Покупки недвижимости на рынке вторичного жилья иногда несут за собой негативные последствия. Попробуем разобраться, что может принести проблемы, и как этого избежать.
Приобретение жилой недвижимости – радостное и долгожданное событие для абсолютного большинства людей. Но к нему нужно серьезно подготовиться. Существует несколько важных факторов, которые требуют особого внимания и взвешенного подхода:
- частая смена владельцев;
- в квартире зарегистрировано неоправданно много лиц;
- стоимость продаваемого жилья гораздо ниже среднерыночной;
- унаследованная квартира;
- собственниками или одними из собственников являются несовершеннолетние, или они прописаны в квартире;
- наличие лиц, отказавшихся участвовать в приватизации;
- владелец страдает алкогольной или другой зависимостью, или является недееспособным.
Это далеко не полный список ситуаций, когда покупатель квартиры на вторичном рынке подвергает себя высокому риску возникновения негативных последствий сделки. Рассмотрим перечисленные и некоторые другие не менее важные факторы более подробно.
1. Стоимость продаваемого жилья существенно ниже среднерыночной
По мнению экспертов рынка недвижимости, вызывает подозрение квартира, продаваемая на 15-20% дешевле, чем средняя стоимость подобных квартир, сложившаяся на рынке. Иногда дисконт может превышать 20%.
Стоимость, значительно меньше рыночной, указывает на наличие существующих проблем. В большинстве случаев это касается документов. Например, владелец является недееспособным, а квартиру продают аферисты, использующие его состояние. Мошенники специально занижают цену, чтобы привлечь покупателя и продать как можно быстрее.
Или в квартире зарегистрирован ребенок, не достигший 18 лет, а родители не хотят снимать его с регистрационного учета. Снять с регистрации ребенка можно только обратившись в судебные инстанции и дождавшись решения.
Покупателя должно побеспокоить то, что продавец спешит быстрей оформить сделку и постоянно торопит будущего собственника.
Покупателю в такой ситуации вообще не нужно торопиться и не поддаваться давлению. Хотя продавец кажется честным и порядочным, но именно так и поступают мошенники, пытаясь вызвать доверие.
Конечно, продавец мог действительно попасть в сложную ситуацию, и ему срочно понадобились деньги. К примеру, он переезжает в другую страну, или в другой город, или нужно оплатить крупную сумму за какие-то медицинские услуги. В любом из этих случаев собственник готов продать квартиру по низкой цене, чтобы быстрее получить деньги. Но такие ситуации встречаются нечасто. Истинные намерения продавца узнать сложно.
2. Владелец является недееспособным
Особую бдительность нужно проявить, если собственник жилья состоит на учете в психоневрологическом диспансере и является недееспособным.
Аферисты нередко используют схему, когда родственники или опекуны такого собственника продают квартиру. Затем сделка признается недействительной и расторгается, а покупатель теряет и жилье, и денежные средства.
Заведомо готовясь к расторжению сделки, мошенники в роли опекунов или родственников в день оформления сделки обращаются к лечащим врачам в диспансер, и заявляют об ухудшении состояния пациента – собственника квартиры.
В судебном процессе вдруг выясняется, что продавец ничего не помнит по поводу сделки. Понятно, что суд принимает решение о признании сделки недействительной. Чего и добивались мошенники.
По поводу полученных средств продавец обычно утверждает, что никаких денег не получал. Вернуть денежные средства несостоявшемуся покупателю даже через суд будет очень трудно – где их возьмет нигде не работающий недееспособный инвалид.
В случае, если покупатель все же решился на сделку при таких обстоятельствах, когда собственник является недееспособным, нужно попытаться добиться проведения его медицинского освидетельствования в день подписания договора купли-продажи. Но даже это не будет являться полной гарантией безопасности сделки.
3. Появление третьих лиц
Бывает, после приобретения квартиры вдруг возникают неизвестные лица, предъявляющие на нее претензии. Это могут быть, к примеру, дети или не получившие свою долю бывшие супруги, не знавшие о смерти наследодателя наследники или другие лица.
Никто не застрахован от появления таких претендентов при покупке вторичного жилья. Это может случиться как во время оформления сделки, так и после ее заключения. При появлении третьих лиц, сделки имеют высокий риск быть оспоренными.
К примеру, чтобы избежать неприятных последствий появления супруга, при разводе не получившего части имущества, нужно либо затребовать согласие супруга, заверенное нотариусом, либо указать в договоре, что на дату покупки продавец не находился в браке. Если брак не был расторгнут, но супруги умышленно это скрыли, это будет уже уголовно наказуемым фактом мошеннических действий.
Следует быть внимательнее, если утерян паспорт.
Стоит проверить срок заключения и расторжения брака. Если недвижимость была приобретена собственником до заключения брака, а реализуется после его расторжения, проблем обычно не возникает.
4. Наследники
Эксперты предупреждают, что при покупке унаследованной недвижимости стоит быть особенно осторожными. Хотя наследство, полученное по завещанию, стоит в приоритете перед наследством, полученным по закону, существуют лица, которые имеют право на какую-то долю. Например, если по закону наследство положено, а в завещании наследник не указан, то ему все равно положена половина той доли, которую он мог унаследовать по закону. Это могут быть, к примеру, нетрудоспособные лица, бывшие на иждивении умершего, даже если они не являлись родственниками, наследники, относящиеся к первой очереди, и другие родственники.
Следует попросить у владельца заявление, заверенное у нотариуса, в котором он берет на себя обязанность самостоятельного разрешения ситуаций, связанных с объявлением других наследников, без предъявления претензий к покупателю. О наследниках можно узнать по выписке из домовой книги, а также из разговоров с владельцем продаваемой недвижимости.
Важно учесть, что дети имеют долю в квартире, если она приобреталась с использованием материнского капитала. Покупателю для безопасности следует попросить документ, в котором будет указано, на какие цели был направлен материнский капитал.
5. Снятие с регистрационного учета в продаваемой квартире
В некоторых случаях собственники не снимаются с регистрации, пока не продадут квартиру. Не всегда это происходит со злым умыслом. Причинами могут быть несвоевременная готовность документов, задержка сроков регистрации. Это носит естественный характер.
Бывает, что продавец не знает, где будет прописываться после продажи. Покупателю стоит быть осторожнее, если продавец пытается это скрыть.
Возможно, лучшим решением для покупателя будет даже отказ от сделки, чем впоследствии заниматься через суд выпиской зарегистрированных в квартире граждан.
6. Подозрительное поведение агента недвижимости
Если риэлтор начинает оказывать давление на покупателя и торопить с принятием решения, объясняя свое поведение большим количеством других желающих, это выглядит довольно странно. Подозрительно, если риэлтор организует просмотр квартиры только в какое-то определенное время.Это должно заставить покупателя убедиться в «чистоте» сделки.
Покупателю стоит уже без риэлтора приглядеться к подъезду, дому и району.
7. Сделка по доверенности
Если продавец оформляет сделку по доверенности, это тоже несет определенные риски.
8. Приватизированное жилье
Возникали ситуации, когда оспаривались сделки с приватизированными квартирами. Причем приватизацию проводил не продавец, а бывшие владельцы, у которых он приобретал квартиру. Иногда родители выписывали детей, и приватизировали квартиру без них. Дети, уже ставшие совершеннолетними, имеют право предъявить новому собственнику требование доли, которой их лишили несколько лет назад. Чтобы избежать таких проблем, можно обратиться в архив и запросить данные домовой книги. Выписка поможет убедиться, что нет никаких лиц, которые могли бы предъявить претензии на купленную квартиру.
9. Перепланировка
Покупателю обязательно нужно выяснить, осуществлялась ли даже незначительная перепланировка. Сделать это можно, сверив фактическое состояние квартиры с техническим паспортом БТИ. Если перепланировка производилась на законных основаниях, это будет указано в паспорте. Если перепланировка была незаконной, нужно потребовать у продавца скидку в сумме проделанных ремонтных работ. Бывали случаи, когда сумма скидки превышала 1 млн руб.
Выводы экспертов
У выбранной для покупки квартиры необходимо выяснить ее юридическую историю.
Перечень документов, необходимых для сделки, проверка которых необходима и находится в интересах покупателя:
- документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, дарственная, договор мены, свидетельство о приватизации, и др.);
- выписка из Росреестра о регистрации перехода права собственности (если жилье было приобретено до 15.07.2016 г., то свидетельство о праве собственности), а также содержащая информацию об обременениях;
- технический паспорт БТИ с экспликацией;
- документ, удостоверяющий личность продавца;
- справка о наличии или отсутствии зарегистрированных (лучше данные домовой книги, так можно проследить всех, кто был прописан и выписан);
- справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей и сборов;
- письменное согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом;
- согласие органов опеки и попечительства, если собственником или одним из собственников является несовершеннолетний;
- согласие дольщиков, заверенное нотариусом, если квартира в долевой собственности;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
0 комментариев