Осталось пару дней до осени и вот тут по мнению многих продавцов должно случиться чудо, покупатели придут на рынок в массовом порядке и раскупят всё что есть. И цены начнут расти.
И они правы, многие покупатели действительно хотят пойти за покупкой осенью. Есть только две проблемы. Во-первых, в это же время хотят прийти на рынок и продавцы. А, во-вторых, покупатели ждут осень, потому что считают, что цены станут ещё ниже, чем сейчас.
Все чаяния продавцов, на которых они основывали свои мечты о росте цен, я разбирал еще в начале июля в статье «Что будет с ценами осенью»
Пробежимся по ним:
- Ипотека – ставки станут ниже, ипотека доступнее, спрос начнёт расти
- Рубль относительно доллара и евро просядет осенью, и люди из валюты резко начнут выходить в рубли
- Акции будут падать – люди будут их продавать и покупать недвижимость
- Бегство из криптовалюты, которая дешевеет, опять же в недвижимость
- Депозиты. Осенью заканчиваются шоколадные условия по 20% годовых и люди будут выходить из этих депозитов в недвижимость.
Я довольно подробно рассказал о том, почему это не сработает в прошлый раз. Повторяться не буду. Тем более, что как видно из этого списка, на самом деле речь идёт не о реальных процессах, а о психологии. Да-да, о тех самых банальных: отрицание, гнев, торги, депрессия, принятие.
Перечисленные выше пункты – это ничто иное, как торги. Я к этому добавлю ещё пару популярных аргументов: лето – это всегда сезон затишья, во второй половине августа всегда мертвый сезон, потому что все готовятся к школе.
Нуу, давайте не будем верить мне на слово, что это уже давным-давно не так. По мне, так еще году в четырнадцатом «лето – мертвый сезон» было сломано. Но даже не заглядывая так далеко:
| Время года | Весна 2020 | Лето 2020 | Осень 2020 | Зима 2020-2021 | Весна 2021 | Лето 2021 | Осень 2021 | Зима 2021-2022 |
| Количество ипотечных сделок (по данным ЦБ) | 323711 | 446534 | 599537 | 451604 | 518002 | 480934 | 477102 | 423044 |
Сильно лето отличается от остальных сезонов? Причем, если смотреть на 2020 год, где вроде как осень аж на 30 процентов лучше лета, так и там не потому, что лето – время затишья. А потом, что спрос, который должен был быть весной, был «убит» ковидными ограничениями и плавно перетёк на осень.
В целом, лето уже давно не так уж и сильно проседает относительно других сезонов. Но всё равно я очень часто сейчас слышу «мантру» о всегда плохом лете.
Тоже касается и августа. Т.е. сейчас продавцы говорят, что спрос плохой, потому что конец августа – это подготовка к школе. Но есть одна проблема. Август по выдаче ипотеки будет лучше июля. Если июль порядка 90 тысяч ипотечных кредитов, то август уже около 120 тысяч. При этом доля ДДУ понемногу уменьшается. Т.е. растет количество кредитов на вторичке.
Да, оно растёт, в том числе, потому что один покупатель провоцирует несколько покупок (альтернативные сделки), где присутствует доплата за счёт ипотечных денег. Но всё равно, говорить об августовском затишье из-за подготовки к школе, я бы не стал.
Ну, ладно, это всё лирика. А что же нас ждёт дальше?
Я считаю, что дальше нас ждёт продолжение падения цен. Сегодня по Москве, по реальным сделкам я вижу однозначные минус 10% от января. По некоторым районам минус 15%. Я в своё время делал прогноз, что вторичка просядет на минус 20% от январских цен, максимум минус 25%.
Сегодня я придерживаюсь того же мнения. Поэтому считаю, что еще примерно на 10% цены просядут. Причём дно будет в конце сентября-конце октября.
Тут, конечно, есть проблема в измерении этого. Например, сейчас многие продавцы, впервые выставляющие квартиры, начинают продажу примерно с июльских цен. Редко кто сразу ставит по текущему рынку.
Кстати, те кто так делает и продают свои квартиры, а остальные висят, а затем снижают цену.
Объяснение этому простое – это и надежды на осень, и не правильная оценка квартир. Многие смотрят на квартиры аналоги и говорят, что вот у тех квартир такие-то цены, почему моя должна быть ниже. Но при этом они не смотрят на то, что те квартиры по этим ценам висят в рекламе уже больше месяца и их никто не берёт.
В общем, продавцы ждут осенью волну спроса.
И, на самом деле она осенью будет. Я бы не сказал, что прям ВОЛНА. Но некоторый всплеск мы увидим. Тем более, что есть шансы на дожатие Центробанка Правительством и снижение ключевой ставки ещё на 1%. Что, конечно же, сделает ипотеку ещё более привлекательной, увеличит покупки и подстегнет позитивные настроения продавцов.
Но, как я и говорил выше, есть две беды – это то, что вместе с покупателями придут продавцы. И то, что покупатели придут в ожидании, что цены станут ниже, чем сейчас.
Ну, и не нужно забывать о проблемах в экономике, которые у нас есть. И которые очень хорошо видно, достаточно посмотреть на графики потребления.
Обратите внимание на что растет потребительский спрос в первую очередь – это продукты питания. Причём, это ведь абсолютные цифры – без инфляции. С учетом инфляции всё стало бы ещё «интереснее». И такой перекос говорит о том, что идёт сдвиг в расходах домохозяйств в сторону продовольствия.
Какие уж тут квартиры.
Кстати, вот еще аргумент. Застройщики. Держались кучу времени без скидок. Ценник не хотели переписывать, предпочитая субсидирование ипотечных ставок и персональные скидки. И вот на фоне повышения спроса в июле и августе – они вдруг сломались, и начали предлагать скидки. Да, не все застройщики. Но многие. Причём начали «позволять себе» писать о скидках на билбордах.
Если уж осень будет такая чумовая, неужели месяцок не выдержали бы?!
Поэтому, скорее всего, как это и должно быть, мы увидим стадию депрессии, которая возможно ознаменуется некоторым затишьем на рынке. А затем, принятие, со снижением цен до озвученного мною уровня.
Ну, времени осталось совсем немного, посмотрим.
0 комментариев