Как не дать себя обмануть при купле-продаже объектов недвижимости и на что необходимо обратить внимание.
Чужая недвижимость всегда привлекала мошенников. Попытки аферистов незаконно присвоить чью-то собственность случаются довольно часто. Их методы становятся все более изощренными. Росреестр предлагает рекомендации, которые помогут собственникам защитить свою собственность, и не стать жертвой мошенников при совершении сделок по покупке, продаже или аренде жилья.
Рекомендация № 1
Написать заявление о запрете государственной регистрации права собственности без личного присутствия правообладателя. Такое заявление предусмотрено ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». При получении заявления в Росреестре производится соответствующая запись, которая не позволит зарегистрировать объект недвижимости на другого человека без присутствия собственника, даже при наличии нотариально заверенной доверенности. Заявление на перерегистрацию объекта недвижимости от другого лица не будет рассматриваться и будет возвращено заявителю.
Наличие такого заявления обезопасит любой объект недвижимости – квартира, индивидуальный дом, комната, земельный участок, место для паркинга и другое. Кроме того, оно позволит защитить права собственника в случае утраты им паспорта, правоустанавливающих документов, а также при отъезде на длительное время. Заявление защитит права пожилых собственников, чаще всего являющихся жертвами мошенников.
Заявление не принимается во внимание, если регистрация перехода прав владения собственностью реализуется на основании решения суда, исполнения требования Федеральной службы судебных приставов и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Заявление может подать только собственник объекта недвижимости. Если он не достиг совершеннолетия или недееспособен, подает родитель, попечитель или опекун. Существует несколько вариантов, куда можно отправить такое заявление: письменно – в МФЦ; через личный кабинет – электронным письмом (важно, чтобы оно было подписано усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП)) на сайт Росреестра или на сайт Госуслуг; послать обычной почтой – с описью вложения и уведомлением о вручении, подпись заявителя должна быть заверена нотариусом; в Федеральную кадастровую палату. Запись вносится в ЕГРН в срок до 5 дней с момента приема заявления.
Оплата услуги по оформлению и регистрации заявления законом не предусмотрена.
Рекомендация № 2
Сообщить в Росреестр электронный адрес почты. Это поможет предотвратить мошеннические действия. Заявление нужно подать в МФЦ. На указанный электронный почтовый ящик ЕГРН будет оправлять уведомления.
Росреестр информирует собственников о полученных для регистрации электронных документов, связанных с собственностью. Если собственник или его доверенные лица ничего не отправляли, собственник экстренно сообщает об этом в Росреестр, и регистрации сделки не произойдет. Это защитит от возможных действий аферистов.
Поправки в ФЗ 218 с 2019 г. определяют новый порядок применения УКЭП (электронной подписи) при реализации сделок с объектами недвижимости. По новым правилам, регистрация перехода прав собственника с применением на договоре УКЭП возможна только, если в ЕГРН зафиксировано письменное согласие правообладателя, поданное заранее.
Письменное согласие собственника не важно, если пакет документов для регистрации отправляют органы власти, нотариальные конторы или кредитные организации, а также если сертификаты ключей проверки УКЭП выдала Федеральная кадастровая палата.
Рекомендация № 3
При приобретении жилья следует с особой внимательностью проверить документы продавца.
Только собственник имеет право распоряжаться недвижимостью. Перед покупкой следует досконально изучить документы, которые подтверждают право продавца на предлагаемое им к продаже недвижимое имущество. Такими документами, устанавливающими права на объект недвижимости, являются: договор купли-продажи, документы о приватизации (справка из ЕГРН), дарственная, свидетельство о праве наследования или другие.
Если продавец знакомит только с копиями правоустанавливающих документов, отказываясь предоставить оригиналы, стоит серьезно подумать. Реальный продавец в отличие от аферистов обычно выполняет просьбу и предъявляет оригиналы. Важно попросить продавца предоставить справку из ЕГРН. В ней перечислены характеристики объекта и данные регистрации прав на него. Из содержащихся в выписке сведений станет ясно, является ли продавец фактическим собственником.
Выписку из ЕГРН возможно заказать в МФЦ, на сайте Росреестра, сайте Госуслуг и Федеральной кадастровой палаты.
Рекомендация № 4
Должным образом ознакомиться с выпиской из ЕГРН и сверить данные, содержащиеся в ней, с данными продавца. А именно: паспортные данные; правоустанавливающие документы на собственность; не является ли собственность разделенной на доли (единственный собственник, или ему принадлежит только часть в общей собственности); если среди собственников есть лица, не достигшие совершеннолетия, необходимо разрешение от органов опеки на продажу.
Если продавец не имеет справки из Росреестра, или он отказывается ее предоставить для ознакомления, покупатель вправе сам получить такую выписку, так как она является общедоступной.
Важно выяснить, насколько часто менялись собственники объекта недвижимости. Если за короткий период это происходило многократно, покупателю лучше удостовериться, что на всех этапах сделки совершались законно и не ущемляли чьих-либо прав. При судебном разбирательстве по восстановлению прав бывших собственников, последний владелец может потерять приобретенную недвижимость.
Для проверки всей цепочки собственников потенциальный покупатель может заказать выписку об изменении прав на объект недвижимости в ЕГРН. Информация является публичной, и получить ее может практически любой гражданин, даже не являющийся собственником.
Если продавец не является собственником, а действует от имени собственника по нотариально заверенной доверенности, необходимо убедиться в подлинности доверенности. Сделать это нужно и можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.
