Инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду. Как правильно выбрать квартиру для покупки.
Обратите внимание, мы говорим не про посуточную аренду, а именно про длительную.
В каком районе искать?
На самом деле – это совершенно не важно. Понятно, что совсем неликвидный район лучше не рассматривать. Под неликвидным я подразумеваю какие-то нюансы района, делающие продажу квартир в нём достаточно проблематичной. Ну, к примеру, как в своё время московский район Капотня, в котором квартиры продавались очень дёшево и трудно, потому что там горит факел нефетеперерабатывающего завода. Что очевидно сказывалось на экологии района. Он, конечно и сейчас горит, но теперь там стоят всяческие фильтры и т.п., и район стал благоустроенным.
Кстати, обратите внимание, я говорю здесь про ликвидность продажи, а не аренды. И на это есть два основания.
- Если квартиру легко продать, то чаще всего её и легко сдать. Да иногда бывают нюансы, но чаще между этим есть прямая зависимость.
- Я всегда рекомендую покупать квартиру под сдачу такую, которую в будущем легко будет продать.
Ну, об этих двух пунктах мы ниже поговорим чуть подробнее. А сейчас вернёмся к району поиска.
Очень часто я встречаю в практике такую ситуацию, когда человек начинает искать квартиру для сдачи и при этом ориентируется на какие-то районы, которые бы он рассматривал, если бы искал себе квартиру для того, чтобы в ней жить.
Т.е. происходит такая подмена понятия. Человек начинает ассоциировать себя не с инвестором, а с покупателем жилья для жизни.
Это точно делать нельзя. Покупая квартиру для дальнейшей сдачи, вы должны чётко понимать, что вы встаёте на путь инвестора. А это означает, во-первых, необходимость прагматичного подхода, во-вторых, понимание, что можно не только получить прибыль, но и убыток.
Таким образом, район поиска нас интересует не с точки зрения вашего проживания, а с точки зрения выгоды вложения. Когда можно смешивать эти понятия? Только в одном случае, если вы в дальнейшем планируете использовать квартиру для личного проживания (не важно для себя, для ребенка и т.п.). Тогда аренда – это некий побочный, не основной заработок и тут нужно в первую очередь думать об удобстве своего проживания.
Но и то, если вы планируете начать жить в этой квартире больше, чем через 3-4, а особенно, если больше чем через 5 лет, то, скорее всего, нужно отойти от подбора квартиры для себя. Купить её именно для аренды. А в будущем, можно будет квартиру продать и купить новую.
Таким образом, район поиска должен отвечать двум характеристикам:
- Цена квартиры
- Удобство контроля. Вам, скорее всего, понадобится раз в месяц приезжать в эту квартиру для контроля за жильцами. Так что хорошо, если это не составит вам проблем. Причём второй пункт важен, если вы планируете сами следить за квартирой. Если вы будете пользоваться услугой по доверительному управлению, то на второй пункт не нужно обращать внимание.
Есть ещё, конечно, такой фактор, как характеристики квартиры и они взаимосвязаны с районом. Но об этом поговорим позже, главная мысль в том, что конкретизация района не очень важна. Можно искать квартиру везде.
Теперь вопрос, а что покупать?
Мы сейчас не будем рассматривать сложные инвестиционные схемы, типа:
- куплю квартиру в доме под снос, буду её сдавать, а затем по реновации полу квартиру большей площади в новом доме
- или куплю комнату в коммуналке, буду сдавать, затем отселю соседей и продам всю квартиру
И тому подобное. Мы говорим исключительно о покупке квартиры с целью её сдачи. А значит, при выборе характеристик квартиры нужно оперировать четырьмя факторами:
- Затраты на покупку (тут цена квартиры, обстановка, ремонт и т.п.)
- Размер арендной платы
- Ликвидность квартиры
- Трудозатраты на контроль
С точки зрения ликвидности, все достаточно понятно, чем дешевле, тем ликвиднее. Ну, или, если взять условно среднее состояние квартиры и предположить, что все объекты находятся в одном доме и в рыночной цене, то рейтинг ликвидности будет выглядеть так:
«гостинка» (квартира-студия),
комната,
однокомнатная квартира,
двухкомнатная квартира,
трехкомнатная квартира.
Понятно, что это довольно условный рейтинг, в него, например, не включены студии в смысле апартаменты, т.е. нежилое помещение. Комната в двухкомнатной квартире может быть ликвиднее квартиры «гостиничного» типа, а комната в четырехкомнатной квартире может быть менее ликвидна, чем даже двух или трехкомнатная квартира. Тут уже много зависит от нюансов. Причем не только общих характеристик квартиры, таких как метраж, этаж, этажность. Но и от планировки.
Причём на все эти факторы нужно смотреть комплексно. Грубо, у меня есть 50 млн. рублей, хочу купить квартиру и потом её сдавать.
С точки зрения ликвидности получается, что мне лучше купить 10-12 студий или комнат, чем одну квартиру в Центре. И с точки зрения доход/затраты так скорее всего будет выгоднее, так как комнаты потребуют меньшего ремонта, за ними нужен меньший уход в процессе эксплуатации и арендный доход от 10-12 студий/комнат будет скорее повыше, чем от одной квартиры.
Но смотрим четвертый пункт списка – трудозатраты на контроль. Очевидно, что контролировать 10-12 объектов, как минимум на порядок сложнее, чем 1 объект. И либо придется нанимать управляющего или заказывать услугу доверительного управления, либо тратить своё время на контроль за всеми объектами. В итоге или расходная часть увеличивается или трудозатраты больше.
Ликвидность квартиры
Я не буду подробно описывать другие пункты, так как затраты на покупку легко посчитать (некоторые советы по этому я ниже дам), размер арендной платы тоже понятно как прикинуть, ну и подсчёт трудозатрат тоже достаточно очевиден. А вот ликвидность квартиры – это очень сложный момент.
При этом ликвидность очень важна, так как она сильно влияет на доходность при аренде. Ведь чем ликвиднее объект:
- тем быстрее вы его сдадите
- тем больше выбор арендаторов
- тем меньше простоев
- тем лучшие реакции на изменение рынка
- и т.п.
Т.е. ликвидность квартиры очень важный фактор, повышающий доход от аренды и упрощающий «работу» с объектом.
Один из советов для определения ликвидности, очень часто если квартира привлекательная для продажи, то она так же привлекательная и для аренды. Т.е. если вы покупаете квартиру с какими-то проблемами, то с большой вероятность эти проблемы будут влиять и на сдачу квартиры.
Конечно, это влияние не всегда такое же сильное. К примеру, квартира на втором этаже с окнами на козырёк. С точки зрения продажи – это сильно влияет на ликвидность, а при сдаче квартиры на это сильно внимание не обратят.
Но, я при покупке недвижимости всегда рекомендую думать и о том, как её потом продавать. И покупая малоликвидный объект, вы в случае продажи, обязательно будете испытывать те же проблемы, что испытывает сегодня ваш продавец.
На что нужно смотреть, чтобы купить ликвидную квартиру: место, характеристики квартиры в привязке к месту, цена.
Вот пример. Есть квартира 140 метров в сталинском доме на третьем этаже. Причём она сделана путём объединения двух квартир: трехкомнатной и двухкомнатной. Официально зарегистрированная перепланировка. Два санузла: один из них 10 или 12 м² с громадной ванной, кухня 15 метров, столовая – 25 метров, просторная прихожая, гардеробная и четыре спальни. Штучный товар, редкость. И продавал я её в 2005 или 2006 году, когда монолитные дома были ещё редкостью и сталинки очень ценились.
Думаете я её легко продал? Еле-еле и по цене за метр существенно ниже средней по району. А почему? Потому что она располагалась не в районе м. Перово-Новогиреево. Если бы она была в Центре Москвы – улетела бы, только появившись в продаже. Но в этом районе такая громадная квартира никому не была нужна. Там нужны стандартные двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.
Т.е. привязка характеристик квартиры к месту очень важна. И поэтому, покупая квартиру, подумайте, а кому вы будете сдавать её в этом районе. Какой контингент проживает, кто чаще снимает и каким составом.
Купили двух комнатную квартиру в районе, где много приезжих из Азии – значит, самый большой спрос там будет на проживание 4-5 человек, которые приехали из Узбекистана, Таджикистана или Киргизии. Хотите при этих раскладах писать в объявлении «только славянам» — скорее всего будете сдавать достаточно долго. А напишите «нация не важна» — улетит. Но встанет вопрос состояния квартиры.
Купили однокомнатную квартиру возле института – ждите много обращений от студентов и их родителей.
Какая планировка должна быть у квартиры, чтобы она была ликвидной?
Лучше всего стандартная. Если же продавец перепланировал квартиру, то смотрите насколько это удобно, но не именно для вас (хотя это тоже важно), а для большинства покупателей в целом.
Почему не нужно обращать внимание исключительно на своё удобство? Потому что вы квартиру планируете сдавать. У вас может быть специфический вкус, вам может перепланировка понравится, но потом как вы будете её сдавать? Ждать тех, кому она так же понравится как и вам? А много таких людей в этом районе?
Кстати, это очень сильно касается новостроек, которые достаточно часто сейчас идут в состоянии «без отделки» и без какой-то планировки. И иногда люди портят планировкой квартиру. Приводя её в очень удобное для них состояние, но не удобное для большинства.
К примеру, была полноценная двухкомнатная квартира. Из неё сделали т.н. евродвушку, т.е. одна спальня и большая кухня-гостинная. И это ещё хорошо, если квартира в районе 43-45 метров. А если она 50 или 55 метров? В классическом понимании для нас евродвушка – это однокомнатная квартира с большой кухней. И сдаваться она будет не по цене двухкомнатных квартир, а чуть выше, чем однокомнатная, но меньше двухкомнатной. И, если она по метражу 43-45 кв.м., то теоретически (в зависимости от района) можно попробовать её сдать и по цене такой же двухкомнатной квартиры. Хотя двушка 43 метра очевидно ликвиднее такой же однакомнатной.
А вот сдать 55 метровую евродвушку по цене такой же двухкомнатной квартиры в подавляющем большинстве случаев точно не получится. Исключением может быть разве что квартира в категории «элитная». В массовом сегменте такое точно не пройдёт.
Поэтому, если вы хотите квартиру под сдачу, то всегда стремитесь к стандартным планировкам. Исключение может быть только в случае, если вы в дальнейшем будете сами жить в этой квартире. Тогда вы делаете её такой, какая нужна именно вам. Но при этом ликвидность такой квартиры может быть сильно ухудшена.
0 комментариев