Сравниваем апартаменты и квартиры: во что лучше инвестировать

Апартаменты VS квартиры_ во что лучше инвестировать

Рассмотрим апартаменты как возможный объект для инвестиций и в чем их отличия от привычных квартир.

Доля апартаментов в новостройках столицы составляет почти 25%. Апартаменты часто используются для проживания, но де-юре жильем не являются. Вопрос определения правового статуса находится в стадии решения. Коммунальные тарифы, используемые для апартаментов, значительно выше тарифов на квартиры. Кроме того, на апартаменты не распространяются социальные субсидии и льготы.

Мнения экспертов в сфере недвижимости помогут решить, в покупку квартиры или апартаментов лучше вкладывать средства и почему.

Налогообложение, коммунальные тарифы и прописка: основные отличия

При строительстве жилых домов девелопер обязан возвести объекты инфраструктуры в соответствии с запланированным количеством проживающих. Строительство школы, детского сада, поликлиники согласовывается с администрацией района на стадии проектирования и контролируется со стороны государства. Апартаменты юридически относятся к коммерческой недвижимости, что освобождает застройщика от обязанности обеспечивать соответствующую инфраструктуру.

На коммерческую недвижимость не распространяется действие закона о тишине, шумных соседей нельзя успокоить с помощью участкового.

Получить постоянную регистрацию можно только в квартире. В апарт-отеле можно временно зарегистрироваться. Однако это не позволяет воспользоваться льготами, которые предоставляет государство и столичное правительство москвичам, имеющим постоянную прописку.

Сумма коммунальных тарифов за апартаменты существенно выше, чем за квартиры. Разница за объекты, схожие по площади, доходит до 15-20%.

Еще одним отличием является налогообложение. Ведущий эксперт-аналитик агентства ЦИАН В. Кирюхина отмечает, что ставка имущественного налога на апартаменты составляет до 2% кадастровой оценки. В то время как на квартиры стоимостью до 10 млн рублей она находится на уровне 0,1%. Сумма налогового платежа на апартаменты доходит до 100 тысяч и выше. Как, например, за объекты в деловом центре «Москва-Сити». Не все собственники готовы нести такие расходы. Некоторые из них приходят к решению продать апартаменты.

По мнению М. Башкатовой, эксперта в сфере недвижимости и управляющего партнера «IPOTEKA-RU.RU», стоимость апартаментов по кадастру бывает в 2, а то и в 3 раза ниже кадастровой стоимости квартиры. Не редко получается, что сумма налога за квартиру и апартаменты той же площади почти равная.

Точка зрения правительства

Вопрос об утверждении правового статуса апартаментов в стадии решения находится не один год. Вице-премьер М. Хуснуллин, которому было поручено создать рабочую группу по урегулированию вопроса о статусе апартаментов, сообщил, что соответствующий закон планируется рассмотреть осенью на парламентской сессии. Еще в 2016 году рассматривалась возможность законодательно приравнять по статусу апартаменты к квартирам в многоквартирном доме. М. Хуснуллин отметил, что проживающие в апартаментах должны иметь право на постоянную регистрацию, и нужен пересмотр в сторону снижения тарифов ЖКХ, применяемых для апартаментов.

Цены

Стоимость апартаментов в новостройках обычно ниже, чем у квартир. Разница доходит до 30%. Это обусловлено статусом апартаментов, относимых к коммерческой, а не к жилой недвижимости.

На вторичном рынке определяющим фактором цены является местонахождение объекта. По аналитике агентства ЦИАН, в Замоскворечье, в Басманном и Очаково-Матвеевском районах стоимость квартир до 40% ниже стоимости апартаментов. В районах Ховрино, Можайский и Северное Медведково, наоборот апартаменты до 30% ниже стоимости квартир.

Как отмечает эксперт аналитического отдела ЦИАН В. Кирюхина, при строительстве новых комплексов, сочетающих несколько видов застройки – мультиформатных – стоимость за м² квартиры выше, чем у апартаментов почти на 20%. Похожая разница наблюдается и у объектов вторичного рынка.

Что растет в цене быстрее

Для получения прибыли при перепродаже главное знать – апартаменты или квартиры выше поднимутся в цене, на сколько быстро, как изменяется цена в период строительства.

Аналитики ЦИАН подсчитали, что за текущий год средневзвешенная цена за 1м² в апартаментах в новостройках столицы уменьшилась на 2,6% и составляет 227 тыс. руб. (в расчет не входят апартаменты элитного класса). Цена за 1м² квартир увеличилась на 4,3% и составила почти 216 тысяч. По информации «Realestate4me», квартиры в столице подорожали более, чем на 3% с конца 2019 года (касается комфорт-класса). Апартаменты подорожали лишь на 1,5%. Как разъяснила А. Ржавченко, на изменение цены 1м² оказало влияние повышение готовности строительства проектов, объемы новых совершенных продаж в настоящее время не так велики. Их новый старт начнется чуть позже.

По данным компании «IPOTEKA-RU.RU», рост цен за период строительства от закладки фундамента до начала эксплуатации происходит в интервале от 30 до 40%, и является одинаковым для обоих форматов.

В новостройки вернулись инвесторы на какую доходность они рассчитывают

Специфика покупки и перепродажи

Эксперты рекомендуют с особым вниманием выбирать застройщика. Важно проверить репутацию и убедиться в надежности. При реализации проектов, имеющих апартаменты, велика доля «заморозки» строительства объектов. По данным ЦИАН, за прошедшие 7 лет в столице остановлено строительство 80 объектов, 50% из которых составляют комплексы, включающие апартаменты. По расчетам В. Кирюхиной, в столице не достроен 1 из 10 объектов с апартаментами. Для многоквартирных домов и комплексов смешанной застройки на «замороженных» объекты приходится лишь 2,4% за аналогичный период.

В период пандемии локомотивом покупок жилья в новостройках послужила программа льготных кредитов под 6,5% годовых. На покупку апартаментов льготы, предусмотренные программой, не распространяются. Спрос на квартиры значительно превысил спрос на объекты формата апартаменты.

Для приобретения квартир можно использовать материнский капитал, и другие государственные дотации и субсидии. При приобретении в собственность апартаментов льготы по программе не предоставляются. Нужно отметить, что условия ипотечного кредитования, предлагаемые банками, мало отличаются для приобретения квартир и апартаментов.

Продавцы апартаментов не могут воспользоваться налоговым вычетом, в отличие от продавцов квартир. В среднем сумма составляет 260 тысяч рублей. Если собственник не планирует продавать апартаменты сразу после введения объекта в эксплуатацию, этот фактор не стоит игнорировать.

М. Башкатова разъясняет, что перепродажа квартиры до окончания строительства или через короткий период после ввода объекта в эксплуатацию, лишает собственника права на получение налогового вычета, и он обязан уплатить подоходный налог.

Что выгоднее сдавать в аренду

Инвесторы часто приобретают апартаменты для их последующей сдачи арендаторам. Сумма аренды квартир и апартаментов мало отличается, а разница стоимости покупки довольна значительная. Вложенные средства в апартаменты, сдаваемые в аренду, возвращаются инвестору за более короткий срок.

Для арендаторов не имеет особого значения правовой статус объекта. Решающими факторами будут наличие инфраструктуры, транспортная доступность, площадь, состояние и планировка жилья.

По мнению А. Ржавченко, выгоднее приобретать апартаменты. Сумма инвестиций меньше, а сумма арендной платы почти одинаковая. Для нанимателя вопрос жилое это помещение или коммерческое не является важным.

По расчетам компании «IPOTEKA-RU.RU», сдача в аренду апартаментов на длительный срок приносит доход примерно 8% годовых, сдача квартир дает в среднем 6%. При коротких сроках аренды апартаменты дают от 10%, а у квартир этот показатель 8%.

Коммунальные тарифы на квартиры ниже. Но при мультиформатной застройке коммунальные компании в новостройках обычно устанавливают одинаковые тарифы для каждого владельца.

Апартаменты или квартира: где выше прибыль

Ответ на вопрос даст конкретный пример. Оба объекта расположены в новостройках у станции метро «Ясенево». Апартаменты с черновой отделкой стоят 5,5 млн рублей. Похожая по размеру площади и местоположению квартира по соседству стоит 10,7 млн. Необходимо объекты отремонтировать. Рассчитаем затраты и возможную прибыль собственника для обоих вариантов.

Для апартаментов: стоимость покупки 5,5 млн руб., стоимость ремонта 0,4 млн руб. Плановый ввод в эксплуатацию – IV квартал 2021 г. Предполагаемый срок сдачи арендаторам – февраль 2022 г. Арендная плата 35 тыс. руб.

Для квартиры: стоимость 10,7 млн руб., расходы на ремонт 1 млн руб. В аренду сдает с 01.10.21 г. за 40 тыс. руб. Аренда чуть выше, потому что дом расположен возле станции метро, и в квартире качественный свежий ремонт. К февралю собственник уже получит 0,6 млн руб. (без вычета налогов и коммунальной оплаты).

Собственник квартиры сможет вернуть вложенные средства – 11,7 млн руб. – по прошествии 24 лет, а собственник апартаментов, вложивший 5,9 млн руб., вернет свои инвестиции спустя 14 лет.

Расчет показывает, что при неизменной сумме аренды и более высоких коммунальных платежах и налоге на имущество, инвестиции в апартаменты окупаются гораздо быстрее инвестиций в квартиру.

Апартаменты VS квартира. Перепродажа VS аренда

По мнению большинства экспертов для проживания или в целях перепродажи выгоднее приобретать квартиру. Апартаменты, как объект недвижимости с неопределенным правовым статусом, повышенными ставками налогов и более высокими тарифами на коммунальные платежи, привлекает далеко не всех потенциальных покупателей. Спрос на квартиры гораздо выше. Продать квартиру существенно легче и потребуется более короткое время.

Апартаменты выгоднее приобретать для аренды в последующее время. Стоимость покупки несопоставимо меньше, а сумма арендной платы практически одинаковая. Апартаменты обычно находятся в районах с развитой инфраструктурой, ближе к центру, что привлекает арендаторов и увеличивает стоимость аренды.

При решении вопроса, какой объект более привлекателен для вложения средств на рынке недвижимости, нужно рассматривать локацию объекта, уровень развития инфраструктуры, репутацию застройщика, возможность получения льгот, а не только правовой статус.

Вам было бы интересно:

Рекордная доля инвесторов в новостройках зафиксирована в Москве

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *