В новостройки вернулись инвесторы. На какую доходность они рассчитывают

Статистические данные говорят о тенденции роста количества приобретенной жилой недвижимости в новостройках. Существует несколько причин такой ситуации на рынке недвижимости.

Почему растет доля инвесторов

Специалисты объясняют рост количества сделок с жилой недвижимостью в новостройках инвестиционными целями. За прошлый год по данным агентства «Этажи» объем таких операций увеличился до 18%, что позволяет говорить о росте показателей в 3 раза. Активность также увеличилась в секторе межрегиональных продаж.

Многие аналитики крупных риелторских компаний зафиксировали рост инвестиционных сделок в сегменте новостроек, но специалисты расходятся в оценках показателей. Различия можно объяснить тем, что зачастую бывает сложно определить истинную цель приобретения жилья. Проведенный опрос от редакции «РБК-Недвижимости» подтвердил активность инвесторов, но основной рост показателей обеспечили покупатели.

За последние 5 лет на рынке недвижимости наблюдалось падение цен и ослабевание спроса, поэтому инвесторам пришлось находить иные инструменты. В 2018 году вместо ожидаемого «потепления» рынка ситуация осложнилась введением финансирования проектов и механизма эскроу-счетов.

Первая волна инвестиционных вливаний произошла в марте, когда цена на нефть упала и существовали высокие риски обвала национальной валюты. На ситуацию повлияло резкое снижение ставок по ипотеке, которое стало рекордным за последние несколько лет. На рынке финансовых услуг стали появляться программы с субсидированием за счет государственных бюджетных средств. Аудитория новых инвесторов стала стабильно увеличиваться, в том числе за счет бывших вкладчиков российских банков. Из-за падения доходов от депозитов начали искать иные инструменты для получения дополнительных доходов.

Сколько можно заработать на квартирах и как сберечь средства

Игроки рынка говорят о том, что заработок на новостройках возможен, но не все объекты способны принести хороший доход. Такой вариант вложения средств больше подходит в качестве эффективного инструмента для сохранения сбережений.

Рост инвестиционной привлекательности объектов на первичном рынке в прошлом году во многом обусловлен низкой доходностью, которую обеспечивали банковские депозиты. На ситуацию повлияло также введение налога на вклады физических лиц. В результате более эффективным способом вложения средств для многих стало приобретение жилья в новостройках. При таком варианте появлялся шанс защитить сбережения от полного обесценивания из-за российской валюты.

Показатель чистого оттока средств с различных счетов кредитных организаций составил 1,5 трлн. рублей. Часть из них были направлены на приобретение объектов недвижимости. Именно такие данные были озвучены Национальным рейтинговым агентством.

Специалисты компании «Этажи» оценивают среднюю доходность инвестиционных вливаний на уровне 10% при условии, что они были привлечены на старте продаж ликвидных объектов. К учету не принимались факторы риска нестабильности ситуации на рыке жилой недвижимости. В прошлом году инвестиции могли приносить доход до 40%, что во многом обусловлено ростом рыночных цен.

При покупке недвижимости во внимание важно принимать следующие факторы:

• ликвидность приобретаемого объекта;
• перспективность района и его развития;
• факт доступности объектов инфраструктуры;
• объем аналогичных предложений;
• востребованность жилья.

Инвестору необходимо понимать, какой стратегии он будет придерживаться и насколько большими окажутся сроки окупаемости. Существуют объекты, прирост стоимости которых стабилен и варьируется в пределах 10%. Если существуют перспективы развития района, то увеличение может составить от 5 до 10%.

Существуют варианты получения комбинированного дохода. Один из них предполагает приобретение недвижимости с привлечением кредитных средств и продажу объекта в момент роста рыночных цен. Альтернативой может выступать сдача квартиры в аренду, что позволяет выплачивать кредитную задолженность за счет платежей.

Инвестиции всегда предполагают увеличение капитала. Если речь идет о росте на 6% годовых, можно говорить лишь о сохранении сбережений. В такой ситуации он нивелируется инфляционными процессами.

В российских реалиях инвестирование предполагает получение дохода в размере не менее 10% годовых. Отличительной чертой также считается срок вложений, так как сбережения предполагают долгосрочную перспективу. Они касаются накопленных сумм, а инвестиционные вливания имеют отношение к конкретному проекту. Сберегают лишь собственные средства, а вкладывать можно и заемные.

Настоящими триумфаторами можно считать инвесторов, которые вошли в проекты на «ценовом дне» в 2018 году. Стоимость квадратного метра таких объектов в среднем возросла на 30%, поэтому за три года обладания активом можно было легко удвоить капитал.