С лета 2020 года в Москве увеличилась стоимость м² жилья в первичном фонде недвижимости. Увеличение произошло на 70 тыс. руб. и не превышает 325 тыс. руб. В эти цифры укладывается несколько средних зарплат по России. Основные игроки на рынке недвижимости называют такие цены несопоставимыми с существующей действительностью, ведь после изменений в программе льготной ипотеки, спрос на недвижимость пошел на спад. Говоря о застройщиках, они не спешат подстраиваться под изменившиеся реалии. Они могут ввести акцию на приобретение жилья, однако на существенный пересмотр цен надеяться не приходится. Многие граждане тянут с покупкой недвижимости в надежде на то, что условия для ее покупки станут более приемлемыми. В основном так поступают те, кто не нуждается в срочном приобретении жилья. Однако ситуации у всех разные, и кому-то срочно нужно жилье. Для таких ситуаций есть сектор рынка, в котором квартиры доступны по довольно низким ценам. Это малометражные квартиры, и они мало подходят для постоянного проживания, но предложения из этого сегмента остаются доступными практически каждому. Мы представили самые бюджетные варианты московских квартир первичного фонда.
Ценовые крайности
Представители агентства по подбору недвижимости «IPOTEKA-RU.RU» определили, что квартиры в новостройках столицы, находящиеся на стадии строительства, продолжают расти в цене, хоть темпы роста не такие значительные, как в прошлые периоды. Они оценивают м² жилья в первичном фонде старой Москвы в 325 тыс. руб. В расчет не принимается Троицкий и Новомосковский округ. За июль увеличение составило 2%, а за год м² вырос на 46.5%. Рост цен на бюджетные квартиры оценивается в 1.3% за месяц и стоит 180 тыс. руб. за м². Приобрести жилье в комфорт-классе можно по цене в пределах 251 тыс. руб. за м². В этом классе подорожание составило 2.3%. Квартиры бизнес-класса стоят 376 тыс. руб. за м², увеличившись в цене на 1.3%.
Изучив рынок недвижимости Новой Москвы, можно сказать, что за год м² в среднем вырос на 35% и оценивается в 191 тыс. руб. В Подмосковье средняя цена за м² чуть меньше, в районе 153 тыс. руб. Изучалось жилье, которое находится на этапе строительства. По сравнению с июнем прошлого года, снижение — незначительное, в пределах 0.1%, но по годовым оценкам рост составил 29%.
По данным Совкомбанка, за период с начала весны-лета прошлого года увеличение цен на жилье повлекло за собой снижение на 10% возможности приобретения жилья в ипотеку. Показатель оценивали по трем критериям, сопоставляли цены на жилье, средний заработок по городу, а также средний процент по ипотеке на покупку квартиры. В качестве данных было решено взять первый взнос в 20%, а общий срок кредита в 20 лет. В прошлом году семья из Москвы, состоящая из двух человек могла себе позволить покупку жилья в новостройке площадью 77м². В этом году это уже — 69м².
К осени текущего года произошел спад предложений на квартиры бизнес-класса в черте старой Москвы. В годовом выражении падение оценивается в 37% от общей площади, и на 1/3 по количеству квартир. В расчет не брались квартиры в Троицком и Новомосковском округах.
Представители «Realestate4me» отметили заметное падение спроса на жилье, особенно летом текущего года. Они убеждены, что скоро ряд застройщиков будут вынуждены понизить цены, особенно это касается тех, кто не использует эксроу-счета. Специалисты оценивают падение спроса на 15%, если не произойдет улучшения ситуации с пандемией. Те застройщики, у которых есть эксроу-счета, могут позволить себе сохранить цены, остальные будут вынуждены их снизить. Такое положение дел может привести к образованию целых проблемных кварталов. Уровень дисконта будет зависеть от возможностей самого застройщика.
Малогабаритных квартир стало больше
Более выгодные предложения по цене могут получить те, кто рассчитывает купить большую квартир, так как на самые бюджетные квартиры снижать цену уже некуда. Его процент и так не большой, в пределах 12% от всех предложений по новостройкам старой Москвы. Самая бюджетная квартира-студия обойдется менее чем в 3 миллиона руб.. За эти деньги предлагаются апартаменты в 11м² на Подъемной улице, это юго-восток Москвы. Оценивая долю студий с начала текущего года, можно сказать, что поним стало в три раза больше предложений, так как в январе таких квартир не было и 4% от всего количества.
Аналитики полагают, что раз количество бюджетного жилья выросло в три раза, значит застройщики могли заранее спрогнозировать повышенный интерес и заложить в застройку определенное количество малометражных квартир. Кроме всего прочего, спрос на малометражные квартиры остается стабильным, а значит нет полного насыщения этим сегментом жилья среди населения. Логично, что 11-метровые студии не предназначены для полноценного проживания всей семьей. Их приобретают в качестве инвестиции для последующей сдачи в аренду, а иногда для детей, которые будут жить там отдельно от родителей, пока не обзаведутся своей семьей. Бывают и такие варианты, что студии покупают приезжие из других регионов, продавая жилье в своем регионе и затем покупая в Москве уже более просторную квартиру. Также аналитики отметили плавный рост спроса на такое жилье.
Из представленных десяти лотов на продажу, прописаться можно только в трех, так как они являются квартирами. Остальные семь предложений являются апартаментами, в которых нельзя прописаться на постоянной основе. Некоторое время назад в Госдуму была внесена законодательная инициатива по поводу статуса апартаментов. Было предложено создавать многофункциональные здания и применять к ним нормы Жилищного кодекса. Инициатива до сих пор находится на рассмотрении. С комментариями выступил замглавы Минстроя Никита Стасишин, который отметил, что принятие законопроекта должно произойти до конца текущего года.
Ситуацию прокомментировал А.Ржавченко, занимающий пост генерального директора «Realestate4me». Он отметил, что спрос на малометражное жилье не вечен, так как его покупают только определенные группы граждан. К тому же, слишком большая доля таких предложений имеет негативное влияние на репутацию новостроек. Контингент, проживающий в студиях неоднозначен. Их населяют молодые люди, сомнительные личности, также они постоянно находятся в аренде. Граждане, покупающие другие квартиры осведомлены об этом и им такое положение дел неприятно.
Предложения по квартирам-студиям в диапазоне от 4.8 до 5.4 млн руб. с площадью 22-24м² можно купить в жилом комплексе «Сказочный Лес». Ранее строительство этого комплекса было под угрозой, так как он должен был располагаться на территории заповедника «Лосиный остров». Также такие предложения доступны в Южном Бутово в квартале «Южные Сады» и в Люблино, в ЖК «Станция Л».
Из самых бюджетных предложений стоит выделить проекты «Loft Нагорная», «Перец», «Менжинского 30» и ряд других жилых комплексов. Там цены на студии находятся в пределах 3.26-5.2 миллиона руб. за площадь в 11-27м².
Квартирный вопрос в заМКАДье
Для граждан, которые хотят купить бюджетное жилье, но оставаться вблизи от Москвы, предлагаются варианты за пределами МКАД. Аналитическое ведомство «Индикаторы рынка недвижимости» определило, что средняя стоимость жилья в пределах старой Москвы в 1.3 выше, чем в Новомосковском округе, и практически в 2 раза выше предложений по ближайшему Подмосковью. В цифрах данные следующие: в старой Москве цена за м² оценивается в 231 тыс. руб, в Новой Москве – 184 тыс. руб., а в Подмосковье – в 126 тыс. руб.
Средняя стоимость бюджетного жилья в Подмосковье оценивается в 7.5 млн руб. За квартиру эконом-класса просят чуть меньше – 7.49 миллиона руб. из-за меньшей площади. Желающим приобрести жилье бизнес-класса придется выложить 19.5 млн руб. Приведены средние значения, так как на рынке недвижимости есть более дешевые варианты.
По оценкам портала «ЦИАН», бюджетное жилье за 3 миллиона предлагается в Одинцово, Солнечногорске, Щелково и ряде других подмосковных городов.
Вместе с активным освоением Подмосковья по части застройки жильем, развивается и инфраструктура. Строятся подъездные дороги, соединяются с вылетными магистралями, развиваются социальные объекты. Однако с инфраструктурой все же есть определенные проблемы, так как ее недостаточно. В том числе и этот фактор определяет цену на жилье в Москве и Подмосковье, а она, стоит напомнить, отличается вдвое. По оценкам мнений граждан, они сделают выбор в пользу студии в Москве, чем переселятся в евродвушку в Московской области. Квартиры стандарта евродвушка представляют собой проект с одной спальней и объединенной кухней-гостинной.
Людям задавался вопрос об их территориальных предпочтениях по части жилья с одинаковой стоимостью. Выбрать предлагалось из 25-метровой студии в Москве, однушки 35м² в Новомосковском округе и евродвушки 45м² за МКАДом. Половина опрашиваемых выбрали вариант проживания в студии в Москве. Второй по популярности вариант стал выбор евродвушки в Подмосковье, а за проживание в однушке в Новой Москве проголосовало меньшее количество людей.
Выбор людей понятен, ведь можно тратить меньше времени на дорогу и всегда быть в центре столичной культурной жизни. Именно поэтому люди выбирают малометражную студию, но чтобы она была в пределах МКАД и в относительной близости от метро.
0 комментариев