Раздутый пузырь рынка недвижимости: когда он лопнет и чего ждать?

Стоимость недвижимости в России растет каждый день, в то время как доходы обычных граждан неумолимо снижаются. Специалисты в области экономики считают такой сценарий крайне рискованным, и сравнивают его с раздувшимся пузырем. Возможно ли, что этот пузырь лопнет и при каких условиях?

Признаки раздутого пузыря

По информации, полученной от консалтинговой компании Knight Frank, Россия на данный момент входит в десятку стран с самой высокой скоростью роста цен на жилье. Известно, что во втором квартале этого года рост стоимости составил 14,4%. Соответственно, за более длительный период процент роста будет еще более впечатляющий. Например, в последние полтора года в различных регионах страны цены возросли на 20-200% на разные объекты недвижимости. Такую информацию сообщает руководитель стратегического развития Knight Frank Григорий Пахомов.

Настолько высокие цифры наводят простых людей и профессиональных экономистов о том, что на рынке раздувается пузырь. Это мнение обоснованно тем, что рост стоимости недвижимости не прекращается. Аналитики утверждают, что возрастание цен происходит по причине стагнации экономического положения страны в целом, а также уменьшения доходов обычных граждан. Увеличение поддерживается с помощью заемных средств. Популярность рынок недвижимости приобрел за счет значительного снижения процентных ставок по кредитам на жилье и льготных ипотечных программ. К тому же на фоне мировой пандемии образовалась нехватка рабочей силы, и увеличилась стоимость строительных материалов.

Специалисты называют ряд признаков, которые указывают, что на рынке присутствует финансовый пузырь. Например, одним из важнейших можно считать стремительное возрастание количества и общей суммы выданных банком ипотечных продуктов. Такое положение дел приводит к быстрому возрастанию стоимости квадратного метра жилья, что грозит разбалансировкой рынка. Итогом становится то, что образуется значительное отклонение от «справедливой цены».

Другим признаком появления пузыря является повышенная нагрузка на заемщиков по ипотечным продуктам. Чем большее количество людей не могут расплатиться с долгами по кредиту, тем сложнее могут быть экономические последствия. Кроме этого, на возникшие трудности указывает большое количество спекуляций на рынке. Такие схемы приводят к увеличению стоимости жилья, а потом к резкому спаду.

Сейчас наблюдаются признаки появления финансовых пузырей на рынке недвижимости во всех крупных городах страны. Особенно это заметно в южной и северной столицах.

Непосильные кредиты

Центробанк России в своем полугодовом отчете также отмечает, что в экономике наблюдаются пузыри в сфере недвижимости. Важнейшим признаком Центробанк называет именно большое количество ипотечных кредитов, где первоначальный взнос за жилье составляет менее 20%. Зачастую первоначальный взнос за покупку жилья вносится с помощью использования потребительских кредитов. Доля подобных сделок составляет примерно 7% от общего числа. Таким образом ипотеку получали люди, которые изначально не имели накопленных денежных средств.

В то же время застройщики осложняют положение еще больше. Для того, чтобы повышать объемы продаж, они совместно с банками предлагают покупать новостройки в ипотеку без первоначального взноса. Многие банки понизили нижнюю возрастную планку для покупки квартиры в кредит до 18 лет. Таким образом, молодые люди, которые только недавно закончили школу, уже сегодня имеют возможность приобрести собственное жилье. Об этом заявляет генеральный директор агентства Homeway Марсель Ахмедшин. Также эксперт по недвижимости рассказывает о том, что ряд банков согласился брать автомобили в качестве первоначального взноса. В сентябре текущего года состоялась первая подобная сделка по покупке недвижимости.

Не так, как в Соединенных Штатах

При разговоре о слишком доступных ипотечных сделках на ум приходит кризис, который случился в Соединенных Штатах в 2007-2008 годах. В тот период американский рынок недвижимости был полон предложениями рискованных займов и спекулятивными операциями. Все усугублялось непрозрачностью финансовых инструментов и кредитными рейтингами. Все эти факторы привели к тому, что бум на рынке перешел в депрессию, а после в масштабный кризис, распространившийся на всю экономику страны.

Нынешняя ситуация в нашей стране напоминает США в годы кризиса, но это только первое впечатление. По словам Ивана Татаринова, коммерческого директора фирмы Glincom, ипотечный кризис в Америке произошел по причине очень низких ставок по кредитным ставкам. Но в России в настоящее время нет такой проблемы. Ставки достаточно высокие, и по мнению специалиста они не смогут приблизиться к нулю.

К тому же обеспеченность жильем граждан России значительно ниже, чем в других развитых странах. Это значит, что нельзя говорить о чрезмерном потреблении, то есть заемщики в нашей стране удовлетворяют свои базовые потребности. Также Иван Татаринов подчеркивает, что в нашей ситуации существует достаточно небольшой объем просроченной задолженности. К примеру, с 2019 года, который предшествовал пандемии, объемы ипотечного кредитования возросли на 150%, а количество просроченной задолженности увеличилось всего на 5%.

Михаил Беспалов, ведущий специалист компании «КСП Капитал Управление активами», соглашается с Татариновым, и утверждает, что слишком рано говорить о финансовом пузыре. Но факторы, которые заставляют цены расти, все-таки вызывают опасение. В первую очередь, таким фактором является увеличение количества выданных ипотечных продуктов. За первые 7 месяцев текущего года граждане России оформили кредитов на недвижимость на сумму примерно 3,1 триллиона рублей. Это на 62% превышает тот же показатель на аналогичный период прошлого года.

Однако даже такой стремительный рост не означает, что на рынке недвижимости произойдет крах. Владимир Пизенгольц, профессор факультета экономики РУДН вспоминает, что еще в 2000 году велись разговоры о появлении финансового пузыря. Именно в тот период времени стоимость одного квадратного метра жилья в Москве увеличилась до 700 долларов. Такая цена в то время казалась запредельной. Но за эти 20 лет цена продолжает расти, вместе с ним растет и пузырь. Но он до сих пор не лопнул.

Различные сценарии катастрофы

Большая часть экспертов соглашаются в том, что никакой кризис не произойдет, если в экономике сохранится благополучная ситуация. Но при негативных вариантах развития, рынок недвижимости может рухнуть. В настоящее время, в сложной ситуации, связанной с мировой пандемией, каждый следующий виток в экономическом развитии способен привести к большому количеству неплатежей. Такой расклад может привести к корректировке цен, а также к краху банков, которые выдают ипотечные кредиты на покупку жилья.

Как говорит, Григорий Пахомов, эксперт из «Форт Недвижимости», в ближайшие пару лет не нужно ждать падения спроса или крупного кризиса сделок по недвижимости. А вот в следующие три-пять лет такое вполне может произойти. Если этот сценарий осуществится, то можно будет увидеть совершенно новые методы взаимодействия между продавцами и покупателями.

К примеру, продавцы могут пользоваться методом обратного аукциона. То есть стоимость будет уменьшаться до тех пор, пока кто-то из покупателей не получит возможность приобрести недвижимость. Это приведет к снижению прибыли застройщиков. Возможным итогом может стать даже оптовая продажа жилья разным фондам для последующего субсидированного приобретения.

При оценке рисков сдувания пузыря важно обращать внимание о специфических особенностях экономики России, которая сосредоточена в руках государства. Власти не желают дестабилизировать строительный комплекс и банковскую систему, так как именно на них держится экономика страны. Поэтому Правительство пойдет на все доступные меры для поддержания спроса и охлаждения рынка.