Прогнозы по вторичному рынку жилья. Замедлится ли рост цен?

Сегмент вторичного жилья в столице в сентябре удивил экспертов. Спрос на квартиры относительно августа снизился. Наряду с этим повысилась длительность экспозиции жилых объектов. Аналитики отметили влияние этих факторов на ценовые ожидания.

Сегмент недвижимости в Московском регионе плавно остывает на контрасте с недавними высокими показателями по спросу. За первые 14 дней сентября спрос сократился на 40% относительно этого же месяца в 2020 г. Относительно первых двух недель августа, падение оценивалось в 10%. Информацию подготовило аналитическое бюро агентства “Инком-Недвижимость”. Были изучены авансы, поступившие в компанию.

С комментариями выступил директор сегмента вторичного жилья агентства “Инком-Недвижимость” Сергей Шлома. Он отметил, что в сентябре 2020 г. наблюдался пик покупательской активности. Период массового затишья прошел, и спрос начал наращивать обороты. За первые 6 месяцев текущего года было получено на треть больше авансов, по сравнению с аналогичным периодом 2020 г. Тогда была введена самоизоляция на фоне борьбы с коронавирусом.

Нестандартное положение

Эксперты также заявляют, что обстановка, в которой показатели спроса в августе превысили сентябрьский спрос, необычна для рынка недвижимости. Было проведено масштабное исследование, взяты данные с 2008 г., когда наблюдался экономический кризис. За все года лишь 3 раза количество авансов в августе и сентябре было идентичным. Август вырвался вперед 1 раз, это было в 2019 г. Отставание составило 5% покупателей.

В данной связи следует сделать оговорку, что по своим показателям, 2019 и 2021 гг. оказались близки. Тогда был ярко выражен спад покупательской способности, тогда как в 2018 и 2020 гг., спрос пошел вверх после кризисной обстановки.

Представители “Инком-Недвижимость” схожи во мнениях, что снижение спроса в сегменте вторичного жилья соотносится с некомфортными условиями по займам с привлечением кредитов. С начала 2021 г., по инициативе ЦБ несколько раз был поднят показатель ключевой ставки. Она была 4.25%, а стала 6.75%.. Эта ситуация повлекла за собой рост ипотечных цен. Кроме того, рост ключевой ставки спровоцировал увеличение доходности по депозитам, которые выступают альтернативой для вкладчиков при приобретении жилья.

Есть и эксперты, которые не замечают серьезного спада интереса к московским вторичкам. В Est-a-Tet не зафиксировано уменьшения количества продаж по этому сегменту в своей базе объектов, однако первые 7 дней сентября оценили вполне спокойными. Глава департамента продаж Юлия Дымова не увидела заметного уменьшение спроса на вторичку, она отметила его адекватность и локализацию.

Рекордные показатели по вторичных жилым объектам

В течение 8 месяцев до начала сентября можно было наблюдать рост числа продаж данного направления. В Росреестре отметили, что данные с января по июль считаются максимальными за все время ведения подобной статистики. В Ведомстве приводят данные, что на август пришлось чуть меньше 14 тыс. договоров купли-продажи, что на 4% больше относительно июля. Сравнивая с августом прошлого года, заметен незначительный спад количества сделок. Их стало меньше на 726 договоров.

Оценивая ситуацию с начала 2021 г., продажи вторичных квартир находятся на пике за последние 7 лет. Росреестр отметил, что с января по август текущего года было подписано чуть больше 107 тыс. договоров купли-продажи, что на 38% выше, чем за аналогичный период 2020 г., и на 12% показателей 2019 г.

Глава департамента аналитики ЦИАН Алексей Попов отмечает большую устойчивость вторички относительно новостроек. Там произошло падение спроса на 30% по состоянию на июнь. Он соотносит это с прекращением действия льготных условий по ипотеке.

Цены на жилье стабилизированы, но продажи низкие

Снижение покупательской активности связано с повышением среднего срока реализации вторичных квартир. Представители агентства “Инком-Недвижимость” оценили период продажи объектов максимум в 44 дня. В сентябре этот показатель вырос до 64 дней. В агентстве Est-a-Tet также фиксируется период экспозиции квартир. Юлия Дымова отмечает, что при соответствующей оценке, на сентябрь период продажи жилья оценивается в 3 недели. Она сравнивает этот период с пиковой активностью. Тогда объект продавался за 5-7 дней.

Говоря о ценовых ожиданиях, экспертами было отмечено снижение средних цен на вторичные квартиры в столице. Сравнения приводились относительно данных на лето 2020 г. В “Инком-Недвижимости” отмечают, что по сравнению с июлем, в августе цена за 1 м2. снизилась на 0.1%, а стоимость квартиры – на 1.8%. Самая ощутимая разница отмечена в центральном округе Москвы, где 1 м2. подешевел на 0.6%, а стоимость квартиры упала на 4.5%. Однако оценивая ситуацию с начала 2020 г., можно видеть рост практически на 22%. В рублевом эквиваленте 1 м2. оценивается в 274 тыс.р. На данный момент расценки за “квадрат” на вторичном столичном рынке недвижимости остается в пределах показателей августа.

Сравнивая ситуацию с августом 2020 г., на некоторые жилые объекты цена может снизиться на 20%. Представитель агентства ЦИАН Алексей Попов видит стабилизацию цен на рынке недвижимости уже 9 месяцев. В агентстве привели данные по стоимости 1 м2. в квартирах Москвы. Он составляет от 255 до 260 тыс.р. Премиальный сегмент недвижимости не учитывался. Нет каких-либо видимых корректировок за последние недели. Снижение цен можно видеть по определенным критериям. По оценкам последних 2-3 недель, новостройки слегка сбавили в цене относительно общего объема вторичных жилых объектов, однако говорить о полной стабилизации преждевременно.

Дальнейшие перспективы

Эксперты предполагают, что спрос на вторичное жилье в Москве будет и дальше падать. В агентстве ЦИАН оценили уменьшение сделок на 20% по сравнению с текущей ситуацией. Спад связан с ипотечными клиентами. Однако падение спроса будет плавным. Резкого обвала не предвидится. Сделки с покупкой и продажей недвижимости на вторичном рынке тесно связаны с миграционной составляющей граждан. Человек может умереть, переехать, унаследовать квартиру.

Ситуацию оценили и в “Инком-Недвижимости”. Там прогнозируют снижение количества авансов в пределах 40% от данных 2020 г. В скором времени цифры по прошлому и текущему году выровняются по части интереса жилыми объектами. В рамках 2021 г. не стоит ожидать колебания цен на объекты. Может произойти спад на 2%, но он ожидаем из-за сокращения спроса.

В агентстве Est-a-Tet заявили, что не видят предпосылок для падения заинтересованности вторичными квартирами в Москве. Они считают, что не изменятся и их цены. Расценки будут падать только на те объекты, цена на которые была изначально завышена.