Рыночная стоимость. Важно не прогадать и правильно рассчитать

Не продешевить_ как определить рыночную стоимость недвижимости

В интересах каждого продавца продать дороже, а любой покупатель заинтересован купить дешевле. Чтобы не ошибиться ни тому, ни другому, нужно хорошо ориентироваться в рыночных ценах на квартиры и другую недвижимость.

Значение рыночной стоимости показывает сложившееся на текущий момент отношение спроса потенциальных покупателей и количества предложений продавцов. На нее влияют политическая ситуация, экономическое состояние, социальные факторы и некоторые другие.

И для покупателя, и для продавца важно знать сложившуюся на текущий момент стоимость объектов недвижимости на рынке. Опытные эксперты и аналитики помогут правильно рассчитать рыночную цену и дадут совет, как не прогадать продавцу и покупателю при сделках с недвижимостью.

Понятие «рыночная стоимость» включает в себя цену, по которой объект недвижимости может быть реализован на конкурентном и независимом рынке в течение средневзвешенного времени экспозиции. В столице в 3-м квартале этого года средний период составил 64 дня.

Рыночная стоимость и кадастровая. В чем разница

Кадастровая стоимость – выполненная в порядке, установленном законодательством (ФЗ №237), оценка объекта на конкретную дату, и занесенная в государственный реестр (кадастр). На ее величину влияет ценовая политика, сложившаяся в определенном регионе. Используется для налогообложения (например, имущественные налоги). В столице кадастровую стоимость определяет Департамент городского имущества. Показатель рыночной стоимости определяется значительно большей суммой факторов. На него влияют общее и техническое состояние объекта недвижимости, количество предложений продавцов и покупательский спрос.

Рыночная стоимость определяется исходя из характеристик конкретного объекта – качество ремонта, состояние сантехнического оборудования, куда выходят окна и других. При оценке кадастровой стоимости эти характеристики не учитываются. Но и на кадастровую, и на рыночную стоимость объекта влияют год постройки и общее состояние здания, его место нахождения.

От правильно определенной рыночной стоимости зависит размер выгоды от сделки как для продавца, так и для покупателя.

В каких случаях применяется кадастровая стоимость

Этот параметр используется для следующих целей:

  1. Расчет налога на недвижимое имущество.
  2. Расчет налога на доходы при операциях с недвижимым имуществом (включая аренду и обмен).
  3. Наследование недвижимого имущества.
  4. Сравнение стоимости объектов для обмена.
  5. При оформлении дарственной.

В каких случаях применяется рыночная стоимость

Параметр используется:

  1. При сделках купли-продажи.
  2. При наследовании.
  3. При страховании.
  4. При получении кредита с залогом объекта недвижимости.
  5. При разрешении споров, связанных с объектами недвижимости.
  6. При оценке имущества в делах, связанных с банкротством.
  7. При оценке ценностей, полученных на безвозмездной основе.
  8. При оценке взноса, внесенного в уставной фонд неденежными средствами.

В указанных случаях требуется даже документально подтвержденная рыночная стоимость. При сделках с недвижимостью, когда собственником или одним из собственников являются лица, не достигшие совершеннолетия, требуется согласие попечительских органов. При его оформлении обязательно используется справка о рыночной стоимости.

Параметры, влияющие на рыночную стоимость

К общим параметрам можно отнести:

  1. Рыночный спрос и количество предложений равнозначных объектов недвижимости.
  2. Является ли объект индивидуальным (единичным) или относится к типовым, каков покупательский интерес к типу постройки дома.
  3. Место нахождения объекта.
  4. Транспортная доступность и ее возможное развитие.
  5. Экология района.
  6. Уровень развития инфраструктуры (наличие школ, детских садов, магазинов, зеленых зон).

Существенными параметрами являются:

  • размер площади, число комнат;
  • количество этажей в доме и место нахождения на этаже;
  • планировка (типовая или единичная);
  • наличие или отсутствие лифтов;
  • качество произведенного ремонта и состояние квартиры;
  • размер кухни, размеры жилой и полезной площади;
  • санузел (количество, совмещенный или нет).

К второстепенным параметрам можно отнести:

  • наличие или отсутствие балкона либо лоджии;
  • высота потолков;
  • куда выходят окна.

Второстепенные факторы не являются главенствующими, как общие и существенные. При определении рыночной стоимости их также обязательно рассматривают и учитывают. Кроме того, именно второстепенные параметры часто играют главную роль для покупателя при выборе квартиры.

Именно рыночная стоимость влияет на цену, за которую покупатель готов купить недвижимость. Хотя, в отличие от кадастровой, рыночная стоимость не утверждается в каких-либо установленных документах, справку о ее размере получить можно. Обычно их оформляют компании по оценке недвижимости. Такая справка может понадобиться, к примеру, для нотариуса при оформлении наследства, для органов опеки или других государственных организаций.

Как происходит оценка

Оценочные компании обычно действуют по сложившемуся алгоритму:

  1. Подписывается договор.
  2. Определяется способ.
  3. Собираются и анализируются необходимые данные и характеристики, и производятся расчеты.
  4. По итогам произведенных расчетов определяется рыночная стоимость обследуемого объекта.
  5. Готовится отчет.

Для покупателя также необходимо знать сложившуюся в текущее время рыночную стоимость. Это поможет ему правильно сориентироваться и не переплатить. К примеру, на «вторичке» столицы за год по некоторым объектам цены выросли на 35%. При таком значительном и быстром росте не каждый продавец успевает сориентироваться и определить цену, соответствующую данному моменту. Если некоторое время назад квартира имела цену ниже рыночной приблизительно на 10%, это настораживало опытного риэлтора и являлось одним из признаков существования скрытых серьезных юридических проблем. В нынешней нестабильной ситуации с ценами этот показатель потерял свою актуальность.

Виды оценки рыночной стоимости

Для определения рыночной стоимости применяют следующие методы:

  1. Сравнительный.
  2. Доходный.
  3. Затратный.

Сравнительный метод эффективен, если имеется большое количество аналогичных предложений и достоверная информация о них. Базами данных для сравнения обладают агентства недвижимости. При использовании данных публичных интернет-платформ, оценка, полученная сравнительным методом, будет менее точной.

При доходном методе рассчитывается потенциальная прибыль от перепродажи или сдачи в аренду, полученная как разница между возможными доходами и понесенными расходами.

При затратном подходе за основу берется тот факт, что покупатель не затратит на покупку готового объекта больше суммы, которая понадобилась бы при его строительстве. Для расчета берется стоимость земельного участка плюс затраты на возведение или замещение объекта, и вычитается сумма износа.

Каждый участник рынка, ориентируясь в сложившейся ситуации с ценами, может получить значительно большую прибыль от сделки.

Вам было бы интересно:

Продажа квартиры. С чего начать

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.