Продажа квартиры. С чего начать

Многие собственники стараются не думать о предстоящей продаже квартиры, ошибочно считая, что быстро разберутся в тонкостях процесса. Однако, час «Икс» наступает, и 90% собственников-продавцов охватывает паническое чувство: «С чего начать, куда обращаться, с кем посоветоваться?»

В итоге пользуются совершенно непроверенной информацией, накапливают советы, которые не стоит слушать. Весь комплекс собранных впопыхах «рекомендаций» собственник начинает применять на практике. Ошибки людей, которые никогда не продавали жилье, одинаковые.

В этом деле важно воспользоваться профессиональными советами, прислушаться к мнению эксперта, имеющего достаточный практический опыт продажи вторичных квартир.

Первые шаги

Сначала необходимо собрать небольшую информационную базу. Что важно: сведения должны быть достоверными. Эксперт рекомендует проконсультироваться с риелторами, занимающимися реализацией вторичной недвижимости ежедневно. Возможно, что один из профессиональных участников рынка сумеет реализовать квартиру быстро и успешно, поможет растерявшемуся собственнику.

Если агент согласился на сотрудничество, ему важны все исходные данные жилья для продажи – в каком районе располагается объект, серия дома, количество комнат (раздельные или смежные), площадь помещения, наличие перепланировки, общее состояние квартиры. Кроме того, агент вправе знать, какие имеются документы на имущество. К примеру, квартира под реализацию может иметь ограничения или обременения, что в корне влияет на начальный процесс продажи и сделки купли-продажи.

Специалист сможет проконсультировать и дать полноценный и развернутый ответ о примерных сроках продажи, стоимости, изъянах и трудных моментах, связанных с реализацией, о текущей ситуации на рынке аналогичных квартир. Спустя небольшой промежуток времени агент подберет несколько оптимальных и выгодных решений задачи.

Не стоит скрывать от риелтора проблемные моменты самого объекта или документов на него, ведь эти факты обнаружатся быстро. Многие эксперты советуют задать прямой вопрос – каковы шансы на успех? Если человек – профессионал, то он не станет скрывать свои умозаключения и дезинформировать собственника. Для него большую ценность имеют время, репутация и лояльность клиентов.

Многие клиенты на рынке вторичной недвижимости получают от риелтора не те ответы, на которые рассчитывали. Специалист понимает, насколько разочаровывающим может выглядеть его вердикт. Тем не менее пространные ответы в стиле «ни да, ни нет» или обман клиента профессионал, как уже было сказано, позволить себе не может. В итоге после неудовлетворительной первичной консультации собственник останавливает свои дальнейшие действия по продаже квартиры.

Есть собственники, которые намерены рисковать, несмотря на статистику и неумолимость рынка. Они верят, что их желание исполнится, поэтому начинают работать с теми, кто способен им это пообещать.

Если фактически 90% экспертов настаивают на том, что квартира «зависнет» на неопределенный срок, то лучше прислушаться к мнению профессионалов. Но находится «специалист», который заверяет, что недвижимость «уйдет», и собственник радостно соглашается на сотрудничество.

Хозяин квартиры должен реально оценивать шансы на успешную ее реализацию, подходить к вопросу разумно. Дело в том, что многие обманывают себя, субъективно подходя к этому вопросу, не прислушиваясь к голосу рассудка. Продажа квартиры не должна начинаться с ошибок, иначе процесс станет долгим и мучительным, так и не приведя к желаемому результату.

Оценка перед продажей

Лишь полноценная и качественная оценка эксперта, основанная на изучении подобных объектов и опыте продаж, приведет к реальному определению стоимости жилья. В этом случае собственник-продавец может начать продажу квартиры или принять решение отложить все действия на 2-3 месяца. Случается, что хозяин намеревается вложить средства для исправления некоторых моментов или осуществления задумки.

Сегодня рынок вторичной недвижимости в Москве до отказа заполнен всевозможными предложениями, испытывает на себе жесткую конкуренцию Подмосковья. Борьба без преувеличения идет за каждого клиента. Вторичное жилье в столице продается по принципу: кто предложит дешевле. При расчете стоимости этот момент необходимо учесть.

В случае самостоятельной оценки, без помощи специалиста, важно проанализировать наиболее низкий ценовой сегмент аналогичных квартир для продажи. Рекомендуется расширить ареал, не зацикливаясь на паре районов.

Опыт экспертов показывает, что собственники склонны завышать цены на квартиры. При этом итоговая сумма не обоснована ничем, кроме субъективного «хочу». Риелтору потом крайне трудно «вернуть» хозяина на Землю.

Красивые фото квартиры для начала

Половина дела – это яркие и четкие изображения комнат. При этом снимки должны нести информацию. Потенциальному покупателю важно понять при просмотре фотографий, что представляет собой квартира. Если есть сомнения, что с помощью обычного смартфона такую работу выполнить не получится – стоит пригласить профессионала. Некоторые собственники снимают видео ролик, что значительно помогает в таком деле. Не помешает и чертеж планировки.

Продавцы, не имеющие опыта продажи недвижимости, зачастую не прислушиваются к мнению экспертов в этой области, совершая аналогичные ошибки. При этом продавцами могут быть не только собственники, но и начинающие риелторы. Что они делают: выкладывают в интернет «телефонные» фото темных углов, а потом ждут клиентов и миллионных сделок. Еще раз: удачные фотографии способны значительно ускорить продажу жилья.

На начальном этапе продажи квартиры важно понимать, какие клиенты будут отзываться на предложение.

К примеру, в объявлении указывают: «Квартира располагается на последнем этаже, но есть еще сверху специальное помещение» или «У нас первый этаж, а внизу есть техкомната». Эксперты советуют не прибегать к странным формулировкам, пытаясь оправдать «неудачное» расположение квартиры, поскольку зачастую квадраты выкупают для коммерческих целей. Бывает, что покупатель не заинтересован в евроремонте или как раз нужен последний этаж.

Что касается рекламы: разместить объявление о продаже квартиры можно на известных интернет площадках и ресурсах. Они предназначены для реализации вторичного жилья. Эксперты не рекомендуют вывешивать рекламный баннер на балкон или окно. Он лишь усложнит задачу и станет своеобразным маячком того, что квартира проблемная. Конечно, если человек использовал все варианты, но квартира «стоит», то дополнительная рекламная растяжка целесообразна. Практика показывает, что баннер лишь вызывает праздное любопытство, не более.

Подготовка пакета документов – следующий шаг

Иногда началом продажи квартиры является подготовка документов, подтверждающих или устанавливающих право собственности на объект недвижимости.

Интересный пример из практики, демонстрирующий, почему в некоторых случаях продажу квартиры начинают со сбора необходимых документов.

К риелтору обратился мужчина в возрасте. Он сказал, что хотел бы продать 2-комнатную квартиру на северо-западе Москвы. Специалист начал выяснять подробности и выяснил, что у клиента нет никаких документов на недвижимость. Мужчина добавил, что является военным и в 1993 году приватизировал свое жилье, имея офицерское удостоверение.

Заказали выписку из ЕГРН, но она не показала, что клиент действительно – собственник квартиры. Налоги за объект недвижимости хозяин жилья оплачивал, значит собственность все же была. В конце концов документы были собраны после запросов в Министерство Обороны, различные архивы и МФЦ.

Необходимо прояснить некоторые моменты, касающиеся документов. Так, правоустанавливающие свидетельства указывают на то, каким путем или способом, при каких обстоятельствах у человека появилось жилье. К примеру, по договору купли-продажи или дарения, соглашению о ренте, завещанию и т. д. В то же время правоподтверждающие документы – это свидетельство о праве на собственность (его выдавали ранее) либо выписка из ЕГРН (ее получают по запросу в настоящий момент).

Также существуют основные и вспомогательные документы, которые требуют для совершения сделки купли-продажи. Среди них: паспорт РФ, план БТИ с чертежом планировки, кадастровый паспорт, согласие супруга или супруги, разрешение ОПП (государственные органы опеки и попечительства).

Подготовка перед продажей

Квартиру необходимо подготовить перед показом потенциальным покупателям. Все комнаты должны быть чистыми и аккуратными, поэтому многие прибегают к косметическому ремонту. Эксперты по продаже недвижимости рекомендуют собственникам отнестись к этому этапу ответственно, поскольку это непосредственно в их интересах. Стены, пол и потолок должны быть чистыми, желательно свежевыкрашенными. Не стоит загромождать углы разными вещами. Их лучше вынести. Мебель и предметы интерьера нужно расставить так, чтобы смотрелось привлекательно. Чего точно не стоит делать – так это приступать к капитальному ремонту. В противном случае реализация жилья затянется на месяцы, а то и годы.

Капитальный ремонт – это ошибка, которую совершают многие хозяева жилья. Дело в том, что вложенные средства не оправдают себя, ведь новоявленные жильцы так или иначе захотят все сделать по-своему.

Что нужно сделать на начальном этапе продажи: резюме

Специалисты выделяют следующие стадии в начале пути по продаже жилья:

• Консультация с экспертом по недвижимости;
• Объективная оценка квартиры;
• Сбор документов;
• Предпродажная подготовка: уборка и (или) косметический ремонт;
• Фотографии и составление объявления;
• Правильное позиционирование;
• Качественная и полноценная реклама.
• Оптимизм и положительный настрой

Выполнение шагов, перечисленных выше, а также стремление реализовать жилье обязательно приведут к успеху. Если все сделано правильно, то результат не заставит себя долго ждать. Важно не делать грубых ошибок, исправление которых потребует времени и немало сил.

Когда говорят: «Вам повезло: хороший риэлтор, удача, а вот у нас все как-то не задалось с самого начала».

Не стоит так говорить и настраивать себя на заведомый провал. При продаже квартиры не нужно надеяться на авось, не уходить от реальности. Что необходимо сделать: выполнить шаги, описанные в статье, и ожидать хороших результатов. Все обязательно получится!