Если в квартире живут дети, может ли она быть предметом залога?

При необходимости кредит в банке можно получить, оформив в залог квартиру, даже если зарегистрированы дети, не достигшие совершеннолетия. Положение усложняется, если дети имеют право собственности. Эксперты утверждают, что и в такой ситуации это реально. Специалисты помогут разобраться в ситуации, когда при определенных жизненных обстоятельствах требуется кредит под залог квартиры, собственниками которой являются несовершеннолетние дети, или они прописаны.

Залоговый кредит

Кредит под залог – это заем с обеспечением объектом недвижимости, которая находится в залоге у банка до полной выплаты займа. Сумму полученного кредита можно израсходовать на любые цели – вложить в бизнес, оплатить медицинские услуги, приобрести автомобиль и многое другое. Оформляя кредит под залог, нужно учитывать, что возникает серьезный риск потери заложенного имущества, если заемщик неправильно рассчитал свои реальные финансовые возможности по выплате кредита.

Если заемщик 3 раза в течение одного года допустил даже на один день просрочку выплаты платежа, у банка появляется право обратить взыскание на залоговое имущество. Перед семьей заемщика возникает реальная опасность потерять квартиру, даже если в семье есть несовершеннолетние дети. Специалисты советуют обратить внимание на то, что залогодержателям запрещено изымать залоговую недвижимость, если она является единственным местом для проживания детей, не достигших 18 лет – ст. 446 и ст. 20 п. 2 ГК РФ.

Могут ли дети до 18 лет распоряжаться имуществом по своему усмотрению

Дети до 14 лет не могут участвовать ни в каких сделках, за них это делают родители. От 14 до 18 лет у детей появляется право совершения каких-либо сделок с собственной недвижимостью, в случаях, если на это имеется согласие родителей, оформленное письменно.

Если ребенок обладает правом собственности на объект недвижимости или на его долю, на сделки с этим объектом недвижимости должно быть получено согласие опекунских органов.

Эксперты разъяснили, что с 16 лет опекунские или судебные органы могут своим решение объявить несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), если он работает или зарегистрировал брачные отношения. В этом случае несовершеннолетний получает право распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Могут ли родители распорядиться недвижимостью несовершеннолетнего

В случае, когда объект недвижимости зарегистрирован на несовершеннолетнего, у родителей на эту недвижимость права собственности нет. Они не имеют права совершать какие-либо сделки с объектом недвижимости ребенка по своему желанию. Например, продать, обменять, отдать в аренду, отдать в залог, подарить или что-либо еще.

Можно ли взять кредит под залог квартиры, где прописан несовершеннолетний

Если несовершеннолетний прописан в квартире, а право собственности ему не принадлежит, то выдать или нет кредит под залог решает только банк. Решение принимается индивидуально для каждого случая. Нужно понимать, что предмет залога не отчуждается банком, пока заемщик соблюдает и выполняет все условия и обязательства по кредитному договору. В случае неисполнения условий договора, несвоевременном внесении платежей по гашению кредита, банк может наложить взыскание на предмет залога.

По утверждению адвоката компании «Дигмар Групп» Ю. Дигмара, судебные органы обычно отклоняют аргументы незаконного отчуждения недвижимости, которая является единственным местом проживания несовершеннолетнего. В обязанности судебных инстанций не входит контроль за соблюдением прав детей, проживающих там. Для получения кредита под залог жилья не нужно разрешение службы опеки. Поскольку это ущемляло бы права владельца использовать собственное имущество по своему усмотрению и в пользу живущих с ним детей.

Все кардинально меняется, если ребенок, не достигший 18 лет, имеет право собственности на долю или всю квартиру. Если родители решат совершить какую-либо сделку с собственностью ребенка, согласие опеки потребуется обязательно (ст. 37 ч. 2 ГК РФ). Когда возраст 14 – 18 лет, на сделку потребуется еще и его согласие. Когда ребенок младше 14, то родители действуют от его имени.

Конституционный и Верховный Суды РФ исходят из того, что службы опеки не должны накладывать запрет на подобные сделки необоснованно. При принятии решения они должны руководствоваться тем, чтобы сделка не ухудшала условия несовершеннолетних детей, и должны определить, как она может повлиять на имущество. Если родители обжалуют решение, принятое органами опеки в суде, суд рассматривает фактические обстоятельства дела и соответствие решения Конституции РФ, а именно ст. 17, ст. 2 и ст. 38 п. 2. Органы опеки должны подходить к рассмотрению каждого обращения родителей индивидуально.

Решение

Оформление процедуры выдачи кредита под залог имущества, которое на правах собственности принадлежит несовершеннолетнему, вполне возможно, если оформить собственность несовершеннолетнему на какое-то другое жилье. Но существует важное условие – переданный объект недвижимости должен оказаться не хуже заложенного. Вся процедура будет находиться под контролем службы опеки.

Необходимые документы

Чтобы взять кредит, когда предметом залога является объект недвижимости, находящийся в собственности ребенка, потребуются:

1. Заявление родителей.
2. Заявление родителей, удостоверенное нотариусом, гарантирующее обеспечение жильем несовершеннолетнего, в случае невыполнения заемщиком условий договора с банком.
3. Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости.
4. Документы, удостоверяющие личности.
5. Свидетельство о рождении собственника.
6. Свидетельство о регистрации брака.

Пакет требуемых документов отличается в зависимости от банков. Могут быть затребованы данные о доходах, полностью все документы на недвижимость.

Существует возможность оформить заявки в различные банки онлайн, что позволит сократить время на выбор банка и оформление кредита.

На практике нередко недвижимость, принадлежащая на правах собственности несовершеннолетнему, является предметом залога. Хотя органы опеки обычно утверждают, что это невозможно.

При приобретении жилья с использованием маткапитала или ипотечного кредита родители должны в обязательном порядке обеспечить право собственности детям. Но казус заключается в том, что родители не могут выполнить такую свою обязанность, пока не погашен заем, и объект недвижимости является предметом залога. Продать недвижимость родителям не позволят, пока они не обеспечат жилой собственностью детей. Получается некий замкнутый круг.

Если все-таки квартиру необходимо продать, то в первую очередь нужно выплатить ипотечный кредит. Оформляют какие-то другие заемные средства, пытаются занять у ближайших родственников или у кого-то еще, и выплачивают ипотеку, чтобы вывести жилье из залога. После этого родители обеспечивают детям право собственности. После этого уже обращаются в отдел опеки за разрешением на сделку. Только пройдя весь этот путь, можно продать квартиру. Договор продажи нужно обязательно заверять нотариально.

Квартиру можно использовать в качестве предмета залога без всяких трудностей, если несовершеннолетние дети прописаны, но им не принадлежит право собственности на это жилье.

Когда выгодно брать кредит под залог жилья:

• в случае, когда требуется крупная сумма. Банк обычно одобряет до 75% от суммы оценки предмета залога;
• процентные ставки ниже;
• срок гашения дольше;
• кредит возможно получить даже с негативной кредитной историей;
• денежные средства можно инвестировать в прибыльные проекты.

Недостатки получения кредита с залогом:

1. Любые сделки – продажа, обмен и даже сдача в аренду – обязательно согласовывать с банком-залогодержателем.
2. Сложно подготовить весь пакет документов для оформления кредита под залог. Кроме того, договор залога нужно обязательно регистрировать в Росреестре.