Правильная подготовка квартиры для продажи. Лайфхаки от агента по продаже недвижимости

Мы долгое время занимаемся профессиональной продажей недвижимости. Хотим поделиться с вами тем, как правильно подготовить вторичное жилье для реализации. У риэлторов есть свои секреты, которыми можно воспользоваться для успешной продажи квартиры.

Помните, что подготовка к продаже – сложный и скрупулезный процесс, поэтому подойти к делу нужно основательно, обдумать все детали и действовать, надеясь на хороший результат.

Несомненной похвалы заслуживают собственники, озаботившиеся вопросом предпродажной подготовкой жилья. Это правильно и мудро, поскольку на практике успех сделки зависит именно от первых предпродажных шагов. Многие думают: «Как-нибудь и продам. Поторгуюсь. Ничего». Это ошибка. Рыночное предложение – это практически завершение дела, а к реализации первых пунктов даже и не приступали. Отсюда и неудачи.

Затем начинается «разбор полетов»: «Квартира-то хорошая, а не покупают. Что же не так?» Многие начинают понимать важность подготовки жилья перед тем, как его выставлять на продажу. Хорошо, если собственник просто потеряет время. Бывает и так, что оказывается в нелепой ситуации.

При подобных обстоятельствах уместна пословица: «Знал бы где упасть, соломку б подстелил». И наше профессиональное мнение – нужно узнать, как можно больше, чтобы себя обезопасить.

Перед продажей квартиры необходимо учесть, что рынок не однороден: он может быть перенасыщен предложениями о продаже. Тогда у хозяина недвижимости резко сокращаются шансы на реализацию. В таком случае требуется тщательно продуманный план действий.

Подготовка вторичного жилья для продажи в первую очередь направлена на его максимальную привлекательность на рынке, на возможность заинтересовать как можно больше покупателей.

Итак, закончив лирическое введение, выделяем два основных момента:
— Внешний вид и привлекательность квартиры в плане стоимости;
— Наличие всех документов, их юридическая «чистота».

Важно обозначить этапы работ по подготовке квартире к продаже. Тут необходимо приложить смекалку и находчивость. Тогда подготовка не будет утомлять, обойдется без чрезмерных затрат и усилий.

«Невозможно объять необъятное» и не надо. Разделите объем работ на посильные части и не спеша выполняйте их. Можно даже отмечать сделанное в блокноте. Если результат вас не радует, кое-что всегда можно подкорректировать. Только не стоит слишком зацикливаться и доводить все до идеала. Иначе дело может дойти до капитального ремонта. И вам уже будет не до продажи.

Генеральная уборка

«Это ясно как день» — скажите вы и будете совершенно правы. Пожалуй, самый важный этап работы – это отмыть квартиру, заглянув во все углы. А ведь есть продавцы, которые предпочитают оставить пыльный физический труд будущим владельцам.

Довести жилье до аккуратного и «причесанного» вида помогут несложные и привычные манипуляции. Главное, чтобы везде царил порядок, и было чисто. Выбросите весь мусор, старые ненужные вещи, красиво расположите мебель и предметы интерьера. Избавьтесь от всего лишнего, на что может натолкнуться взгляд покупателей. Как следует отмойте полы.

Как и обещали, даем лайфхак: не стоит демонстрировать свою любовь к Стране Советов в виде ковров на стенах, паласов, сервантов для посуды 60-х годов. Ностальгия – это понятно, но молодых людей, заинтересовавшихся вашей квартирой, это оттолкнет. Ведь не просто так появился жилищный сленг: «бабушкины» квартиры, «совковый» интерьер и т. д. Эти выражения ярко описывают жилье с внутренним дизайном и мебелью старше тех самых покупателей. Такие предложения часто вызывают недоумение у клиентов, что приводит к неудачной попытке продажи.

При просмотре квартиры разные пятна, сколы на мебели и весь удручающий облик создают негативное впечатление. Выбрасывайте все старые и «замученные» предметы интерьера. Если не позволяют воспоминания, то хорошо прячьте свое «добро» от зоркого глаза потенциального покупателя.

Еще один лайфхак: можно полностью освободить квартиру от мебели. Этот способ поможет визуально увеличить объем и пространство, а также психологически настроить клиента на мысленное зонирование помещения. Человек, осматривая комнаты, будет думать: «Так, сюда можно поставить диван, здесь поместится компьютер, тут будет зеленый уголок, а там – детская. Идеально!»

Не забудьте, что важным аспектом предпродажной подготовки является противопожарная безопасность жилья, хорошее состояние электропроводки. Аккуратно спрячьте провода, чтобы они не висели разрозненной массой, замените розетки и выключатели на новые. Уберите удлинители и тройники. Пусть покупатель видит одну розетку, от которой идет провод на один электрический прибор. Не давайте поводов для размышления, что в квартире регулярно нарушаются правила эксплуатации электрической сети.

Кухня – место в квартире, где чаще всего собирается вся семья. Для женщины это пространство наполнено особой притягательностью, поэтому именно она будет в итоге решать, стоит ли покупать квартиру. Состояние кухни, удобство ее расположения определяет общее впечатление от жилья на продажу. Значит, к этапу предпродажной подготовки кухни следует отнестись со всей серьезностью и оптимизмом.

В стандартной квартире территория кухни достаточно ограничена. И семья из 5-6 человек вынуждена умещаться за обеденным столом. Важно продемонстрировать и создать впечатление объемного пространства кухни. В связи с этим у нас имеется пара секретов, которыми непременно хочется поделиться. Если помещение для приготовления пищи слишком маленькое, при этом в него втиснут холодильник, мешающий свободному проходу, то лучшим решением станет его перемещение в прихожую или коридор, к примеру. Так вы сможете освободить больше места, заходить и выходить из комнаты без особых препятствий.

Чересчур много места «съедает» кухонный мебельный уголок. Если это ваша ситуация, лучше мебель убрать, задвинув обеденный стол на освободившееся пространство или в угол. Так вам удастся расширить центральную часть комнаты. Стулья и табуреты можно не задвигать сиденьями под стол, слегка их развернув «лицом» ко входу. Создастся впечатление, что вы приглашаете посетителей присесть. Отличный психологический ход.

Рабочую зону не нужно загромождать кухонными предметами и посудой: тарелками, чашками, банками, пепельницами, бокалами, рюмками, кастрюлями-сковородами. Если не успели помыть посуду, к примеру, спрячьте ее от любопытных глаз. Взгляд не должен цепляться за разные вещи, расположение которых привычно только для хозяина или хозяев. Посетителей, оказавшихся у вас дома с определенной целью, это будет раздражать. Цветы, напротив, добавляют уюта и красоты любой комнате. Не убирайте их с подоконника.

Плита, область вокруг конфорок должна сиять чистотой. Поставьте новую вентиляционную решетку на кухне. При частой готовке эта деталь интерьера покрывается слоем черной копоти, что не выглядит привлекательно. В общем частично обновите и отмойте кухню. Это будет большим плюсом.

Об окнах в квартире следует поговорить отдельно. Окно – не просто стекло, пропускающее свет в помещение. Через него мы видим окружающую нас обстановку, внешний мир. Будет неприятно видеть трещины или грязные пятна на стекле. Каждый дефект все более отталкивает человека от дальнейшего просмотра. При проведении мелкого ремонта также необходимо уделить внимание оконным блокам.

Стеклопакеты с трещинами рекомендую заменить на новые, исследуйте фурнитуру окон и уплотнители. Если в раме есть перекос, попытайтесь отрегулировать окно, чтобы избавиться от свищей. Не только стекла, но и рамы нужно хорошо вымыть до абсолютной белизны. При наличии на стеклах светоотражающих пленок или решеток советую их снять перед тем, как выставлять квартиру на продажу. Так вы избавитесь от эффекта замкнутого пространства, впустите больше света и визуально расширите комнату.

Снимите с окон тюль и шторы, придающие уют жилому помещению. Это даст вам преимущество зрительного расширения помещения, уберет грань, разделяющую улицу и комнату.

Будьте уверены, потенциальные покупатели не обойдут своим вниманием балкон. Возможно, именно туда они прежде всего и заглянут. Многие считают это место необходимой частью квартиры, складом для хранения вещей: консервированных огурцов, варенья, спортивных велосипедов, детских ледянок и прочих предметов, которые либо очень нужны, либо с ними трудно расстаться. Придется это все разобрать, а лучше убрать совсем, чтобы лоджия была пустой. Люди должны видеть, как можно больше полезного пространства.

То, как ваша квартира смотрится с улицы, тоже важно. Не все это понимают, а те, кто понимает не всегда готовы исправлять внешние изъяны. Многие считают, что внутренний облик жилья гораздо важнее. Мы не призываем к срочному ремонту фасада, рекомендуем лишь избавиться от самых отталкивающих недостатков, особенно часто они проявляются вокруг окон.

Поразмыслите, что вы в первую очередь делаете, когда подходите к своему дому? Верно! Смотрите на него и находите глазами окна своей квартиры. Это же будут делать и будущие покупатели. Остановятся перед домом и будут рассматривать окна и балкон, указывать пальцем на что-то и обсуждать увиденное.

Я думаю, что им вряд ли понравится неприветливый вид с улицы, если они обнаружат грязный подтек или нецензурное слово, трещину, идущую вдоль фасада. Люди могут заметить деталь, которая отвратит их от покупки квартиры. На первом этаже замазать, к примеру, межпанельный шов можно самостоятельно, а вот на третьем уже гораздо сложнее проделать подобное. Придется вызывать промышленных альпинистов.

Запахи – это один из самых важных параметров, который необходимо учесть при подготовке квартиры для продажи. Многие люди уже по первому запаху могут определить, стоит ли осматривать помещение. Запах в квартире расскажет о многом: содержании, здоровом или нездоровом микроклимате, жильцах и т. д.

В доме может ощущаться запах газа, если есть протечка в трубопроводе, затхлой воды из-за проблем с канализацией, сырости вследствие плохого проветривания, мусоропровода, если он требует ремонта. Иногда сам собственник и жильцы квартиры не могут понять, есть ли неприятный запах в помещении, просто привыкая к своему жилью. Рекомендую попросить о помощи друзей или родственников. Они смогут сказать, есть ли у вас проблема с запахом в квартире, нужно ли ее устранять. Серьезный и своевременный подход к этой проблеме даст возможность успешно реализовать свое предложение.

Подъезд

Как-то весной мы продавали квартиру в Москве на Бабушкинской. Рядом с подъездом ощущался такой амбре, что хоть противогаз надевай. Источниками зловония были вышедшие грунтовые воды, частично затопившие подъезд, засоренный мусоропровод и горячий воздух от батарей. Запахи смешались и создали кошмарную атмосферу. Сама квартира нареканий не вызвала: евро ремонт, все функционирует. Отличное предложение.

Тем не менее покупатели – семейная пара ужаснулись от того, что им придется жить в таком микроклимате. Запах из подъезда их напугал не на шутку. В итоге пришлось решать сразу несколько проблем – вызывать дезинфекторов для очистки шахты. К слову сказать мусоросборник вычистили хлором, запах ушел. Также закупили целую коробку освежителя воздуха. Перед тем как показывать людям квартиру вынуждены были опрыскивать несколько этажей, зажигать ароматические свечи в подъезде, чтобы на время заглушить смрад.

Что касается подъезда и тамбура, то это особая тема, которой необходимо коснуться. Добиться успеха предпродажной подготовки в этом плане можно, поговорив с соседями. Людей можно убедить хотя бы временно отказаться от курения на площадке и межлестничных пролетах, убирать бутылки из-под алкогольных напитков, газировки, чтобы не создавать захламленность и убогость подъезда. Избавьтесь от банок и пепельниц с окурками, закрасьте или сотрите надписи на стенах подъезда, освободите тамбур, чтобы жильцы могли свободно попадать в собственную квартиру. Тамбур можно украсить. Площадке, на которой располагается квартира для продажи, также нужно уделить внимание, позаботиться о ее чистоте и привлекательности. Зачастую из-за несоответствия жилья подъезду возникают отказы. Мотив следующий: «Квартира прекрасная, нам бы хотелось в ней жить. А подъезд и соседи – это настоящий трэш! Мы к такому привыкнуть не сможем».

Санузел

Сантехника и санузел – самые дорогостоящие средства, которые и делают квартиру благоустроенной. Их сложно ремонтировать и обслуживать. Тем не менее предпродажная проверка этих моментов обязательна. Пусть сантехника в квартире будет простой, без излишеств. Не нужно удивлять людей итальянским санфаянсом или немецким водонагревателем, но исправность системы является залогом благоприятного впечатления. Если покупатель, осматривая ванную комнату, видит подтеки на поверхности раковины, становится понятно, что сантехника не в лучшем состоянии, а значит ваши шансы на сделку снижаются.

Наш совет: исследуйте сантехнические узлы, осмотрите краны, фитинги, сливы, трубы, сифоны, счетчики воды, радиаторы отопления – везде должно быть сухо и аккуратно. Если вы знаете, что в этой области есть проблемы, ремонт требуется срочный, можно завуалировать подтеки пластиковыми панелями. Это самый экономичный вариант, устанавливать панели несложно, можно все сделать самостоятельно, без профессиональной помощи. Потертость эмали, следы ржавчины и подтеков на ванне и раковине можно убрать с помощью жидкого акрила или акрилового вкладыша. Обновление и эстетический вид гарантированы.

Представьте, что вы провели генеральную уборку своего жилья, осмотрели все проблемные места и остались не удовлетворены общим предпродажным состоянием квартиры. Вы считаете, что нужно сделать больше? Тогда можно приступить к частичному косметическому ремонту. Затраты могут быть небольшими, а манипуляция принесет максимум пользы. Предпродажный косметический ремонт предпочитает большинство продавцов недвижимости. Советую не прибегать к дорогостоящему ремонту, он не оправдывает себя в 90% случаев.

Люди покупают пространство и стены, ремонт нужен для привлечения внимания. Большинство новоявленных жильцов квартир делают собственный ремонт. Все же внутренний интерьер, чистота и аккуратность являются выигрышным моментом для продавца. Поэтому легкий косметический ремонт вполне подойдет.

Для оформления стен рекомендуем подбирать спокойные и неброские цвета. Не стоит с порога «бросаться» в потенциальных покупателей черными, красными или ультрамариновыми решениями отделки. Чрезмерное рвение и желание удивить здесь ни к чему. Впечатление у людей может оказаться прямо противоположным, скорее негативным.

Объявление

Также советуем заранее подготовить рекламный текст и сделать фотографии квартиры. Большинство собственников считает эти шаги не столь важными, выходя на рынок лишь с изображениями темных углов своего жилья и несколькими строчками в объявлении. А это большое упущение! Качественные фото и правильно составленный текст не только ускоряют продажу, но позволяют достигнуть цели гораздо легче.

Возникает вопрос: как нужно составлять объявление, чтобы текст был максимально качественным и принес результат? Предоставьте подробное описание своей квартиры, не упускайте важных деталей. В первую очередь объясните будущим покупателям условия продажи жилья – свободная, или имеется альтернатива, как долго квартира находится в собственности, перечислите документы (основания). Многие покупатели скрупулезно подходят к юридической чистоте жилья и набору необходимых документов. Для них эти параметры являются определяющими.

Затем укажите в объявлении преимущества покупки вашей квартиры. В деталях опишите район, отметьте интересные места для отдыха и просвещения. Постарайтесь заинтересовать человека, который будет читать объявление, инфраструктурой – социальными, бытовыми, торговыми объектами. Обязательно укажите транспортную доступность. Чем подробнее вы опишите объект вторичной недвижимости, тем быстрее покупатель изъявит желание связаться с вами и посмотреть квартиру, владея при этом достаточной информацией.

Если для вас эта задача непривычна и трудна, не расстраивайтесь. Составить и наполнить объявление можно, посмотрев примеры работ профессионалов и более опытных участников рынка. К примеру, взять за образец один из вариантов фотосессии жилья. Также можно обратиться к профессиональному фотографу. Для успешной продажи можно подать рекламное объявление на различных интернет-площадках.

Крайне не советуем вывешивать на балконе или окне баннер о продаже квартиры, поскольку придется отбиваться от чрезмерно назойливых агентов по недвижимости, псевдоклиентов и посторонних, абсолютно не заинтересованных людей. К примеру, соседей, жильцов близлежащих домов и т. д. Мое профессиональное мнение: баннер способен лишь навредить реализации жилья. Ожидаемого эффекта вы не получите.

Вывесить баннер – значит показать, что у квартиры есть большие проблемы, и такая реклама – попытка побыстрее ее продать. Хорошая квартира всегда найдет своего покупателя.

Уловки для обстановки

Расскажем об одной хитрости. Используйте в интерьере квартиры одну или несколько броских деталей, которые делают помещение уютным и запоминаются надолго. Это могут быть экзотические цветы в горшках, произведения живописи великих мастеров, мягкие игрушки. Они помогут выделить квартиру, отразить внутренний уют в памяти.

Будущие клиенты могут не вспомнить адрес квартиры, этаж, планировку, количество комнат, зато точно не забудут яркие детали, выделяющие это жилье из ряда многих. «Милая, помнишь, мы смотрели квартиру дней десять назад. Там еще была красивая напольная ваза и фигура кошки hand made? Да, превосходная кошка, я как раз ищу подобную, запомнила…»

Документы

Заблаговременно приготовьте необходимые документы для продажи недвижимости.

Квартира без ремонта еще может уйти, а вот без документов точно ее продать не получится. Большинство сделок купли-продажи по вторичному жилью аннулируют именно из-за проблем с документами или их нехватки.

Мы постарались подготовить наиболее полный список документов, которые необходимы для продажи квартиры:

• Паспорт РФ;
• Свидетельство о рождении – для лиц младше 18 лет;
• Доверенность от собственника квартиры (не всегда);
• Свидетельство о регистрации или расторжении брака;
• Документ о смене фамилии, имени или отчества;
• Военный билет (если собственник – военнообязанный);
• Выписка из ЕГРН (может быть заменено свидетельством о праве собственности);
• Документы, указывающие на право владения недвижимостью. Среди них: договор купли-продажи, договор дарения, передачи, обмена, свидетельство о праве на наследство и т. д.
• Справки из БТИ;
• Экспликация и поэтажный план;
• Выписка из домовой книги;
• Копия финансово-лицевого счета;
• Согласие супруга или супруги на продажу недвижимости, имеющее подпись и печать нотариуса, либо нотариальное заявление об отсутствии брачных отношений;
• Разрешение ООП на передачу права собственности на недвижимость;
• Справки об отсутствии долга за услуги ЖКХ и электроэнергию;
• Справку из ФНС об отсутствии долга за налог на имущество;
• Справки о том, что собственник жилья не стоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере;
• Заявления жильцов о том, что их сняли с регистрационного учета по месту жительства и об освобождении квартиры в срок, установленный договором купли-продажи. Заявления должны быть нотариально удостоверены.

Хотим дополнить информацию: в ряде случаев могут потребоваться прочие свидетельства, документы и заявления. Их перечень зависит от обстоятельств и критериев подготовки к сделке купли-продажи.

Психологический настрой

Последним, но не менее важным шагом, является психологическая подготовка перед продажей квартиры. В нашей практике были случаи, когда продавцы прикладывали немалые усилия для предпродажной подготовки, возносились в своих мечтах, отрывались от реальности, значительно переоценивая собственные возможности, начинали желать большего на пустом месте.

А время не стоит на месте, квартиру не осматривают, помещение скоро потребует очередного косметического ремонта. Предпродажная подготовка может потребовать новых усилий, потому что обои уже покрываются пылью, слой свежей краски постепенно тускнеет, срок документов истекает. Наш совет: не стоит затягивать и думать: «Может, я смогу урвать куш». Вряд ли. Перед тем как предлагать квартиру будущим покупателям, исследуйте похожие предложения, старайтесь разумно подходить к своим возможностям.

Хотим пожелать быстрой и несложной подготовки перед продажей. Пусть сделка будет удачной!