На сколько подорожает квартира после сдачи дома

на сколько подорожает квартира после сдачи дома

В среде риелторов и людей, причастных к купле-продаже жилья, до сих пор передаются рассказы о том, как буквально ещё несколько лет назад люди делали хорошие деньги на простой комбинации – вкладывали деньги в строительство дома на стадии «котлована», а уже через несколько месяцев стоимость купленных ими метров поднималась на 50-80-100%. В связи с этим многие люди, у которых есть некоторые накопления, часто задают вопросы, в общем сводящиеся к одному – имеет ли смысл вкладываться в строительный бизнес, насколько это рискованно и прибыльно? Распросы касаются того, что видят в нашем рынке крупные российские и зарубежные застройщики, девелоперы, насколько прибылен и динамичен их бизнес. Также интересен вопрос сравнительной прибыльности первичного и вторичного рынка, перспективы роста/падения цен на жилые и нежилые квадратные метры. Выгодна ли сейчас инвестиция в квартиру?

Нужно сразу сказать, что «золотой век» предприимчивых миноритарных вкладчиков уже давно позади. Да, было время, когда инвестирование (покупка пая) в строительной индустрии давало стабильно высокий доход. Хотя и в те времена риски были весьма высоки – мы все знаем немало случаев «замораживания» строительства, ухода подрядчика с недостроенных объектов («долгострой»), банкротств. Но, зато, если вы угадали с компанией-застройщиком, то могли наварить очень хорошие суммы практически «на ровном месте».

Однако рынок «новостроя» в последние годы сильно изменился, были произведены серьёзные структурные реформы, возникли разнонаправленные тенденции. Так, если говорить о позитивных изменениях, следует отметить резкое расширение ассортимента строящегося жилья – на любой вкус, на любые материальные возможности. Отметим стилистическое и технологическое разнообразие архитектуры, переход к комплексной застройке самодостаточных кварталов. Улучшились, расширились и возможности по покупке, проектному финансированию и эскроусчету, ужесточился контроль за соблюдением законных прав и интересов дольщиков.

При этом нельзя не упомянуть и негативные тенденции последнего времени: значительное снижение уровня качества строительства, перманентные нарушения сроков сдачи, регулярное банкротство застройщиков, аренда или покупка девелоперами под проекты самых дешёвых земельных участков в труднодоступных местах, на окраинах или промзонах.

Последние годы ознаменовались массовым заходом на российский строительный рынок крупного зарубежного капитала. Число участников росло, доля каждого сжималась, что привело к обострению борьбы на рынке. Не сбрасываем со счетов и снижение покупательской способности россиян.

Непростой задачей является вычисление общего знаменателя выгодополучения на строительном рынке. Рентабельность конкретного объекта формируется множеством факторов – региональные особенности, локация, класс объекта и т.д., но если говорить об очень усредненных данных, то можно назвать следующие цифры: доходность – около 40%, рост стоимости объекта от нулевого цикла до сдачи в эксплуатацию – 20-30%.

Реальный случай

Чтобы было понятнее, «как это работает», рассмотрим пример из реального опыта.

Имеем: ближнее Подмосковье. 1-комнатная квартира (38 м2), приобретенная на стадии котлована. Цена – 3,2 млн руб.

Шесть месяцев спустя дом сдан, цена квартиры возросла до 4,1-4,3 млн руб. (без отделочных работ). Прибыль за полгода составила около 1 млн руб., что было меньше того, на что рассчитывал инвестор, который принял решение «довести до ума» квартиру и продать её уже в жилом состоянии. Ремонт, произведённый своими силами, стоил порядка 0,5 млн руб. (наем рабочих увеличил бы затраты раза в полтора). Однако на насыщенном рынке продажа такой квартиры оказалась делом непростым, несмотря на то, что собственником были задействованы все известные приёмы. В результате, с большим трудом, квартира была продана за 5 млн руб.

В сухом остатке: конечная капитализация готового жилья возросла с 3,2 до 5 млн руб. Однако прибыль инвестора сохранилась практически на прежнем уровне – немногим более 1 млн руб. (полученная выручка, минус различные накладные расходы), т.е. всё те же 30%. Таким образом, опыт участия в строительном бизнесе по схеме «инвестиция в новостройку – доведение до ума – продажа» можно считать не удавшимся.

Вопрос целесообразности продажи квартир в новостройках путем переуступки прав требования по ДДУ до окончания полного оформления жилья в собственность

Существует достаточно устойчивое мнение, что это едва ли ни самый лучший вариант выхода из положения: ведь помимо того, что цена сданной в эксплуатацию квартиры возрастет, придётся подписывать акт приёма-передачи объекта, заниматься оформлением недвижимости в собственность и уплачивать значительный налог на недвижимость и с продажи. А это, помимо хлопот, лишит бизнес-проект значительной части прибыли. Вот и стараются незадачливые инвесторы избавиться от становящегося обузой актива, избавляясь и от хлопот, и от значительных трат. Но, опыт показывает, что разница между суммой, уплаченной за объект на «нулевом цикле», и суммой, получаемой при передаче прав на объект по переуступке, настолько незначительна, что вряд ли порадует инвестора, желающего «сделать бизнес» на этой операции – обычно дельта едва достигает 15%. И это без учета необходимости получить специальное разрешение застройщика и уплатить отступные – от 50 до 150 тыс. руб. и более. Итого – при вкладе в 3 млн руб. на выходе мы получаем порядка 3,5 млн руб. (минус 150 тыс. руб. – застройщику). Вряд ли подобную операцию можно считать выгодным вложением немалых средств. Подобный способ реализации собственности – вполне допустимый, но далеко не самый выгодный.

Переуступка по ДДУ на высокой стадии готовности проекта производится задолго до наступления пика спроса на жилье на данном конкретном объекте, максимально подходящее время для продажи в новостройках приходится на период, когда все возможные угрозы давно миновали, и риски для покупателя сведены до минимума – дом введен в эксплуатацию, ключи и документы на руках у владельцев, началось массовое заселение. Стоит повторить ещё раз: что только после сдачи дома и оформления жилья в собственность клиент может рассчитывать на доходность от новостройки, близкую к 40%. Здесь речь идёт о крупном вложении в строительство квартиры в элитном жилом комплексе высокого класса.

Строительство ЖК завершено. На сколько увеличится цена элитной квартиры?

Иначе обстоят дела с доходами на капиталовложения в сегменте бизнес и премиум класса на первичном рынке жилья, находящемся, по мнению экспертов, в состоянии стагнации, грозящей перейти в стадию упадка. Экономический кризис нанес серьёзный урон строительному рынку, где заметен резкий спад спроса на элитное жильё, и просто кризисная ситуация на рынке бюджетного и вторичного жилья. Не в состоянии оживить продажи даже колоссальные скидки, предлагаемые практически всеми участниками рынка.

Рыночная конъюнктура такова, что аналитики практически единогласно предупреждают – рассчитывать доходность в 30% или даже 25% сегодня не стоит. Причем падение доходности касается обоих видов получения прибыли с инвестиций в строительство – и продаж построенного жилья, и его сдачи в аренду. Сегодня даже на пике спроса вряд ли можно рассчитывать на продажу элитного жилья с прибыльностью выше 20-25%. По подсчётам специалистов, строительство жилья на сегодня относится к низкодоходным инвестиционным проектам с окупаемостью в пределах 35 лет. Поэтому в сложившихся условиях покупка элитной недвижимости не рассматривается частными инвесторами в качестве перспективного вложения. На данном этапе деньги в строительство элитного жилья вкладываются по прямому назначению – для проживания самого инвестора.

Приемлемым на данном этапе остается лишь один способ заработка на инвестировании в жилищное строительство – продать недвижимость в период сдачи дома, когда спрос на квартиры в данном доме находится в пиковой точке, а квартира находится в состоянии «после строителей», т.е. её цена не взвинчена из-за дорогостоящего ремонта. В условиях крайне неблагоприятной конъюнктуры на рынке жилья, подобная сделка в момент максимальной активности может принести владельцу элитной недвижимости 20, максимум 30% прибыли.

Инвестиции в недвижимость – квартиры с течением времени дорожают

Инвестиции в недвижимость
Предприниматели, выращенные в условиях дикого рынка, привыкшие к быстрому и непыльному получению значительных прибылей только благодаря собственной интуиции и наличию некоторых свободных финансовых средств, воспринимают сегодняшние предложения рынка по прибыльности, как личное оскорбление, как катастрофу. И стараются вывести заработанные капиталы за пределы страны в надежде получить привычные сверхприбыли в более благоприятных, как им кажется, странах. Иностранный же капитал, не избалованный 90-ми, наоборот, стремится проникнуть на наш рынок, прибегая порой для этого к самым разнообразным ухищрениям. Причем поток желающих поучаствовать в бизнесе на нашей территории не уменьшается даже в нынешние, не самые, казалось бы, тучные годы. И это не случайно – зарубежный бизнесмен отлично понимает реальную ситуацию, и на собственном опыте испытал все сложности работы на основных мировых рынках, перегруженных до отказа, где все более-менее привлекательные ниши уже заняты, где крайне успешной считается прибыль в 15%. И этот показатель для большинства участников рынка остается совершенно недостижимым. Это и есть та, основная, причина, по которой любой иностранный предприниматель ищет возможность захода на рынок экономически неразвитой страны, каковой на данный момент большинство специалистов считают и Россию. Здесь пока ещё реально можно прилично заработать: пассивный инвестор может получить прибыль на акциях, пифах, ценных бумагах, банковских депозитах и вкладах, драгоценностях и металлах.

Особенностью нашей реальности является нежелание подавляющего большинства граждан получать предлагаемые рынком выгоды. Причина проста – нет привычки и желания разбираться в тонкостях функционирования экономической системы, осваивать азы финансового рынка, а поиск возможностей инвестирования считается бесполезной, даже предосудительной тратой времени, поскольку для этого необходимо приобретать новые знания и навыки.

Таким образом, простейшая операция – вложение средств в строительство жилья и перепродажа недвижимости, остается единственным освоенным способом получения прибыли.

За пределами нашей страны покупку недвижимости рассматривают, в основном, в качестве надежного вложения свободных средств – минимальные риски, практически гарантированный рост стоимости и покупательский спрос.

Однако, если говорить о получении регулярной прибыли, когда имеющиеся активы работают, а не переходят в разряд обременительного пассива, необходимо много работать, двигаться. И прежде чем вложить свои кровные в строительство «первички», следует задать себе вопрос: а даст ли это вложение желаемую прибыль, самый ли на сегодня это разумный, доходный способ заработать?

Есть одно мнение на счет “На сколько подорожает квартира после сдачи дома

  1. Одна из немногих грамотных статей на эту тему. Сделаю дополнение, которое повторяю всегда и везде. Если вы не являетесь профессиональным инвестором, то лучше не пытаться «заработать» на недвижимости, решая свои жилищные задачи.

    Да, если у вас появился некий «венчурный» капитал и вы думаете, куда его пристроить, изучаете разные рынки и в том числе смотрите на рынок недвижимости, то конечно же можно вкладывать деньги и сюда.

    Но, если ваш интерес к недвижимости связан в первую очередь с тем, что вы хотите продать или купить (а может быть и одновременно продать и купить) квартиру или другое жилье, то не нужно пытаться ещё и подзаработать. Слишком велики риски того, что погоня за эфимерной прибылью закончится убытками. При этом профессиональный инвестор готов понести убыток в конкретный момент времени, а для обычного человека чаще всего это трагедия…

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *