Приобретение недвижимости через жилищный кооператив: особенности и возможные риски

Жилищные кооперативы

Помимо обычной покупки квартиры по договору купли-продажи или через ипотечный кредит, жилье можно приобрести, вступив в жилищный кооператив. Но такой способ значительно отличается. Вступая в кооператив, люди объединяются добровольно для того, чтобы обеспечить всех участников жильем. Жилье приобретается за счет взносов, которые платят участники. Таким образом обеспечивается возможность покупки в рассрочку. Взносы расходуются на приобретение недвижимости для каждого участника кооператива в порядке очереди. В отличие от ипотеки, не платятся банковские проценты. Кооператив является некоммерческой организацией. Рассмотрим его достоинства и недостатки.

Виды жилищных кооперативов

Кооперативы делятся на 3 вида:

  1. Жилищный кооператив (ЖК).
  2. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК).
  3. Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

жилищные кооперативы

Теперь рассмотрим каждый вид более подробно и разберем все «плюсы» и «минусы».

ЖК (Жилищный кооператив)

Деятельность такого кооператива регулируется Жилищным кодексом. Его участники объединяются для покупки квартир какого-то определенного дома. Такой способ приобретения жилья действовал еще в советские времена. Участником кооператива можно стать как на этапе строительства дома, так и после его сдачи. Квартиры приобретаются по установленной очереди. Собственность на квартиру оформляется только после выплаты полной стоимости, а проживать в ней можно по праву пользования. Количество таких кооперативов в России ограничено. Рассрочка составляет около 10 лет. Кооператив имеет свой устав.

ЖСК (Жилищно-строительный кооператив)

ЖСК и ЖК очень похожи. Отличаются по количеству участников. Количество членов ЖСК ограничено и соответствует количеству квартир в доме. Вступить в кооператив можно только на этапе строительства дома. Квартиру участникам можно получить только в этом доме. Право собственности на квартиру можно получить после полной выплаты стоимости (пая) и после ввода дома в эксплуатацию. Минус ЖСК – если один из участников выбывает, строительство может замедлиться из-за нехватки средств. Риск приобретения квартиры в ЖСК связан с застройщиком, а именно – сдачей дома в срок.

До 2018 г. ЖСК были одним из 3-х видов долевого строительства. В настоящее время существуют три формы кооперативов, которые могут привлекать средства людей для строительства жилых домов:

  • ЖСК с государственной поддержкой – создаются на основании 161-ФЗ. Членами могут стать определенные категории граждан;
  • ЖСК созданы из долевых участников для завершения строительства дома, со строительством которого возникли проблемы у застройщика (закон 127-ФЗ);
  • ЖСК, получившие право на застройку до 1 июля 2018 г., и завершающие строительство дома или ввод в эксплуатацию.

Фактически, законно действуют теперь только ЖСК с государственной поддержкой. Строительство домов обходится пайщикам на треть дешевле.

Минус ЖСК – возможная необходимость взноса дополнительных денежных средств, если кооператив не может достроить дом на имеющиеся паевые взносы.

ЖНК (Жилищно-накопительный кооператив)

Деятельность ЖНК регулируется законом ФЗ-215. В отличие от ЖСК, ЖНК может выбрать любой объект для инвестирования и приобретать квартиры в разных домах. До 80% может быть израсходовано на готовое, введенное в эксплуатацию жилье, и до 20% — на еще не эксплуатируемое. Функционирование такого кооператива похоже на существовавшие ранее кассы взаимопомощи. Жилье приобретается или строится за счет накопленных паевых взносов. Количество пайщиков может быть от 50 до 5000 человек. Желающий (старше 16 лет) пишет заявление на вступление в кооператив. Если его кандидатура будет одобрена правлением, оплачивает первоначальный взнос и затем в установленные сроки вносит паевые взносы. Размеры взносов утверждаются кооперативом. До полной выплаты стоимости квартира принадлежит ЖНК. Но будущий собственник несет расходы за коммунальные услуги, налоги и другие расходы, связанные с содержанием жилья.

Одним из серьезных минусов ЖНК является возможность исключить из членов кооператива решением собрания. Кроме того, первоначальный взнос не входит в оплату стоимости квартиры.

В отличие от ЖСК, пайщик ЖНК не может заселиться в квартиру сразу, а только после того, как накопится сумма минимального взноса – примерно 60% от стоимости квартиры. Период накопления обычно довольно длительный. Это является одним из минусов ЖНК.

В отличие от квартиры, взятой в ипотеку, квартирой пайщик ЖНК не может распоряжаться до полной выплаты ее стоимости, так как она находится в собственности ЖНК.

ЖНК для своей деятельности могут пользоваться кредитами, но их размер не может превышать 40% стоимости собственности ЖНК. Пайщик ЖНК, в отличие от ЖСК, также может воспользоваться заемными средствами.

Минусом ЖНК является также и уплата процентов за предоставленную рассрочку.

Решение стать участником ЖНК должно быть продуманным. Стоит поинтересоваться количеством очередников. При выходе из ЖНК возврат суммы внесенного пая может растянуться на довольно длительное время. Если ЖНК будет объявлено банкротом, возврат внесенных средств окажется под вопросом, при этом квартира, если она не оплачена полностью, может быть потеряна.

Читайте также:

9 признаков квартир, которые рискованно покупать

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.