Важные советы для продажи унаследованной недвижимости

Рассмотрим, какие документы потребуются для продажи наследства, какие нужно будет уплатить налоги, какие детали и тонкости следует учесть.

Наследники часто стараются продать доставшиеся в наследство объекты недвижимости. Нередко возникает ряд сложностей, как при процедуре принятия наследства, так и при его продаже.

Опытные эксперты дают несколько советов и рекомендаций, которые помогут успешно разрешить большинство вопросов, возникающих при оформлении сделок с полученной в наследство недвижимостью.

Через какое время можно продавать

Фактически наследник становится собственником наследуемого объекта недвижимости с установленного дня смерти наследодателя.

Юрист В. Данильченко разъяснила, что в действительности у наследника появляется лишь право пользоваться. Наследник может проживать в квартире, оплачивать налоги, коммунальное обслуживание и нести другие расходы, связанные с содержанием. Но продать или оформить дарственную, т. е. распорядиться квартирой он не может, пока не будет оформлено право на наследство. Кроме того, недвижимость необходимо поставить на учет в кадастровую палату и зарегистрировать право собственности в ЕГРН. Когда унаследованная квартира заложена или приобретена по ипотечному кредитованию, наследнику, чтобы стать полноправным собственником, необходимо получить согласие залогодержателя и выплатить ипотеку. При невыполнении этих условий сделка по продаже окажется недействительной.

Что сделать, чтобы узнать, открыто ли дело о наследстве

Федеральная нотариальная палата имеет официальный сайт. В реестре наследственных дел есть информация об открытых делах.

Адвокат Н. Тарасова объясняет, что для получения такой информации нужно знать фамилию, имя и отчество наследодателя, дату смерти и рождения. Если дело о наследстве открыто, нужно обратиться к нотариусу, который им занимается. Если дело не открыто, необходимо обратиться с заявлением в нотариальную контору по последнему адресу наследодателя.

Вместе с заявлением необходимо предоставить следующие документы:

Свидетельство о смерти.
Документы, доказывающие родство. Таким документом может быть, например, свидетельство о рождении.
Документы, устанавливающие последний адрес наследодателя.

Адвокат добавила, что для принятия наследства законом установлен срок 6 месяцев с момента смерти наследодателя. Если у наследодателя есть еще неродившийся ребенок, то 6 месяцев будут отсчитываться с момента его рождения. Кроме того, если наследник пропустил установленный срок, то при наличии уважительных причин, срок восстановит суд. Если наследник не один, то без суда срок восстанавливается с письменного согласия всех остальных наследников.

Что сделать, чтобы получить свидетельство о праве на наследство

Сначала необходимо произвести оценку имущества – объясняет адвокат Н. Тарасова. Обратиться к независимым оценщикам или в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Затем необходимо уплатить госпошлину. Размер пошлины рассчитывается:

Для наследников 1 и 2 очереди берется 0,3% стоимости объекта, но не выше, чем 100 тыс. руб.
Для всех остальных берется 0,6%, но не выше, чем 1 млн руб.

Через установленные 6 месяцев уже можно оформить свидетельство о праве на наследство у нотариуса. Чтобы продать недвижимость, стоит сначала зарегистрировать право собственности в ЕГРН. Это позволит потенциальному покупателю получить всю необходимую информацию о продаваемом наследниками недвижимом имуществе.

Необходимый пакет документов

После оформления права собственности в ЕГРН, наследник может распорядиться унаследованной квартирой по своему усмотрению (продать).

Адвокат Н. Тарасова отметила, что продажа наследственного имущества проходит по обычному алгоритму. Сначала продавец и покупатель подписывают предварительный договор, в котором указывается сумма внесенного авансового платежа. Далее стороны готовят необходимые документы и подают их для регистрации в Росреестр или МФЦ.

Документы, необходимые для продажи недвижимого имущества:

Паспорта продавца и покупателя.
Договор купли-продажи.
Справка об отсутствии зарегистрированных лиц.
Свидетельство о праве на наследство (в качестве правоустанавливающего документа).
Разрешение на продажу от органов опеки – если собственник или один из собственников не достиг совершеннолетия.
Технические документы на объект (например, технический паспорт БТИ).
Справка из управляющей жилищной компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Обычно пошлину оплачивает покупатель.

Срок регистрации составляет от 7 до 9 дней.

Какой налог платится при продаже наследства

Унаследованные объекты недвижимости налогом не облагаются и в декларацию их включать не нужно. Если наследник решил их продать, он получит доход, за который уже нужно будет уплатить налог по установленному налоговому законодательству.

Юрист В. Данильченко поясняет, если унаследованное имущество было собственностью наследника более 3-х лет – срок рассчитывается с момента смерти, а не с дня регистрации собственности – налог не начисляется. Если наследство продано до истечения 3-х лет, придется уплатить 13% от суммы выше 1 млн руб. Для неграждан России налог рассчитывается по ставке 30%.

В. Данильченко добавила, что существует налоговый вычет. Кроме того, что налогом не облагается сумма до 1 млн руб., есть возможность получить вычет, равный стоимости имущества при его приобретении наследодателем. Для его получения необходимы документы о стоимости имущества, если они сохранились у наследодателя. Еще одно условие – если налоговый вычет по этому объекту не производился ранее.

Что нужно знать и учесть при продаже наследства

Главная тонкость – отыскать именно последний вариант завещания. Он может находиться у наследодателя или у нотариуса. Адвокат Н. Тарасова поясняет, если наследники объявятся после совершения сделки с унаследованным имуществом, такая сделка будет оспорена через суд. Большему риску подвергаются покупатели – они рискуют потерять и недвижимость, и потраченные на ее приобретение средства. Продавец мог уже их потратить, и могут возникнуть осложнения с взысканием. Для продавца это также обернется неприятностями – долгие разбирательства в суде и, при невозвращении денежных средств, разбирательства с судебными приставами.

Н. Тарасова рекомендует твердо убедиться в отсутствии других возможных наследников. В особенности, когда сделка с наследством совершена до окончания установленного срока в 6 месяцев. Часто это заканчивается судом.

Если объявившиеся наследники не имели информации о смерти наследодателя, то установленный срок в 6 месяцев для них будет определяться со дня, когда они получили известие о факте смерти.

Адвокат Н. Тарасова отметила, что еще одной важной деталью является факт наличия детей, в том числе рожденных вне брака. В случае нарушения их прав и интересов, они имеют право обратиться в нотариальную контору в течение 6 месяцев с момента наступления совершеннолетнего возраста.

В случае, когда наследник принимает решение продать принадлежащую ему долю, он должен получить согласие других наследников и предложить первоначально выкупить его долю им. Если этого не сделать, дело может дойти до суда, и сделка окажется незаконной.

Л. Сысоева – юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» – поясняет, если один из дольщиков наследует долю другого дольщика, который умер, срок владения рассчитывается с дня регистрации права собственности, а не с дня смерти наследодателя.

При наследовании имущества несовершеннолетним, необходимо задействовать органы опеки.