Рекордная доля инвесторов в новостройках зафиксирована в Москве

Стремительное повышение цен на новостройки в Москве и ряд изменений, внесенных в программу льготной ипотеки, привели к ощутимому спаду интереса инвесторов к столичным новостройкам. Уровень инвестиционного спроса на них во II квартале текущего года эксперты называют рекордным с 2018 г., однако в дальнейшем аналитики прогнозируют его ослабление.

Частные инвесторы: погоня за выгодными условиями

Специалисты компании «Бест-Новострой» сообщают о весьма примечательных цифрах второго квартала 2021 г. Так, приблизительно 30-35% из общего числа пришлось на долю частных инвесторов, решившихся вложить свои деньги в новостройки Москвы. При этом этот показатель был равен лишь 20% в 2018 г. Он слегка приподнялся (21-25%) в 2020 г., когда на новостройки властями была запущена программа льготной ипотеки. По словам экспертов компании, в данной оценке фигурируют не одни лишь операции по приобретению одним лицом нескольких квартир (две и более) – речь идет также о сделках по приобретению одного лота для того, чтобы сохранить деньги.

В апреле-июне нынешнего года на рынке профессиональными инвесторами были заключены 218 оптовых сделок (2,5%), в мае – 251 сделка (3,5%), причем последний показатель является рекордным с апреля 2020 г. По словам Ирины Доброхотовой из «Бест-Новострой», эти статистические данные охватывают не только Старую Москву, но и ТиНАО.

Она пояснила, что в 2021 г. ежемесячно порядка 2-2,5 тыс. купивших новостройки лиц являются инвесторами, которые вышли на рынок в надежде получить выгодные условия (в 2020 г. данный показатель составлял 1,5 тыс. покупателей). Частные инвесторы во II квартале текущего года составили 30-35% от общего количества инвесторов, а профессиональные – 2,5-3,5%.

Своя оценка присутствующей на рынке доли инвесторов  за указанный период есть у Александра Москатова, занимающего должность управляющего директора сети «Миэль». Так, специалист считает, что данный показатель составил 30%, если говорить о новостройках массового сегмента. Что касается «первички», то по большей части этот рынок «оккупирован» инвесторами — физическими лицами. Речь идет как о профессиональных инвесторах, превративших инвестирование в недвижимость в выгодное дело, так и о рядовых гражданах, которые видят в такой деятельности надежный способ сохранения своих кровных средств. И те, и другие занимаются изучением рынка, порой обращаясь к риэлторам для получения консалтинговых услуг. Зачастую они рассчитывают совершить сделку по продаже недвижимости через 6-8 месяцев после вложения инвестиционных средств. На их долю, считает Москатов, приходится не более 5% от всех заключенных сделок.

Профессиональные инвесторы

Сотрудниками ЦИАН была сделана выборка по сделкам, в которых один человек покупает более одной квартиры в рамках строительства одного комплекса. 12-15% – такие цифры были зафиксированы в 2020 г. Пик продаж такого характера приходился на май (15%) и ноябрь-декабрь 2020 г. (14%). Показатели 2021 г. колеблются в диапазоне 11-13%.

По словам Алексея Попова, возглавляющего Аналитический центр ЦИАН, обычно динамика отдельных показателей не связана только с каким-то одним трендом, пусть и доминирующим на рынке, даже в нашем случае, когда пиковые показатели интересующих нас продаж по времени совпадают с введением в действие льготной ипотеки (май-июнь 2020) и началом повышения цен, вызванного повышением спроса на новострой, спровоцированного запуском этой программы (ноябрь-декабрь 2020).

Помимо этого, считает специалист, в данном случае следует учитывать и некоторое количество инвесторов, приобретающих единственное жилье, но рассматривающих его как спекулятивную инвестицию, хотя отслеживаются подобные сделки только при наличии в распоряжении статистики по переуступке прав. Эксперт рассказал, что на протяжении достаточно длительного времени, когда ведется статистика подобного рода, количество этих сделок колебалось, но не выходило за рамки показателя 4% от совокупного объема. В 2021 г. отмечается постепенный рост доли спекулятивных сделок – еще осенью 2020 г. это было что-то около 2%, но уже к маю-июню 2021 г. мы видим рост до 5%. Точно установить соотношение тех, кто намеревается проживать в приобретаемом жилье, и тех, кто относится к двум интересующим нас группам, крайне сложно, только в оценочных категориях. Уверенно оперировать результатами проводимых девелоперами опросов тоже не следует – у покупателей часто меняются планы.

Доля инвесторов в строительстве нового жилья по мнению девелоперов

В качестве примера можно привести статистику компаний «Донстрой» и ГК «Пионер», любезно предоставленную «РБК-Недвижимости».

В «Донстрое» показатель инвестиционных сделок достигает 17% в 2020 г., и 20% — в 2021 г. Лидирует по указанному показателю с 28% ЖК «Остров», далее – «Сити XXI век» (20%).

Показатели ГК «Пионер» ещё более внушительны – в 2020 г. доля инвесторов достигала 25-27%, а в текущем году уже достигает отметки 33% от общего объема. Рост числа спекулятивных инвесторов в компании объясняют высокой ликвидностью квартир небольшой площади задолго до старта реализации премиального проекта ЖК High LIFE, Летниковская, где инвесторами, нацеленными на перепродажу жилья, выкуплено до 70% лотов. При этом, по информации директора по продажам ГК «Пионер» Юрия Когана, в ЖК LIFE-Варшавская, например, данный показатель сохранился на уровне 25% (первое полугодие 2020 г. – 27%)

Останется ли рынок новостроек без инвесторов?

Какого-либо серьёзного инвестиционного бума в текущем году девелоперы не ожидают. Более того, авторитетные представители бизнеса говорят о начавшемся спаде.

По словам Алекся Попова, налицо тенденция к снижению доли сделок по покупке более одной квартиры на одном объекте (11% на данный момент). Рынок вернулся к минимальным показателям 2020 г., что говорит о сокращении инвестиционного спроса, вызванного резким (на 30% и более) ростом цен, особенно на рыночные новинки, вызвавшем увеличение входного порога и снижение уверенности инвесторов, ожидающих дальнейший рост цен.

По сравнению с ноябрем-декабрем 2020 г. уровень инвестиционной активности снизился на 25-30% к апрелю-маю 2021 г. По мнению Сергея Коврова из «НДВ Супермаркет Недвижимости», причин такого положения вещей две: недвижимость резко подорожала, а количество перспективных предложений уменьшилось: до 70% инвестиционных лотов – это малогабаритное жилье («однушки» и студио), а также нежилые помещения на первом этаже.

К июлю стало очевидно устойчивое снижение активности инвесторов – таково мнение Александра Москатова. Эксперт, однако, призывает не торопиться с выводами – падение спроса может носить сезонный характер, не стоит сбрасывать со счетов и необычайно жаркое лето. Но и он предсказывает уход части инвесторов в результате ценовой коррекции.

На данный момент ещё не до конца понятны последствия введения новшеств в госпрограмму для инвестиционного климата, но уже очевидно – уход значительной части инвесторов с лишенного ипотечных льгот первичного рынка совершенно не означает их приход на рынок вторичного жилья. Скорее – уход из строительной индустрии, и поиск возможностей инвестирования в проекты в других сферах.

Пока что мы видим рост интереса в России к инвестированию участков под жилищное строительство – 117 млрд руб. инвестировано в данный сектор только за первое полугодие текущего года. Это рекордная сумма для нашей страны за весь период ведения наблюдения. По сравнению со всем 2020 годом прирост уже составил 21%.