Рынок жилья вышел из-под контроля

Рынок жилья вышел из под контроля

В качестве локомотива экономического роста власти выбрали сферу жилищного строительства. Рынок жилой недвижимости характеризуется большим внутренним спросом, имеет минимальную зависимость от импорта материалов и сырья. Для него свойственен высокий мультипликатор, что играет большую роль для эффективного развития экономики.

Использовать «педаль» роста по максимуму не получилось, так как поставленных целей достичь не удалось. Согласно разработанным планам, показатель строительства жилых объектов должен был достигнуть 120 млн. м2, но подобные цифры не были подкреплены реальными инструментами. В результате появился значительный дисбаланс между спросом и предложением, в том числе из-за наличия больших аппетитов у некоторых участников рынка.

Введение в действие льготной ипотеке на фоне «коронавирусной» весны стало одной из попыток исправить положение. Власти хотели подхлестнуть строительный сектор и удовлетворить потребности российских граждан в жилых объектах. До подобного момента отрасль строительства не обладала собственным лобби. Многочисленные игроки были сильно разрознены, и не имели возможности объединиться.

Стремительное крушение девелоперского рынка и перевод большой части участников под зоркий контроль банковских организаций привели к кардинальным изменениям. Отрасль попала под курирование премьера правительства Марата Хуснуллина, который в недавнем прошлом возглавлял столичный стройкомплекс.

Быстрая разработка и старт программы льготной ипотеки стал наглядным примером того, насколько государство способно быстро реагировать на возникающие проблемы. В период самоограничения для рынка недвижимости наступил застой, когда практически все операции были заморожены. Застройщики ощущали отстраненность и остро испытывали недостаток спроса. Введение программы стало своеобразным стимулом, и ситуация очень больно быстро изменилась в пользу строительных организаций.

Ближе к концу лето рынок жилья почувствовал приток денег. Средства в приобретение квартир вкладывали не только те, кто нуждался в жилье. Покупка недвижимости стала рассматриваться как эффективный инструмент инвестирования, при помощи которого можно сохранить собственные сбережения. Запрет на свободное путешествие и отсутствие возможности выезда за границу уменьшило расходы семей. Российские граждане поддались ажиотажу, в результате чего был отмечен существенный рост спроса на жилье. Стоимость жилых объектов резко взлетела почти на 20%, что привело в потере смысла введения льготной программы кредитования.

В момент активного лоббирования ипотеки строительными организациями и банками многие участники рынка даже не предполагали, насколько масштабным окажется эффект ее действия. Строительному сектору государство уже оказывало существенную помощь в прошлом году, а показатели прибыли били рекорды. У крупнейших предприятий отрасли рост годовых показателей варьировался от 50 до 60%.

Программа минимум заключалась в том, чтобы оказать помощь строительным организациям. Подобная цель была достигнута уже осенью, но далее этого дело не пошло. Потребности нуждающихся в жилье российских граждан так и не были удовлетворены.

Путин весной дал специальное поручение ФАС, поэтому сотрудники ведомства должны были изучить вопросы формирования цен на новостройки. Представители строительных организаций выражали возмущение в части того, что существенно возросла стоимость арматуры. Цена подобного компонента общей себестоимости строений обычно варьируется в пределах 1%. Государства сегодня не обладает механизмом, при помощи которого оно могло бы влиять на ценовый составляющие. Строительства любого вида недвижимости выступает бизнесом, который неизбежно должен приносить доход.

С переходом на проектное финансирование и введение эскроу-счетов девелоперы были лишены части полномочий, которые ранее позволяли им с легкостью управлять финансовыми потоками. Отныне контроль подобных вопросов перешел в руки банков, которые отвечают за аккумулирование средств на собственных счетах. Для них подобная деятельность тоже приносит прибыль, поэтому кредитные организации также не заинтересованы в снижении стоимости жилья.

Специалисты говорят о том, что правительство имеет определенные механизмы воздействия. Девелоперы и банковские организации выступают важными участниками рынка недвижимости, но нередко часть активов принадлежит именно государству. Ключевой акционер всегда может ограничить аппетиты и приступить к регулированию цен предложений. Подобная ситуация характерна для рынка продовольствия, когда правительство контролирует уровень цен на масло, зерно, сахар и иные продукты. Аналогичная политика реализуется при торговле металлом и иными природными ресурсами.

В действительности существует большое количество сложностей. Рынок недвижимости относится к категории медленных, так как цикл строительства в среднем составляет 3—4 года. Приступить сразу к наращиванию предложений для соответствия возникающему спросу довольно сложно. При сохранении льготной ипотеки существовал бы высокий рис появления черного рынка квартир, а нуждающиеся в жилье не смогли бы удовлетворить собственные потребности по приемлемым для них ценам.

Основная ошибка властей заключается в том, что при реализации комплекса мероприятий они сделали основную ставку только на ипотеку. Подобный механизм относится к категории инфляционных, но существует большое количество альтернативных инструментов. К такой категории относятся строительные кооперативы, стройсберкассы и жилищные ассоциации. Они позволяют сделать жилье более доступным без раскручивания ценового маховика. Такие инструменты активно используются во всем мире, при этом они всегда вызывают повышенный интерес у банковских организаций и застройщиков.

Есть одно мнение на счет “Рынок жилья вышел из-под контроля

  1. Какая боль и печаль у бедных застройщиков, которых государство связало по рукам и ногам, навязав им эти ужасные эскроу-счета.. А ведь застройщики всегда думали только о гражданах, и только о них. Но пришли ужасные банкиры, ужасный государственный контроль и началась беда..

    Особенно впечатлил пассаж о том, что у строительной отрасли нет своего лобби.. Да тот факт, что теперь всю строительную отрасль курирует человек, который до этого курировал стройку в Москве и двигал интересы именно застройщиков, и есть явный пример строительного лобби. Всероссийская программа реновации — это показатель строительного лоббии. Льготная ипотека — это строительное лобби. Можно перечислять и перечислять.

    Мигранты, которые работали на стройке, несмотря на карантин и коронавирус, что это? Заявления вышеупомянутого Марата Хуснуллина, о том что на стройки надо привлечь еще 5 миллионов мигрантов, что это?? Давайте больше гастарбайтеров, ведь они дешевая рабочая сила, а значит прибыль застройщиков будет выше. Вот что это! И плевать, что у нас много безработных граждан, которых банально не устраивает зарплата, которую предлагают строительные боссы..

    У застройщиков — одно из самых сильных лобби в гос.органах, то как законодательно вымели с рынка небольших игроков, тоже был хороший пример работы этого самого лобби. Да, укрупнение отрасли сыграло положительную роль в краткосрочной перспективе, так как разом были решены проблемы с мошенническими организациями и недобросовестными застройщиками. Но, при этом ушли с рынка и куча порядочных небольших компаний. А в долгосрочной перспективе укрупнение любой отрасли никогда не приводило к положительному эффекту, так как крупные игроки — это отсутствие конкуренции на фоне желания увеличить прибыль. А это всегда приводит к пренебрежению интересами покупателей и попыткам удешевить процесс везде, где это возможно, и при этом повысить стоимость конечного продукта.

    Вот мы и получаем удешевление рабочей силы за счёт мигрантов, ухудшение качества строительства, пренебрежение интересами городов (когда застройки делаются без учета архитектурных норм, без учета желания горожан и обеспечения городов должным количеством социальных объектов), повышение стоимости квартир. И это все на фоне гос.субсидирования отрасли…

    Так что давайте не будет плакать по поводу бедных застройщиков, которых зажимают со всех сторон..

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *