Почему резко выросли цены на квартиры: мнение специалистов

Основными критериями роста стоимости первичного жилья являются повышение цены на стройматериалы и возросшие «аппетиты» подрядных организаций.

Участники первичного сегмента рынка недвижимости прошли опрос, по результатам которого было установлено: неустойчивость цен вызвана их изменением на стройматериалы, повышением стоимости работы подрядных организаций и спроса на первичное жилье, возросшей стоимостью участков для возведения домов и исчезновением с рынка выгодных вариантов.

В этой статье используется мнение экспертов относительно создавшейся ситуации на рынке первичного жилья, возможных механизмов государственного регулирования стоимости квартир.

Объективная сторона вопроса

На первом месте, исходя из объективного рассмотрения проблемы, находится стремительное повышение цен на строительные материалы и услуги подрядных организаций. Согласно опросу 97% участников подтверждают этот фактор. На второй позиции – рост стоимости участков для возведения (80%), третью представляет повышение цен на согласование условий и оформление проектной документации (45%). Четвертое и пятое место заняли список параметров, определяющих цену, повышение расходов на создание социальной инфраструктуры, увеличение денежной стоимости – выбрало по 40% респондентов.

Субъективная позиция

Наблюдается единодушие девелоперов в отношении причин, вызывавших рост цен. Ассоциация REPA, проводившая опрос, предложила респондентам метод оценки каждого критерия по системе из 10 баллов. Так, повышению спроса отдано от 6 до 10 баллов с учетом среднесписочного балла в 8,5. Повышение спроса признали основным фактором изменения цены. Вытеснению с рынка выгодных предложений дали оценку в 6,5 балла, слабую динамику конкуренции проектов оценили в 4,5 балла. Участники Ассоциации подчеркнули, что повышение спроса пришлось на период нестабильной ситуации в экономики страны, понижения ключевой ставки ЦБ и поддержки ипотечного кредитования государством.

Точка зрения застройщиков

Активную деятельность инвесторов считают дополнительным фактором повышения цен. В компаниях «РКС Девелопмент» и «Инград» сходятся во мнении, что за рост спроса ответственны инвесторы, покупающие недвижимость по ипотеке с низкой ставкой. Приобретение новостроек с целью инвестиций вызвало повсеместное исчезновение выгодного предложения.

В организации ЕКЕ, работающей в сфере девелопмента и строительства, заявили, что сегмент рынка первичного жилья не привел к баснословным доходам вследствие стремительности роста цен. Они уточнили, что повышение стоимости нивелируется ростом цен на «землю» под строительство, возросшими платежами по объектам инфраструктуры социального значения, выдвигаемыми муниципальными властями. Среди прочих факторов выделяется повышение стоимости на работу подрядных организаций.

Эксперты отмечают замедление роста цен на квартиры, прогнозируют сохранение тенденции до конца 2021 года. Специалисты советуют не выжидать максимального снижения стоимости на жилье, ссылаясь на финансовое регулирование экономики проекта.

Прогнозы себя оправдали: с июня по начало августа текущего года не наблюдалось значительных рывков спроса. Ситуация в целом была стабильной. В сентябре ожидают изменения текущего положения, связанного с замедлением темпов реализации жилья на 11-17%. Большие или меньшие значения зависят от расположения и класса новостроек.

Деятельность контролирующих органов: ФАС

В начале лета в Минстрое заявили, что ФАС, исследовав ситуацию на рынке недвижимости, не обнаружила следов сговора застройщиков.

Корректность ситуации подтверждена доводами изменения цены вследствие неоднозначности спроса и предложения на рынке недвижимости. Застройщики восприняли меры проверки как вполне адекватное реагирование на сложившуюся ситуацию. Эксперты заверили, что ФАС проверяет установление цен методично и скрупулезно, поэтому причин для недоверия государственному органу нет.

В агентстве «НДВ Супермаркет Недвижимости», занимающемся аналитической и консалтинговой деятельностью, считают, что рынок перенасыщен организациями-застройщиками. В части регионов наблюдают острую конкурентную борьбу, в других в ней нет особой нужды, поскольку количество застройщиков там ограничено. Как полагают в агентстве, наказание крупных девелоперов не панацея в данном случае, так как мера способна подорвать доверие к государству и стать причиной негативных последствий для отрасли.

Эксперты заявляют, что введение такого обязательства для застройщика, как продажа квартир по ценам ниже рыночных, маловероятно. Государственное регулирование цен не позволит справиться с последствиями резкого скачка цен повсеместно. Этот метод полезен лишь для тех регионов, где фонд жилья не развит в значительной степени и характеризуется низкой маржинальностью. Попытка госрегулирования цен на социальное жилье скорее отвратит бизнес от участия в таких проектах, поскольку застройщик будет работать себе в убыток.

Специалисты добавляют, что борьба должна вестись не в области регулирования цен, а с причинами их роста.

Часть экспертов все же полагает, что государство способно положительно повлиять на ситуацию, развивая госпрограммы и стимулируя застройщиков оптимизировать проекты.