Важнейшим событием ознаменовалось 23 июля 2021 года. Центробанк поднял ключевую ставку до 6,5% – это наиболее высокое значение, начиная с 2014 г. Причиной этого стала высокая инфляция, пояснил регулятор.
О вероятности подобной меры, отвечая на вопрос Bloomberg, предупреждала глава ЦБ Эльвира Набиуллина: по её словам, совет директоров обсуждал варианты повышения от 0,25 до 1 п.п. Несомненно, такое решение не может не отразиться и на состоянии дел на ипотечном рынке. Что думают об этом эксперты?
Ставки по ипотеке: какой ожидается рост?
По мнению большей части специалистов, следует ожидать, что ставки вырастут, причем их рост будет прямо пропорционален росту, демонстрируемому ставкой, который устанавливает ЦБ.
Аналитики рынка утверждают: ипотечная ставка увеличится на 0,6-0,8 п.п. Причем произойдет это, убеждена Ирина Носова из АКРА, не сразу и не одномоментно, поскольку идёт жёсткая схватка за клиента, однако уже к осени она рискует вырасти до 8,5%.
У Николая Алексеенко, возглавляющего авторитетное Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК), схожий взгляд на ситуацию. Эксперт напоминает о прежних прогнозах: специалисты обещали, что ставка ЦБ составит свыше 6%. Данная ситуация вполне традиционна – корректировка банков соответствует корректировке ЦБ.
В «Ренессанс Капитале» ставкам по ипотеке не обещают значительного роста. По словам аналитика компании Артема Ямщикова, следует ожидать сдерживания ее роста девелоперами и банками, главным образом, при помощи её субсидирования. Есть уже и озвученные заявления о совместной с банками работе по сохранению прежнего формата, которая помогла избежать резкого падения спроса на жильё. Осенью специалист прогнозирует, что на рынке новостроя средняя ставка станет 6-6,5%, а на «вторичке» – 8,6-8,8%.
Снижение спроса
Высокие ставки по ипотечному кредитованию неизбежно отрицательно воздействуют на динамику спроса на жильё. Эта тенденция уже стала абсолютно очевидной в больших российских городах– в рамках ипотечной программы клиенты подали меньше заявок на ссуды (почти вдвое).
В АКРА считают важными факторами, повлиявшими на значительное падение спроса на российском рынке «вторички», высокий уровень насыщенности рынка, уже в огромной мере удовлетворенный в предыдущие годы спрос россиян на этот вид жилья, а также повышение ставок.
По словам Ирины Носовой из АКРА, темпы роста, отмечавшиеся в 2020 г. и I полугодии 2021 г., в обозримом будущем уже не повторятся. Реальный, по её мнению, рост ипотечного портфеля за 2021 г. вполне способен составить 15–17%.
В «Ренессанс Капитале» ожидают сворачивание на 20-30% утвержденных объемов заявок, сравнительно с предыдущими месяцами. Однако статистика ожидается неодинаковая по различным девелоперам. Здесь на первый план выйдут реальные возможности, которыми обладает конкретный застройщик, и стремление банков субсидировать операцию. По прогнозу Артема Ямщикова, крупные девелоперы, имеющие запас прочности, будут поддерживать уровень продаж без оглядки на маржинальность.
Интерес к ипотеке упадет, убеждена Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум». Она называет и причины: повышение ставки ЦБ и снижение благосостояния клиентуры.
Давид Худоян, возглавляющий Optima Development, напоминает об опыте 2019 г.: тогда ставка по ипотеке взлетела до 8,5–9%, что в итоге спровоцировало падение спроса. Нынешние цены (их уровень на 30–40% превосходит уровень 2019 г.), в условиях сохранения такой ставки, гарантируют отток клиентов. Если ставки увеличатся, то это особенно отрицательно скажется на рынке строящегося жилья – часть участников будет искать альтернативу на рынке готового жилья. Не лучше станет положение и с рефинансированием, где также ожидается падение спроса.
Дорогая ипотека как сдерживающий фактор роста цен на недвижимость
Цены на жилую недвижимость также испытают влияние отсутствия дешевых кредитов. До прекращения с 1 июля действия программы льготной ипотеки цены в мегаполисах за год взлетели на 30-40%.
По мнению главы РАСК, ухудшение условий финансирования покупок жилья окажут сдерживающее влияние и на первичном рынке, и на рынке «вторички». При этом есть минимум две причины, не позволяющие, по мнению Н. Алексеенко, снизиться ценам на квартиры: льготные программы, действующие на фоне падения спроса, и рост издержек – рост стоимости материалов, рабочих рук, услуг разработчиков – значительно повысит себестоимость каждого метра. К тому же, добавляет Давид Худоян, 2/3 девелоперов работают на банковских кредитах, что снижает влияние спроса на ценовую политику застройщиков и простимулирует девелоперов к сдерживанию цен на готовые объекты.
Снижающийся спрос на первичном рынке является стимулом и для наращивания сотрудничества банков и девелоперов работать над снижением ипотечной ставки ниже уровня, предлагаемого рынком. По информации Марии Литинецкой, в Московском регионе крупными игроками рынка бюджетного жилья уже реализуются подобные программы. Царящая на рынке неопределённость заставляет предполагать, по мнению эксперта, хаотичность и реактивность действий действующих на рынке игроков и неопределённость основного тренда.
Ну вот читаешь комментарии экспертов и прям беда какая-то с ипотекой. Если она дешёвая, то цены растут, если она дорогая, то цены падают.. Прямо как рубильник электрический. Включил — есть спрос, выключил — нет спроса.
Но то, что такое влияние не может оказывать только один фактор, все эксперты как-то забывают. И очень однобоко смотрят на ситуацию.
А теперь представим, что мир немного более разнообразен, чем нам это рисуют и посмотрим, что ждать в этом случае.
Фактор — раз. Ажиотажный спрос (причем экономика тут играла куда меньшее значение, чем психология) в конце прошлого года.
Фактор — два. Существенное изменение контуров льготной ипотеки c 01 июля 2021 года.
Фактор — три. Повышение ключевой ставки, и, как следствие, рост ипотечный ставок..
А дальше ещё есть факторы пять, шесть и далее. Это уже и нерастущие доходы граждан, и последствия пандемии, и инфляция, которая увеличила цены на всё, т.е. уменьшила реальные доходы людей и т.п.
Что из этого выходит? А выходит вот, что. Когда случился ажиотажный спрос, он существенно поднял цены. А также «заставил» людей, которые хотели купить недвижимость условно через полгода, купить её сейчас.
Далее мы узнали, что льготная ипотека существенно меняет свой вид с 1 июля, и ставки по ипотеке вырастут. Плюс банки, которым в этой ситуации стало выгодно поднятие ключевой ставки, стали сами субсидировать льготную ставку (понижая её ещё сильнее), лишь бы люди взяли кредит, пока действует старая программа. Т.е. ещё куча людей ринулась покупать квартиры в новостройках по привлекательной ипотеке, понимая, что после 1 июля такого предложения уже не будет.
Что мы имеем в этой ситуации? То, что спрос начал заканчиваться, потому что вместо того, чтобы растянуться на год, он сконцентрировался в первом полугодии. Понятно, что из-за этого сейчас сократится количество ипотечных заявок, потому что просто спрос меньше стал, люди уже купили то, что им надо. Сыграло в этом сокращении существенную роль повышение ипотечных ставок? Да, конечно же нет.
Грубо, на вторичке люди могли получить ипотеку в начале года по ставке 7,5%- 8,5% (это реальные, а не декларируемые ставки). Сейчас могут получить по ставке 7,9% -9%. Это не настолько критично, чтобы сильно уменьшить спрос на ипотеку. Так как в целом, для каждой категории заемщика ставка выросла примерно на 0,5%.
Да, осенью ожидается ещё рост ставки на 0,5%-0,7%. Но это тоже не окажется существенно влияние на сокращение спроса на ипотеку. Вот, если ипотечная ставка поднимется на 1,5%-2%, тогда да, уже люди менее охотно будут брать ипотечный кредит. Но пока реальная ставка в районе 9% — ипотеку брать будут.