Покупатели квартир рискуют лишиться ипотеки из-за сдачи жилья в аренду

риск потери ипотеки

Сдача в аренду квартиры, взятой в ипотеку, согласовывается с банком лишь 10% заемщиков. И это несмотря на то, что такой подход чреват потерей не только страховой выплаты, но и ипотеки в целом.

Количество лиц, практикующих приобретение жилья для сдачи его в найм и заработка на этом, выросло благодаря внедрению программы ипотеки с государственной поддержкой. Специалисты авторитетной компании «Этажи» сообщают, что в 2020 г. удельный вес таких инвесторов на рынке увеличился и составил 17-18% (стандартная доля, как правило, не превышает 5-6%).

Впрочем, в кредитном договоре есть один важный пункт, на который немногие обращают внимание. Речь идет о том, что согласие банка является обязательным условием для сдачи жилых площадей в аренду. При этом среди лиц, занимающихся сдачей новой квартиры, лишь каждый десятый предпочитает получить разрешение на сдачу. Аналитики «Промсвязьбанка» и ВТБ утверждают, что по данному вопросу количество обращений как минимум не увеличилось.

В соответствии с законом, операции с имущественными объектами могут совершаться ипотечными заемщиками только при соответствующем согласии со стороны банковской структуры. По этой причине договор о займе предусматривает необходимость получения согласия банка для сдачи жилья в аренду. Эксперты подчеркивают, что заложенное имущество может служить источником доходов для купившего ипотечную квартиру лица, однако это предполагает необходимость уведомления банка и получения согласия от него для сдачи в найм заложенной квартиры.

По словам Давида Капианидзе (BMS Law Firm), в соглашение такого рода условия вносятся на случай какого-либо происшествия с недвижимыми объектами, виновником которого признается арендатор (скажем, в случае пожара). При этом страховка не распространяется на такого рода случаи, если процедура согласования аренды не проведена. Зачастую банки довольствуются этим и в реальной жизни согласование сдачи в аренду ипотечного жилья заемщиками не совершается. Капианидзе добавил, что банк пойдет навстречу покупателю в случае обращения последнего по данному вопросу, однако взамен обратится с просьбой о заключении официально заверенного договора об аренде. Если такой документ регистрируется в Росреестре, то зачастую появляется необходимость в согласии банковской структуры (когда договор заключается с юрлицом или заключается на продолжительный срок). По словам Татьяны Решетниковой из компании «Этажи», зачастую сдаваемые в аренду залоговые квартиры обходятся их покупателю дороже с точки зрения их страхования, однако в целом не критично (примерно 100 руб. на каждый миллион одолженных у банка средств). Этим обусловлена нецелесообразность сокрытия факта сдачи квартиры в найм – решившись на такой шаг, заемщик может в итоге лишиться причитающейся ему страховой выплаты, говорит эксперт.

Вряд ли неофициальная сдача квартиры будет иметь какие-то серьёзные последствия, считает Капианидзе. Разве что в случае злостной неуплаты по кредиту – в этом случае сдачу квартиры можно использовать в качестве дополнительного основания для прекращения договорных отношений. Однако получить информацию об этом неофициальном заработке банку будет весьма непросто, считают специалисты «Промсвязьбанка», разве что банк тщательно проверит все проводимые заемщиком финансовые и выявит платежи с пометкой «за аренду жилья», или кто-то донесет на собственника.

Официально согласованная с кредитным учреждением сдача квартиры оформляется путем подачи официального заявления в банк, к которому должен быть приложен проект договора аренды, содержащего пункт об обязательном уведомлении арендующей стороны о том, что квартира заложена – ведь помещение арендатору придется освободить, если квартира будет реализована для погашения задолженности. Кроме того, при таком сценарии оформляется залог, страхуются риски, погашается долг. По действующим правилам, несогласование с банком факта сдачи жилья является основанием для расторжения договора, причем в ряде случаев – и ипотечного, уточняют эксперты ВТБ.

Прежде рынок аренды жилья контролировался значительно лучше. Постепенно острота данной меры снизилась. Ещё недавно банки кредитовали лишь покупки жилья строго для проживания кредиторов, отказывая всем желающим сдавать это жилье в аренду. Значительное влияние на смену отношения к проблеме сыграла пандемия. По мнению Решетниковой, сдача жилья является дополнительной гарантией платежеспособности, а, следовательно, и своевременного возврата одолженных у банка средств.

Законом предусмотрено право банков-залогодержателей на проверку реального состояния взятого в ипотеку жилья, его использования даже в случаях, когда находящееся в залоге жилье передано в аренду третьему лицу. Законом оговорено, однако, что проведение проверок не должно служить препятствием для полноценной эксплуатации залогового имущества как арендатором, так и собственником.

Есть одно мнение на счет “Покупатели квартир рискуют лишиться ипотеки из-за сдачи жилья в аренду

  1. Хорошая фраза в статье, показывающая знание журналистом материала: «Прежде рынок аренды жилья контролировался значительно лучше. Постепенно острота данной меры снизилась. Ещё недавно банки кредитовали лишь покупки жилья строго для проживания кредиторов, отказывая всем желающим сдавать это жилье в аренду. Значительное влияние на смену отношения к проблеме сыграла пандемия.»

    Это полная чушь. Когда-то, давным-давно, на заре ипотеки ещё подобное было возможно. Но и то, как банк проверит правду говорит заёмщик или нет?

    Если говорить про суть статьи, то да, разрешение банка на сдачу ипотечной недвижимости в аренду получать нужно. Но фактически это никто не делает. И банк это никак не проверяет.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *