Одобрение ипотеки оказалось на минимальном уровне за последние четыре года

По информации Бюро Кредитных Историй, на данный момент отмечается резкое падение уровня одобрения ипотечных заявок, и ныне этот показатель находится на самом низком за все последние годы уровне – между 63,7 и 66%. Эксперты объясняют подобную ситуацию стремлением максимально большого числа желающих оформить ипотеку по действовавшим на конец июля пониженным ставкам. Естественно, количество ненадёжных претендентов также резко возросло, отсюда и резко возросший процент отказов. В будущем уровень одобренных заявок будет зависеть от общей экономической ситуации, от того, на каком уровне будут находится цены на жильё, ставки, общая закредитованность населения.

Умерили аппетиты

На начало было одобрено 66% ипотечных заявок, а это означает снижение на 9 п. п. по сравнению с показателями одобрения заявок кредитными организациями на тот же период прошлого года (75%). В бюро кредитных историй «Эквифакс» начало снижения этих показателей датируют октябрем прошлого года, и на данный момент они повторяют низшую точку, зарегистрированную в феврале 2017 г.

Подобного же мнения придерживаются и специалисты Национального бюро кредитных историй (НБКИ). Результат июня – падение за год уровня одобрения по жилищным ссудам на 6,4%, с 70,1% до 63,7%. По данным бюро, данные цифры соответствуют рекордно низким, за декабрь 2018 г. (63,2%).

Темпы выдачи одобрений заявок сохраняются на высоком уровне, но это не останавливает падение уровня, длящееся вот уже девять месяцев. По мнению директора по маркетингу НБКИ Алексея Волкова, это признак того, что в банковской системе доминируют консервативные подходы в вопросах жилищного кредитования. Ключевым критерием при вынесении решения и определении размеров и условий кредитования является уровень долговой нагрузки и персонального рейтинга, а также размеров запрашиваемого кредита.

Гендиректор «Эквифакса» Олег Лагуткин подтверждает тенденцию снижения платежеспособности по мере возрастания количества желающих получить ссуду на приобретение квартиры в ипотеку. Таким образом, в нашем случае увеличение притока потенциальных клиентов обратно пропорционально количеству одобренных заявок. Заметно влияет на принятие решений и неопределенность относительно сроков льготной госпрограммы. Зависимость уровня одобрения ипотечных займов от актуальной конъюнктуры рынка, давление экономических факторов, связанных со снижением надёжности заемщиков подтверждает и начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев.

Опрос «Известий» подтвердил снижение уровня одобрения заявок по всем ведущим банкам России – ВТБ, Райффайзенбанку, банку «Санкт-Петербург», МКБ.

Директор центра розничных рисков банка УБРиР Александр Трофимов напоминает, что статистика банка за 2020 и 2021 гг. демонстрирует периоды снижения указанного показателя до отметок 40–45%, на которых, правда, он долго не задерживался, быстро возвращаясь к 50%.

Сотрудники Райффайзенбанка утверждают: одобрение жилищных ссуд остается на стабильно высоком уровне. ПСБ демонстрирует уровень выше 60%. Директор департамента розничных рисков банка «Зенит» Александр Шорников сообщил о повышении банком уровня одобрения по ипотечному кредитованию до 60%, однако произошло это благодаря внутренней оптимизации процедур принятия решений и оценки заемщика.

Абсолют Банку удалось в течении первых шести месяцев текущего года поднять уровень одобрения заявок по ипотеке на 15% относительно IV квартала прошлого года. Глава департамента кредитования розничного бизнеса Абсолют Банка Елена Ковырзина настаивает, однако, на некорректности сравнения показателей в 2021 и 2020 гг., так как из-за локдауна банки значительно корректировали свои риск-стратегии.

Центробанк отказался от комментариев, поскольку регулятор получает информацию от БКИ с запозданием и не владеет актуальной статистикой по уровню одобрений.

Риски у руля

Причиной различия статистических данных эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский называет то, что статистика бюро кредитных историй ведется только по финансовым структурам, сотрудничающим с бюро, а банками – только по своим внутренним показателям. Данные БКИ отражают среднестатистическую картину: при том, что большинство опрошенных «Известиями» банков показывают уровень одобрений ниже 60%, у крупных игроков уровень согласий на выдачу кредита значительно превышает этот показатель.

Основной причиной уменьшения до минимальных показателей количества одобренных ссуд Кричевский называет рост ипотечной ставки, обусловленный ростом ключевой ставки, скачком цен на жильё и падением уровня доходов населения. По мнению эксперта, основные ликвидные лоты и предложения бюджетной ценовой группы были реализованы ещё до нового года, а резкое возрастание цен на новострой при снижении доходов «вымыл» с ипотечного рынка не менее 5% потенциальных клиентов. По мнению Кричевского, ожидать изменений политики банков в ближайшей перспективе не следует. И в опрошенных «Известиями» кредитных организациях корректировка кредитной политики не проводилась – как и прежде, ключевыми критериями получения заемщиком одобрения являются размер первоначального взноса, качество кредитной истории, наличие постоянного гарантированного дохода, уровень кредитной нагрузки.

Стремление обеспечить качество выдаваемых банками кредитов вынудило их отказаться от некоторой части потенциальных клиентов с высоким уровнем риска, и именно этим фактором в ситуации роста числа заявок объясняется, по мнению управляющего директора рейтингового агентства НКР Михаила Доронкина, низкий процент одобренных обращений, гарантирующий, однако, низкие риски формируемого портфеля.

Глава управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева прогнозирует на ближайшие месяцы сохранение стабильно высокого уровня одобрения. Эксперт не видит на данный момент причин, способных оказывать существенное влияние на снижение качества основной массы входящей ипотечной клиентуры.

Однако в более отдалённой перспективе уровень одобрения может, по мнению Александра Шорникова из «Зенита», претерпеть изменения под влиянием кризиса ликвидности, платежеспособности, налоговой нагрузки, капитализации, изменения регуляторной политики в области ипотечного кредитования. Эксперт ожидает начала стагнации уровня одобрения ипотеки и незначительных корректировок в сторону снижения, связанного с ростом закредитованности рынка.

На момент опроса, по информации ЦБ, объем одобренных ипотек достигал 10,2 трлн руб. Тот же показатель аналогичного периода 2020 года равнялся 8 трлн руб.