Холодный майский душ рынок жилья Татарстана прорван на трех фронтах – держится лишь ипотека

Попробуем объяснить падение рынка недвижимости, впервые случившееся вновь с середины 2020 года. Снизился объем сделок по новостройкам, вторичке и участкам. Сказались следующие причины: каникулы в мае, дефицит предложения и снижение денежных масс покупателей. На вторичном рынке впервые появились предложения по 100 тыс.руб за м², а новостройки задержались на уровне 107 тыс.руб за м². Останется ли ставка ипотеки 6,5%, и что будет дальше с рынком недвижимости в Татарстане.

Три причины майского падения и возвращение рынка недвижимости на «доковидные» показатели

В апреле девелоперы соревновались с частниками — кто больше продаст. У инвесторов показатели намного хуже, они упустили 30 млрд.руб в мае. По статистике за месяц на 20% снизилось число сделок по ДДУ, а на вторичном рынке завершено было на 33% меньше, чем в апреле. То есть за май количество сделок снизилось более чем на 30%, упали и сделки с земельными участками на 19%.

По Республике Татарстан специалистами-риэлторами было названо несколько причин такого снижения продаж:

• в мае были каникулы из-за пандемии;
• государственные регулирующие органы принимали и выдавали документы, но не регистрировали сделки;
• на продажу выставлено мало подходящих квартир, немалую их часть продали в середине и конце 2020 года;
• у большинства застройщиков дефицит предложения, а предлагают квартиры только те, кто уже вводит в строй новые дома.

Инвесторы в марте-апреле показали прибыль, в результате покупателей стало меньше, а цена за единицу площади жилья повысилась. За последний год выросло число ипотечных сделок в Казани. Первоначальный взнос был равен 15% и увеличился до сорока-пятидесяти процентов. Эксперт обозначил механизм покупки квартиры. Если рассмотреть среднюю однушку в новостройке, то она год назад стоила около 2,5 млн.руб, первоначальный взнос нужен был около полумиллиона, из них 466 тыс.руб. можно было заплатить маткапиталом, оставалось добавить 50 тыс., чтобы купить квартиру. В результате все родители, которые могли претендовать на маткапитал, в срочном порядке купили хотя бы однушку.

В апреле 2021 продажи в на вторичном рынке были почти в три раза больше, чем в мае 2020 года. Год назад по инициативе властей была вновь открыта работа МФЦ для регистрации сделок на вторичном рынке. Из-за отложенного спроса продажи по вторичке прибавили на 24%, новостройки покупались на меньше на 10%. Были разные причины снижения продаж: сложности с показами, низкая платежеспособность после пандемии, а льготная ипотека только начиналась.

Последний вагон подан к перрону: Казань прощается с дешевой ипотекой «от Путина»

Льготные условия ипотеки были продлены до 1 июля 2022 года. Такие условия предложил Путин, но в Казани лимит кредита был сокращен до 3 млн, а ставка увеличилось и достигла семи процентов. Исследовательский Центр выяснил, что по новым условиям подойдут только 4% квартир. Замдиректора девелоперской компании Унистрой Искандер Юсупов говорит, что программа не будет работать в таких городах, как Казань.

Под такие условия можно подбить только однушки и загородную недвижимость. Но в последнюю декаду июня спрос повысился, в июле же, возможно, он вновь упадёт. Риэлторы, которых опросили, полагают, что эти условия путинской ипотеки в Казани погоды не сделают, потому что никто не копит на квартиру, откладывая тысячу с каждой получки. Как правило, жители Казани продают свое жилье, и поэтому средняя сумма кредита под ипотеку 2-3 млн руб. Это укладывается в условия увеличения ставки на полпроцента. И вряд ли это отпугнёт потенциальных покупателей, считают большинство риэлторов.

Руководитель группы компаний СМУ-88 Вольфсон отмечает, что в Казани много семей с детьми, и для них ничего не изменилось. Если они не найдут ожидаемые квартиры, всё равно ничего не смогут купить. В настоящий момент количество объектов строительства столицы Татарстана выросло в 1,8 раза. Тем не менее, объекты недвижимости на разной степени готовности активно раскупаются. В апреле на вторичке заработали 30 миллиардов, эксперты считают, что эти деньги будут вложены в недвижимость.

Прогноз

Покупатели хотели бы приобретать жильё по старым условиям ипотеки, но под эти условия подходит не так много объектов. В июне эксперты ждут рост продаж на рынке недвижимости. Но это ненадолго, летом продажи постоянно снижаются, потому что люди уезжают в отпуска и не совершают сделки. Показатели по продажам мая 2021 года выглядят вполне уверенно, апрель 2021 по продаже вторички был впереди почти в три раза. В мае 2021 в Казани выдано 9 разрешений на строительство жилья. Ирек Зарипов, предприниматель, строит многоквартирный дом с 10 этажами на пересечении Шаляпина и Бугульминской. Антимонопольный комитет поинтересовался передачей муниципального участка на улице Шаляпина.

Таким образом, характерное летнее затишье осенью скорее всего сменится более активной и деловой обстановкой. Повысятся продажи как участков, так и квартир во вторичке, новостроек. Ипотека, заявленная Путиным как шесть с половиной процентная, не очень актуальна для основного числа людей. Большинство для покупки в ипотеку продаёт какое-то другое жильё, и эти проценты не имеют большого значения.

Ещё одна проблема Татарстана — большое число семей, где количество детей превышает три. Жилищные условия такой семье нужны особенные. Если это квартира — там должно быть достаточное количество комнат. Если участок — то обязательно хорошее расположение, удобная транспортная доступность, чтобы дети могли ходить в школу, детский сад. Такой семье нужен скорее всего участок, достаточно большой и с готовыми коммуникациями. Ведь скорее всего многодетная семья не сможет ждать, когда наконец проведут воду или подключат электричество.

Таким образом, круг проблем намечен. Недостаточно строительство новых объектов, в том числе многоэтажек, жилых комплексов. При этом участники рынка заявляют, что должен быть механизм покупки земельных участков девелоперами. На данный момент такого механизма нет, и получается, что если участки закончились то купить участок на перспективу проблематично. Из-за высокого спроса в 2020 году, когда квартиры покупали даже те, кто не собирался это делать, произошло уменьшение предложения по ликвидным квартирам и участкам. Поэтому многие, даже имея деньги, хотят купить себе недвижимость с нужными параметрами, но на данный момент не имеют возможности это сделать. Относительно ипотеки — людей не пугает, что им дадут 7% вместо 6,5 процентов. Главное — чтобы квартира по всем параметрам подходила покупателем, а таких квартир не так уж и много.

Застройщики по-прежнему не начинают новые проекты. За май — три разрешения

Немыслима строительная отрасль без новостроек. Но в этой отрасли строительство идёт невысокими темпами, застройщики не начинают новые проекты. В мае 2021 года выдано всего лишь три разрешения на строительство, тогда как в предыдущем году было выдано 6 разрешений, в том числе 3 разрешения для многоквартирных жилых домов и ещё 6 разрешений на таунхаусы. Бизнесмену Зарипову разрешили строительство многоквартирного дома с нежилыми помещениями и паркингом на углу улицы Шаляпина. Место здесь отличное, рядом частный образовательный центр, скоро будет городок ЮИТ и Белый дом для министерств и ведомств.

Федеральную антимонопольную службу заинтересовала передача этого участка, они проверяли сделку на выполнение закона О конкуренции. В апреле 2021 дело всё же прекратили. В этом году будет достраиваться и долгострой — девятиэтажка по адресу Чистопольская 71. Жилой комплекс Мечта будет возводиться у Вознесенского тракта, а заниматься этим будет компания ТСИ. Строительство вот-вот начнут. Участники рынка заявляют о том, что нужно увеличить число новостроек, особенно многоквартирных жилых комплексов.

Дефицит

В столице Татарстана заметен недостаток строящихся комплексов. После того, как осенью квартиры пользовались повышенным спросом, на рынке вновь появились новые проекты. Но их немного, необходимо отметить, что часть сделок оформлялись как переуступка прав, то есть это была продажа не достроенных квартир по договору долевого участия. Специалисты считают что осталось 1,8 млн м² площадей с готовыми сетями. Если строительство будет идти нынешними темпами, то застройщики заберут эти земли примерно за полтора года. Министр строительства считает, что нужно создать задел на 5 лет вперёд. Но для этого желательно изменить законодательную базу.

Свободные земли, как правило, есть но там нужно подводить коммуникации или эти коммуникации в плохом состоянии. Также застройщики заявили, что с переходом на эскроу счета потеряли многие возможности. Как предсказывают, дефицит таких земель будет сохраняться, пока не будет изобретён механизм для того, чтобы купить землю под строительство с гарантиями Министерства строительства.

Эксперты предсказывают, что участки подорожают на 3- 5% к стоимости до конца 2021 года. Это связано с несколькими причинами:

• распространение семейной ипотеки;
• продолжение тренда на загородную недвижимость;
• пандемия, которая может продлиться еще длительное время.

В 2021 году ожидается рост потребности на земельные наделы. Сейчас можно оформить всю недвижимость в ипотеку. Но вместе с тем рынок непредсказуемый, из-за пониженной активности в прошлом году и пандемии спрос понизился, ведь даже съездить посмотреть участок в условиях ограничений сложно. Ведь если участок покупают горожане, им не понадобятся конюшня и курятник, жители города привыкли к комфорту. Им будет не нужен дачный дом, им нужен комфорт, скорее всего они выберут посёлок управляющей компании с магазинами, инфраструктурой и прочими удобствами.

Спрос на земли в Казани упал на 22%: «свое гнездышко» стало менее интересным?

В Мае Росреестр обновил статистику по спросу на участки земли. Оказалось, что произошло понижение спроса, но этот спрос на землю повышался с мая 2020. При этом был показан более высокий рост, чем предыдущие пять лет. Но в мае 2021 число регистраций упало, зарегистрированных сделок стало меньше, чем в апреле, почти на 20 процентов. Причин много, и они не только в каникулах в мае по случаю пандемии.

Количество сделок упало из-за дефицита земли в городской черте. Современные покупатели хотят участок с инфраструктурой, то есть с водой, газом, хорошими дорогами, а таких участков немного. Директор агентства недвижимости «Этажи Казань» говорит, что нет подходящей земли для продажи в радиусе 5-10 км от городской черты. Всё, что было, уже давно раскуплено. Коронавирусные ограничения предыдущего года заставили людей повысить интерес к жизни за городом. Люди поняли, сколько плюсов перед квартирой, потому что в самоизоляции, безусловно, лучше жить за городом. Затем участки начали скупать просто как инвестиции. Повышение спроса на землю подогревает сельскохозяйственная ипотека. С апреля 2021 такой спрос даже превысил лимиты, и банки вынуждены были ограничить выдачу средств. С начала июня программу вновь начали, но через две недели уже Сбербанк исчерпал лимит, и Министерство сельского хозяйства пока закрыло линию. Если резюмировать всё, что сказано выше, рынок недвижимости в Татарстане показывает понижение сделок. Это касается первичного, вторичного рынка и участков, но по ипотеке сделок не стало меньше.

В итоге количество денег у населения не увеличивается, а квадратный метр подорожал из-за того, что цены на стройматериалы и энергоносители неуклонно растут. Снижаются темпы роста частных домов. Поэтому вице-премьер Татарстана Марат Хуснуллин призвал региональных глав обратить особое внимание на цены на жилье, при этом он попросил внести предложения, как сдержать этот рост, чтобы жильё осталось доступным. Иначе строительный комплекс не сможет вводить в строй новые дома и коттеджи.