В начале августа 2021 года произошли некоторые изменения Центробанка, касающиеся ипотечных условий. Это неизбежно отражается на рынке недвижимости. Стоит разобраться, какие изменения произошли, и к каким последствиям это привело.
Изменения, вступившие в силу с 1 августа
С августа увеличились надбавки, касающиеся коэффициентов риска по ипотечному кредитованию. Касается это только займов, где наблюдается низкий первичный взнос, не более 20% от суммы. Новые условия коснутся только будущих заемщиков, тех, кто заключает ипотечный договор с августа 2021 года.
Подобная мера направлена на борьбу с кредитами с низким обеспечением. Специалисты утверждают, что благодаря введенным изменениям сократится число потребителей, оформляющих ипотеку без достаточных собственных накоплений. Такие клиенты не берут в расчет возможные изменения в макроэкономике, не учитывают собственные материальные возможности.
Несколько лет назад Центробанк уже прибегал к подобному решению. Именно после этого большинство банков заявили, что первоначальный ипотечный взнос должен составлять минимум 20% от стоимости недвижимости. Серьезных изменений на рынке ипотеки тогда не наблюдалось.
До введения изменений наблюдалось, что некоторые банки снизили минимальный первичный взнос до 10%. Что касается программ господдержки, то по ним действует условие, при котором первый взнос составит минимум 15% от стоимости объекта. Этого вполне достаточно, чтобы потребитель мог заключить комфортную сделку по ипотеке.
Кредитные ставки в областях с минимальным первым взносом могут увеличиться. Это позволяет компенсировать банкам различные риски, связанные с подобными займами. Из-за ненадежности некоторых клиентов, подобные изменения становятся классической историей.
В регулировки кредитной деятельности участвует не только Банк России, но и рынок. Застройщики серьезно влияют на него, например, при помощи субсидирования первых взносов для покупателей. Именно девелоперы берут на себя часть материальной нагрузки. Особенно это касается крупных городов, включая столицу. Застройщики заинтересованы, чтобы клиенты не просто приобретали недвижимость, а оформляли объект в ипотеку. Ведь подобный кредитный продукт пользуется наибольшим спросом на рынке первичной недвижимости.
Банки начнут регулировать ипотечный вопрос, который касается не только размера первичного взноса, но кредитной истории каждого клиента. Новые изменения не спровоцируют катастрофы на рынке недвижимости. Они лишь станут фактором, позволяющим повлиять на развитие отрасли в целом.
Низкий первичный взнос станет невыгодным при оформлении ипотеки. Поэтому многие потребители будут стараться скопить нужную сумму. Или же они могут обратиться к застройщикам, занимающимся субсидированием ипотечных ставок. Такое происходит, как правило, в случаях, когда стоимость кв. м. объекта выше, чем средняя рыночная.
Покупатели ориентируются при принятии решения на цене ипотеки и величине ежемесячных выплат. И подобная ситуация является выгодной для застройщиков. Ведь они могут увеличить стоимость кв. м, а потребитель может не обратить на это должное внимание, принимая решение приобрести конкретный объект.
Ипотека, где первоначальный взнос был небольшим, во все времена относилась к рискованным сделкам. Пандемия внесла свои коррективы. Сейчас риск банков только возрос. Это связано с тем, что потребители с большей долей вероятности могут потерять работу и попасть под сокращение из-за ухудшения экономической ситуации, у многих наблюдается снижение доходов.
Поэтому подобные описанные изменения, связанные с условиями займов по ипотеки, стали вполне ожидаемыми. Ранее надбавки по ипотеки при первом взносе меньше 20% варьировались от 0,25% до 1%. Некоторые банки предлагали нулевой первоначальный взнос, но со ставкой минимум 10,29%. Полностью от подобных условий кредитные организации отказываться не планируют.
Банки оценивают предполагаемого клиента по многим факторам, включая:
- Какой стаж у клиента на последнем месте работы;
- Уровень и прозрачность его доходов;
- Занимаемая должность;
- Есть ли в банке зарплатный проект;
- Объекты во владении, включая недвижимость, машину.
Проверка стала более тщательной. Банк серьезнее, усерднее проверяет заемщика перед одобрением кредита.
За прошедшие 15 лет отмечается некоторый всплеск инвестирования в недвижимость, связанный с кризисными периодами в 2008 и 2014 годах. Многие покупатели тогда отказывались от приобретения жилья до более благоприятных времен. Основными потребителями на рынке недвижимости стали инвесторы.
Могут возрасти ставки по кредитам, но они не коснутся клиентов, которые уже заключили договор на ипотеку по льготным условиям. Если кредит составляет 5 млн. рублей и рассчитан на 15 лет, то при увеличении ставки на 1%, ежемесячный платеж возрастает примерно на 3 тыс. рублей.
Банкам не выгоден резкий упадок спроса на ипотечные займы. Поэтому они постараются сдерживать рост процентных ставок, чтобы он не был резким. Они повысятся только для клиентов, у которых высокий долговой уровень.
Стоимость квартиры в новостройке
Подобные изменения могут спровоцировать колебания цен на жилплощадь. Ожидается, что до конца текущего года объекты в новостройках продолжат дорожать. При этом спада спроса не предвидится. Это связано с крупными застройщиками, проводящими субсидирование ставок, что позволяет создать более выгодные условия для потребителей. Пока действовала ипотека на льготных условиях, многие компании успели накопить материальный ресурс, позволяющий организовать субсидирование для клиентов.
Значимым моментом является увеличение ключевой ставки. Не так давно она возросла на 1% и теперь составляет 6,5%. Если ставки, связанные с банковскими депозитами, не увеличатся, тогда ожидается повторный инвестиционный спрос на жилье. Владельцы депозитов, у которых истекает их срок в ближайшее время, захотят выгодно вложить свои средства. Ожидается, что стоимость жилья повысится на 3-5% осенью.
Рынок недвижимости столкнется с конкуренцией. Ее уровень зависит от многих моментов, включая объем спроса. Именно так полагают многие специалисты в ипотечном кредитовании. Ожидается, что застройщики могут предлагать клиентам не только дисконтные, но и совместные программы с банками-партнерами. Это могут быть субсидии, ипотека траншами и прочие условия, позволяющие стимулировать спрос.
Ключевая ставка не сильно влияет на цены жилплощади. Гораздо большее влияние от уровня спроса. В среднем он провоцирует рост стоимости на 1% ежемесячно. Если этот показатель увеличится больше, может возникнуть серьезный спад спроса на недвижимость.
Некоторые ухудшения в условиях ипотечных займов могут спровоцировать увеличение спроса на маленькие квартиры. Покупатели воспринимают подобную недвижимость как промежуточное звено. Они приобретают сначала небольшую жилплощадь, и копят средства для более просторного варианта.
В июле наблюдалось небольшое охлаждение рынка, которое продолжится в последний месяц лета. Это связано с наступлением отпускного сезона, во время которого снижается деловая активность. Осенью покупательская способность вернется на прежний уровень.
Спроса, особенно в массовом сегменте, больше, нежели предложения. Поэтому цены могут возрасти на 7% в среднем.
Стоимость квартиры на вторичном рынке
Риелторы по-другому смотрят на вторичную недвижимость. В ближайшее время не ожидается резкого скачка стоимости кв. м. на вторичке, как в большую, так и в меньшую сторону. Вторичный рынок отличается инертностью. Изменения, связанные с количеством предложений, ценой на объекты, протекают слишком медленно.
Цена предложения в последнее время на вторичном рынке столицы возросла. Она увеличилась на 11% за кв. м, и на 9% для общей стоимости квартиры. Объясняется это тем, что продавцы устанавливают высокую цену за свое жилье. Ожидается, что вслед за августом, осенью стоимость вторичного жилья продолжит расти.
Самый высокий темп удорожания наблюдается на 1 и 2-комнатные квартиры с хорошими характеристиками, находящиеся в местах с развитой инфраструктурой, близко к метро.
Отдельно стоит отметить, что стоимость предложения и цена реализации отличаются. Это значит, что изначальная стоимость недвижимости может меняться и в итоге жилплощадь продается по другой цене. Поэтому не наблюдается серьезных изменений в стоимости реализации жилья в столице.
До конца текущего года ожидается, что средняя цена продажи останется на нынешнем уровне. Вторичный рынок всегда откликается на изменения, связанные с конъектурой новостроек. Не ожидается изменений в цене. В августе они останутся в таком же диапазоне, что и в предыдущем месяце.
У специалистов разные мнения по вопросам вторичного жилья. Некоторые отмечают, что в последнее время интерес к вторичке возрос. Подобное происходит из-за отсутствия стремительного увеличения стоимости жилплощади, чего не наблюдается на первичном рынке. И увеличение спроса на вторичку приведет к неизбежному увеличению цен на недвижимость в данном сегменте.
Вступившие в силу изменения, связанные с ипотечным кредитованием, слишком серьезно не повлияют на рынок недвижимости. Новые условия сильнее обезопасят банки от потребителей с низким уровнем надежности.
А самое интересное то, что Сбербанк, несмотря на решение ЦБ, сделал доступным программу с первоначальным взносом в 10% для всех заемщиков, а не только для зарплатников…
Да, ставка выше, чем при первоначальном взносе в 20%, но зато собственных денег нужно существенно меньше. Так же и другие банки, такие как Примсоцбанк, Энерготрансбанк не стали сворачивать программы с 10% первоначальным взносом.(Специально указываю небольшие банки, чтобы не было мысли, что это доступно только крупнякам).
Всё это говорит о понимании банками того, что впереди их ждёт повышение конкуренции за заёмщика. Что спрос на ипотеку уменьшится. И это логично, так как весь спрос осел в первом полугодии этого года, а во втором, рынок ждёт намного более спокойное время. Но это не значит, что спроса совсем не будет и цены пойдут вниз. Просто уровень деловой активности снизится от ажиотажного до нормального.