О главной опасности покупки жилья разорившегося ипотечника предостерегают эксперты

Эксперты назвали главную опасность покупки жилья разорившегося ипотечника

Александр Москатов, действующий директор московского агентства «Миэль», рассказал, что рынок переполнен квартирами под банковским залогом. Примерно треть из них приобретается в ипотеку для дальнейшей перепродажи, хотя долг еще не выплачен полностью. Как правило, это происходит по причине нехватки финансовых средств для выплаты кредита или планов расширить жилье, бывают и другие причины.

Заместитель генерального директора российского дома аукционов Константин Раев, отметил, что в случае сложностей со своевременными выплатами долга, человек может действовать несколькими способами. В первом случае заемщик заключает договор с банком, о самостоятельной продаже ипотечного жилья для дальнейшей оплаты задолженности. Во втором, банк берет на себя ответственность за поиск нового покупателя, но все дополнительные расходы в ходе торгов оплачивает заемщик, что совсем для него невыгодно.

Управляющий «Миэль» также заметил, что такая квартира, конечно, имеет недостаток в виде предыстории с ипотекой. Поэтому на деле продать ее оказывается не совсем просто. Банки стараются смягчить ситуацию, и часто осуществляют продажу параллельно с расчетами по долгу. Также оформляют квартиры на нового владельца одновременно с предоставлением займа, это позволяет на 5% снизить стоимость. Скидка в 10% возможна, только если ипотечный долг больше уже выплаченной части от общей суммы. Мускатов объяснил ситуацию тем, что для погашения задолженности новый хозяин квартиры может выдать аванс заемщику. Тот, в свою очередь, обязуется выплатить остаток денег банку.

Естественно подобные сделки фиксируются документально, но риск все равно присутствует. Можно привести пример ситуации. Стоимость квартиры, взятой в ипотеку – 25 млн. рублей. Человек выплатил 15 млн. рублей, но все еще должен 10 млн. рублей. В таком случае, новый покупатель жилья должен отдать аванс в размере 10 млн. рублей, получается совсем чужому человеку. Даже если продавец жилплощади не задумал обмануть покупателя и является честным гражданином, есть ведь жизненные обстоятельства. Допустим, он просто может случайно умереть. В подобной ситуации вопрос уже будет решаться с родственниками несчастного. Но сначала им потребуется вступление в наследство, что усложняет и растягивает весь процесс продажи.

Для желающего выкупить жилье, вариант продажи с авансом очень неоднозначен и рискован, подтверждает Наталья Тарасова (адвокат). Ведь самый важный договор купли-продажи может быть заключен лишь после выхода квартиры из-под залога. Также возникает риск потери денег, при отсутствии исполнения заемщиком своих обязательств. Для покупателя будет лучше, если продавец возьмет деньги в банке для выплаты ипотечного остатка.

Только на специальных торгах предлагаются крупные скидки на квартиры с предысторией в виде ипотеки. Там покупатель знает, на что идет, что связывается с некоторыми информационными ограничениями по квартире и нестандартным процессом выкупа, сказал Константин Раев. Если сравнивать ситуацию до пандемии, и что есть сейчас, то обнаруживается сокращение количество ликвидного жилья. Скидки тоже стали не такими большими, а были 10-15%.

Сайт Единого Федерального реестра сведений о банкротстве, предоставляет информацию о наличии распродаж квартир заемщиками, которые не смогли закрыть ипотеку. Поучаствовать в торгах, может любое физическое лицо, получившее цифровую подпись, а затем прошедшее регистрацию на торговой площадке. Далее потребуется написать заявление на участие, и внести на банковский счет сумму в размере до 20%, от всей предложенной цены недвижимости.

Победитель торгов оставляет выделенную сумму в качестве первой доли оплаты за квартиру. Проигравшие получают обратно свои деньги в течение недели. Немного ранее, такая манипуляция проводилась для скупки квартиры по выгодной цене и дальнейшей перепродажи, объяснил Константин Раев. Но сегодня много людей приобретают жилье этим способом для личного проживания.

Торги проводятся по определенным правилам. Сначала осуществляется игра на повышение предложенной суммы. При неудачной попытке продажи, далее озвученная цена недвижимости понижается примерно на 10% или 15 %. Если и в этот раз торг не состоялся, то стоимость продолжает идти на убыль каждые две недели. Таким образом, при неуспешной игре выставленная на продажу квартира может потерять половину стоимости.

Важно учитывать, отметил Москатов, что посредством торгов продаются лишь квартиры с не позитивной предысторией. Например, когда заемщик отказался сотрудничать с банком по всем правилам, не хочет покидать уже проданную территорию и т.д. Процесс дальнейшего решения подобных вопросов обычно происходит небыстро. Кроме того, новому владельцу придется заниматься этим самостоятельно. Возможно, дело дойдет даже до суда.

Когда квартиру не получилось продать никаким из перечисленных способов, банк забирает ее в свою собственность. Позднее сам решает вопрос с продажей. Сбербанк России сообщил, что 2020 год, в отличие от 2019 года был на 50% менее задействован в принятии неблагополучных квартир на свой баланс. Перепроданных объектов также было больше. Сейчас количество добровольно продаваемых квартир, находящихся в ипотеке увеличилось, как и общий процент проданных из них в итоге.

Есть одно мнение на счет “О главной опасности покупки жилья разорившегося ипотечника предостерегают эксперты

  1. Довольно странно сегодня слышать о том, что нахождение квартиры в залоге, существенным образом сказывается на стоимости её продажи. Ладно бы мы были году так в 2017 или 2018. Но сейчас…

    Конечно, если действовать таким «древним» методом, о котором рассказывалось в статье: передача аванса в размере задолженности с последующим погашением за его счёт кредита, то тогда да, действительно ликвидность квартиры существенно снизится.

    Хотя, на самом деле, иногда и этот метод можно довольно хорошо использовать. Важно понимать, какая ситуация в конкретной продаже и применять те схемы, которые минимизирую риски покупателя и при этом подходят продавцу. Тогда не будет никаких вопросов о снижении цены за счет нахождения квартиры в залоге банка.

    Так что чаще всего все разговоры о «проблемной предыстории с ипотекой» — это или попытка покупателя получить дополнительную выгоду, или нерадивость риэлтора продавца.

    Подробнее о схемах сделок по продаже квартиры из под залога смотрите на мое ютуб канале. И не теряйте деньги зря.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *