Поговорим, что сегодня у нас на рынке происходит
ЦБ выпустил наконец-то обзор по ипотечным жилищным кредитам за июнь. Комментировать его сегодня смысла нет, так как уже август. Но отмечу, что итоговые цифры по количеству сделок в июне, которые я выводил на основе экстраполяции данных Сбербанка и соотношении их с данными ЦБ за май в одном из прошлых видео практически совпали.
Так что можно сделать вывод, что и экстраполяция июльских данных, которые я так же раньше приводил, тоже верны.
Так что я остаюсь в рамка своего прошлого прогноза и пока думаю, что осень не ждет нас повышением цен, но ждет повышением спроса. Думаю, что по итогам сентября спрос на ипотеку будет ниже показателей прошлого года, где-то в районе минус 25%. Т.е. не минус 75% как в мае, не минус 60% как в июне, а уже более-менее адекватный.
Но, опять повторюсь, цены от этого расти, на мой взгляд не будут, им это делать в текущих условиях некуда. Это, если мы говорим про вторичку. Ну, и кстати, кто не видел, тут «Известия» выпустили новость – к концу года ждут повышение цен почти на 10%.
Основа для такого предсказания там, конечно, так себе – компания «Этажи» отметилась. Говорят, что одобряемость по ипотеке 85% составила в июле. И это мол рекорд рынка. А раз такая высокая одобряемость, то значит и цены расти будут. На мой взгляд, одно с другим впрямую связывать, та ещё натяжка. Но «Этажи» они большие, им видней.
Ну, собственно, эту новость я уже комментировал в своем подкасте. Кто не слушал, можете послушать.
Но, что же всё-таки сегодня на рынке?
Ипотека
Как я и предполагал, несмотря на лучшую, чем в начале года ключевую ставку (8% против 8,5%), ипотечные ставки у нас лучше не будут. Сегодня, мы имеем следующие супер-предложения (я тут говорю не об обычных ставках, а про акционные предложения, т.е. те, которые можно получить при определенных условиях). Напомню, что в начале года минимальная ставка по акции была 7,75%. Сегодня такое пока даже и не видится.
Итак, ставки:
Ипотека на квартиры вторичка (акционные предложения), первоначальный взнос выше 20%
| Ипотека на квартиры вторичка (акционные предложения), первоначальный взнос выше 20% | ||
| Банк | Ставка | Условие получения |
| СМП-Банк | 9,00% | при подтверждении дохода по 2-НДФЛ и сумма до 15 млн. |
| Примсоцбанк | 9,35% | подтверждение дохода через ПФР (госуслуги) и кредит выше 9 млн. |
| Открытие | 9,39% | первоначальный взнос более 50% и кредит выше 20 млн. |
| Ак барс | 9,40% | кредит от 12 млн. рублей, подтверждение дохода из ПФР через смс, электронная регистрация |
| Газпромбанк | 9,70% | если кредит выше 10 млн. |
Рефинансирование ипотеки на квартиры вторичка
| Банк | Ставка | Условие получения |
| СМП | 9,00% | при подтверждении дохода по 2-НДФЛ и сумма до 15 млн. |
| Примсоцбанк | 9,35% | подтверждение дохода через ПФР (госуслуги), кредит выше 9 млн., кредит/залог менее 80% |
| Ак барс | 9,70% | кредит выше 12 млн. рублей, кредит/залог менее 80% |
| Газпромбанк | 9,90% | |
| ВТБ | 9,90% | электронная регистрация и система безопасных расчетов |
Собственно, ожидаемые цифры. Как я и говорил раньше, банки будут закладывать премии за риск. Поэтому предложения даже на уровне ключевой ставки (не говоря про ниже) будет пока не достижим. Хотя может быть в условиях конкуренции, кто-то еще и снизит ставки ниже 9%, но пока мне в это не верится.
Вот, если Правительство додавит ЦБ осенью и ключевая уйдет ещё на 1% вниз, тогда может быть мы и увидим ставки в районе 8,5%, а может быть и 8%.
Ну, скоро это будет понятно.
Покупатели
Спрос на вторичку понемногу растёт, сделки идут. Плохо, но идут. Т.е. покупатель начал что-то покупать. В сравнении с прошлым июлем, конечно, всё печально. Но в сравнении с маем, очень даже хорошо, особенно, учитывая, что май был мёртвым.
Но, покупатель всё так же хочет скидку. Сейчас торг идёт уже не на такие величины, как раньше. Т.е. сходу минус 10% предлагают реже. Но это ещё и потому, что цены в объявлениях пошли вниз. А вот процентов на 5% покупатель поторговаться хочет.
Так же присутствует некоторая неразбериха с ценами. Покупатели, на самом деле, не совсем понимают, сколько сегодня стоит квартира. Они понимают только одно, что она должна быть ниже, чем раньше.
Это логично, так как цены не установлены. Тренд на понижение, хотя многие продавцы со мной не согласятся (об этом ниже). И поэтому основные продажи идут среди объектов, продающихся по самой низкой цене среди аналогов.
Учитывая, что растёт не только спрос, но и предложение, а также вырос и срок экспозиции квартиры на рынке, многие продавцы действуют следующим образом — выбирают себе две или даже три квартиры, а дальше предлагают продавцам сделать хорошую скидку. Собственно, кто ниже предложит, того и покупают.
Но продавцы противостоят такой тактике.
Продавцы
Спрос в июле был выше июня, а в июне выше мая. И плюс ещё неожиданно Центральный Банк уронил ключевую ставку на 1%. Ипотечники оживились. И это всё вселило в продавцов надежды. На мой взгляд, бессмысленные надежды. Но они в них вселились.
Тем более, что в конце июля ощутимо подросло число звонков по квартирам. Этому есть объяснение – я в прошлый раз говорил о сформированном достаточно большом отложенном спросе.
И было прям заметно, как продавцы перестали торговаться. Примерно с 25 июля. Т.е. до этого звонишь практически по любой квартире и на слово торг – тебе говорят, что да, конечно. А тут: «Нет, что вы, мы и так недавно понизили, у нас столько звонков, ну может быть 100 тысяч уступим, но какие 500, что вы…».
Новые квартиры тоже вели себя так же, типа мы только выставились и у нас уже вон сколько человек позвонило или посмотрело.
И всё бы хорошо, но возникла одна проблема. Количество звонков и просмотров вдруг раз и упало. Я специально поставил на отслеживание все квартиры, по которым нам отказали в торгах. И могу сказать, что ушли с рынка менее 5% квартир. Остальные так и висят, вот уже две недели прошло, а их никто не покупает.
Это я к тому, что такое поведение было не всегда оправданно. Да, вот у нас последняя продажа была по той цене, что мы выставили. Не поторговались ни на копейку, более того, у нас два покупателя одновременно образовалось. Один правда отвалился, так как оказывается он неодобрен ещё был. (К слову, покупатели, если вы начали предметный поиск, получите сначала одобрение на ипотеку, а потом уже ищите квартиру иначе может быть такая же неприятная ситуация, когда у вас не будут брать предоплату, потому что нет уверенности, что вы получите кредит).
Но так у нас и квартира была в нижней трети ценового диапазона в данном сегменте и идеально подготовлена к продаже.
А по другим объектам даже речи не было, чтобы не торговаться.
Т.е. на самом деле продавцы, как и покупатели, так же не совсем понимают, за какую цену правильно продавать квартиру.
Именно, поэтому сейчас история большинства объявлений пестрит планомерным снижением цены. Хотя, видел я и несколько поднятий. Но это уже видимо от отчаяния..
И к слову о таком нащупывании цены. Это плохая тактика. Я в свое время писал видео о том, как продавать квартиру на падающем рынке в дефиците покупателей. Если вы сегодня занялись продажей – посмотрите его. Именно такая тактика позволяет сегодня продавать квартиру быстро, а не бежать за рынком в надежде на шального покупателя.
Ну, и прогноз.
Он у меня нисколько не изменился с прошлого раза, посмотреть можно здесь.
0 комментариев