Новости недвижимости от 12 июля 2022 года


2

Вышел обзор Центробанка по выдаче ипотеки в мае 2022 года. Обсудим прошлые цифры и сделаем на их основе вывод о ближайшем будущем.
Рост выдач ипотеки в июне на 80 % относительно мая. Что это значит для рынка недвижимости?
А так же поговорим про законопроекты принятые Госдумой об искоренении «резиновых» квартир и сохранении персональных данных в ЕГРН.

ЦБ наконец-то выпустил отчет по ипотеке за май

Падение выдачи кредитов на рынке ипотеки оказалось существенно хуже, чем думалось. Против мая 2021 года оно составило минус 75%. И оказалось ниже апреля текущего года на 26%.
Центральный банк правда в своём отчёте пишет, что такие показатели мая против апреля – это не страшно, так как в мае выдачи всегда похуже. И в принципе, спорить с этим сложно. Но в сравнении с 21-м годом – это всё очень печально для продавцов на рынке недвижимости.
Итого выдачи ипотеки апрель-май 2022 против апреля-мая 2021 — минус 75%.

Что ещё интересного в отчёте ЦБ

Выдачи по ДДУ в апреле-мае 2022 к апрелю-маю 2022 – минус 57%. Это значит, что проседание, о котором я писал выше (минус 75%) в основном за счет вторичного рынка. Что в целом логично, так как у новостроек есть преимущество перед вторичкой – низкие ставки по ипотеке, которые с субсидиями застройщиков начинаются от 0,01%.

Кстати, о ставке

Средневзвешенная ставка по всем ипотечным кредитам составила в мае 6,17%. И это самая низкая ставка за 12 месяцев. Что совершенно логично, учитывая, что основные продажи сейчас – это ДДУ, а по ним средневзвешенная ставка, благодаря субсидиям застройщиков, в мае составила 3,81% (!!). А спрос при такой ставке так и не растет.
И можете сколько угодно кидать в меня тапками, но это показатель того, о чём я всегда говорил. Сами по себе низкие ставки по ипотеке не влияют на спрос. И все разговоры 20-го и 21-го года о том, что льготная ипотека разогнала цены – это не совсем правда. Были ещё и другие, более значимые факторы, которые к этому привели.
Но сейчас это уже не важно, так как цены смотрят вниз. Хотя это больше относится ко вторичке, чем к первичке. Застройщики зубами вцепились в цену и снижать её не хотят, при этом субсидируя ставку по ипотеке и предлагая персональные скидки. Посмотрим, дотянут ли они с ними до осени, на которую ставят многие продавцы (о надеждах продавцов и прогнозе цен на осень читайте здесь

Изменение цен по реальным сделкам с первичкой

Вот несколько графиков с ценами реальных сделок на первичном рынке (спасибо Домклику за информацию)

динамика цена по фактическим сделкам первичка московская область
Московская область

динамика цена по фактическим сделкам первичка Москва
Москва

динамика цена по фактическим сделкам первичка Россия
Россия

Вы можете сказать, что по России в целом стоимость растёт. И будете правы. По факту, это демонстрирует то, о чём я говорил выше, что застройщики всеми силами не хотят снижать цену. Единственно замечу, что в этих графиках запоздание (или опережение, как считать) примерно 2-3 недели, т.е. это скорее середина (или даже начало мая), чем конец. И скорее всего, по июню и июлю мы уже такого роста не увидим. Кстати, цены в объявлениях уже демонстрируют даже и тенденцию к снижению за июнь.

динамика цен в объявлениях, первичный рынок Россия
Динамика цен в объявлениях, первичный рынок Россия

А вот цены на вторичку

(продолжаем благодарить Домклик за представленную информацию)

динамика цен по реальным сделкам, вторичка Россия
Динамика цен по реальным сделкам, вторичка Россия

динамика цен по реальным сделкам, вторичка Московская область
Динамика цен по реальным сделкам, вторичка Московская область

динамика цен по реальным сделкам, вторичка Москва
Динамика цен по реальным сделкам, вторичка Москва

Графики по Московской области и России в целом показывают отсутствие роста цен в реальных сделках. А по Москве видим некий рост. Но опять обращаю внимание на то, что во-первых, тут есть запоздание на пару недель, т.е. майское значение показывает ситуацию примерно начала мая. А во-вторых, этот график заканчивается 31-м мая, так что не понятно, что дальше. Но по Москве это решаемая проблема, посмотрим, что говорит тот же Сбербанк в другом месте.

Вот индекс недвижимости Домклик, публикуемый на Мосбирже, тут такое же отставание, как и выше (на три-четыре недели), но очень хорошо виден этот «майский» рост и что за ним последовало.

индекс MREDC
Индекс MREDC

Как видно этот майский «рост» в итоге превратился в падение порядка 7%. И реально — это падение состоялось как раз в конце мая-начале июня.
Сегодня реальные сделки в Московском регионе проходят по ценам примерно на 10% ниже январских (и примерно на 15% ниже мартовских).

Поговорим про июнь

Ну, вы можете мне, конечно, сказать, чего это я тут про май да про май, на дворе июль уже. Ну а, что делать, если кладезь точной информации – ЦБ, даёт данные с такими опозданиями.

Но можно попробовать косвенно посмотреть, что у нас по июню. Сбербанк в открытых данных показал такую информацию:

количество ипотечных сделок в Сбербанке за июнь 2022 года
Количество ипотечных сделок в Сбербанке за июнь 2022 года

Рост по июню почти 100%. Причем, обратите внимание, что основной прирост за счет вторички, которая дала рост на 140%, против 30% у новостроек.
Сбербанк – это у нас примерно 40% первички и около 50% вторички. Т.е. грубо, по июню мы увидим примерно такие выдачи ипотеки: ДДУ – порядка 18 тысяч выдач, вторичка – порядка 46 тысяч выдач.
В сумме это даст примерно 64 тысячи или на 80% больше, чем мае.
Но, если сейчас продавцам захочется обрадоваться, так как произошел ГРОМАДНЫЙ рост спроса, то хочу их огорчить. В сравнении с июнем прошлого года, даже такая цифра – это минус 60% или по другому, меньше в 2,3 раза. Даже в майскую пандемию 2020 года было по 90 тысяч выдач в месяц. И это тогда, когда были карантинные мероприятия и т.п.
Так что до нормально активного рынка нужно увеличить выдачи еще примерно в два раза.

Но давайте от цен, перейдем и к другим новостям.

В Российской газете прошла новость о том, что депутатами внесён законопроект, вводящий точные критерии, по которым может быть дан отказ банком в одобрении заемщика на льготную ипотеку. Сам законопроект я не видел. Но Российская газета утверждает, что в нём есть норма о том, что «информация о заемщике в бюро кредитных историй не должна быть основанием для отказа в предоставлении льготной ипотеки». Т.е. фактически запрет на отказ в выдаче кредита из-за плохой кредитной истории.

Если это правда, то я даже не знаю, смешно это или грустно. Представляю «глаза» банкира, который обязан выдать кредит человеку с кучей просрочек, но без исполнительного производства. Учитывая, что в при наличии просрочек у банков ещё и повышенное фондирование, т.е. дополнительная финансовая нагрузка.
Так что даже если такое и есть, думаю, что ЦБ «костьми ляжет», но не пропустит такое.
В общем, ход застройщиков не засчитан, ждём новых креативов для поднятия спроса.

Охрана персональных данных растёт (но для кого?)

В третьем чтении принят Законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности»»
От недвижимости в нём то, что теперь в выписке из ЕГРН, если на это не будет согласия правообладателя, не будут фигурировать персональные данные собственника, как то ФИО и дата рождения. Если кто-то считает, что он имеет право на получение данных сведений, то сможет обратиться к нотариусу за их получением, с предоставлением доказательств того, что имеет это право.
Собственно, ждём одобрения данного законопроекта Советом Федерации, но учитывая рекомендации к принятию всеми профильными комитетами, думаю, что оно будет.
Честно говоря, за все годы открытости этой системы, единственные публичные жалобы на наличие этой информации в ЕГРН я видел только от депутатов, прокуроров, всяческих чиновников разного ранга и их детей. Когда всякие расследователи публиковали перечень принадлежащей этим гражданам недвижимости.
От, скажем так обычных людей, я каких-то жалоб не слышал. Но спасибо депутатскому корпусу теперь мы все прочувствуем радость от закрытия этой информации. Раньше к нотариусу на сделку запишешься, он сам проверки закажет, а дальше приходи на сделку и всё. А теперь, скорее всего, собственнику лично надо будет к нотариусу перед сделкой идти и заявление писать о предоставлении данных. Не думаю, что нотариусы будут верить выписке из ЕГРН, которую предоставит собственник.
С кредитными организациями так же печаль. Раньше сами могли проверить данные, которые заемщик подаёт – теперь нет.
Ну, и юр.экспертизы на рынке недвижимости так же немного усложняются. Собственно, государство и раньше всеми силами защищало информацию нужную для проверки квартиры от риэлторов. Ну, мы люди привычные, нужные сведения получать умеем. Правда, радости от этого нет никакой. Делаешь нужное дело, защищаешь граждан от возможных потерь недвижимости. А государство вместо помощи, ещё и палки в колёса вставляет.

Конец «резиновых» квартир

Государство приняло решение кардинально побороть коррупцию в структурах МВД, ответственных за регистрацию граждан по месту жительства. И ГД во втором и третьем чтении приняла закон о минимальной доле в квартире.
Мне главное, очень нравится, как это преподнесено на сайте Государственной Думы: «Поправки направлены на борьбу с «резиновыми» квартирами и защиту граждан от «черных риелторов» и мошеннических сделок.»
Черных риэлторов?! А ничего, что в подавляющем большинстве преступных сообществ, которые кое-как ловили на этих «резиновых» квартирах, риэлторами и не пахло. А вот всяких там чиновников, сотрудников полиции и т.п. было предостаточно. Но, конечно же, как только нотариус, полицейский или чиновник совершат преступление в сфере недвижимости, то они сразу же становятся черными риэлторами…
Но это лирика. А по сути вот что предлагается:
Собственник жилого помещения или доли в нём не может совершать действия, после которых доля каждого собственника в жилье будет меньше 6 кв.м. общей площади. Исключение составляют сделки, при которых право долевой собственности возникает в силу закона. К примеру, приватизация или наследство.
Понятно, что при таком раскладе бизнес в виде «резиновых» квартир скорее всего умрёт, так как цена такой московской «прописки» станет слишком дорогой (до сегодняшнего дня покупка доли для прописки стоила порядка 200 тысяч рублей). Либо сильно переформатируется. Например, будут не квартиры покупать, а какие-нибудь дома полуразрушенные на границе Московской области, чтобы на условный миллион рублей десяток человек прописать можно было…

Вот пока все новости на сегодня. Если вас интересуют какие-то темы в недвижимости – пишите в комментариях, включу их в следующий обзор.

Группа VK

Канал RUTUBE


Нравиться? Поделитесь с друзьями!

2
Константин Барсуков

Быстрая связь с автором

Добрый день, уважаемый читатель! Меня зовут Константин Барсуков и уже более 20 лет я работаю с недвижимостью. Опыт, полученный за эти годы, позволяет мне уверенно ориентироваться в ситуации на рынке и без ложной скромности назвать себя экспертом в этой обрасти.

Сегодня я являюсь генеральным директором успешной московской риелторской компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», а так же сертифицированный брокером и судьей Независимого Третейского суда участников рынка недвижимости и членом комитета по защите прав потребителей Гильдии риэлторов Московской области. Получил высшее образование в Московском Инженерно-Физическом институте (МИФИ) по специальности «ядерная физика».

Свою деятельность в сфере недвижимости я начал еще в 2000 году в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» с позиции стажера. Поэтому на собственном опыте узнал все тонкости профессии.

Через 10 лет после входа в профессию я вошел в тройку лучших риелторов столицы по итогам конкурса «Лучший риэлтор», состоявшегося в октябре 2010 года. Под моим руководством компания «РЕЛАЙТ-Недвижимость» в 2016 году была признана лучшим агентством недвижимости Москвы, а в 2018 году - лучшим агентством недвижимости в России.

Главным приоритетом считаю качество предоставляемых клиенту услуг, именно поэтому руководил созданием “Службы контроля качества риэлторских услуг”, а так же являюсь участником и координатором нескольких проектов, направленных на повышение качества обслуживания потребителей.

Своим самым важным качеством я считаю умение договариваться и находить подход к разным людям и внимательное отношение к клиентам считаю залогом успешной работы.

Я лично и наша компания в целом придерживается принципа “сделка без риска”, и никогда не предлагаем нашим клиентам заведомо небезопасные варианты. Благодаря такому подходу, а так же большому опыту и знаниям в своей сфере, я всегда могу гарантировать людям успешное завершение сделки.

Я регулярно выступаю в СМИ в качестве эксперта в сфере недвижимости, и делюсь своими знаниями с их аудиторией. Теперь я хочу поделиться своим опытом и знаниями с вами, возможно, мои статьи помогут вам не совершить самых частых ошибок и узнать что-то абсолютно новое для себя о рынке недвижимости в Москве в частности и в России в общем. Ведь достаточно сложно быть в курсе всех нюансов поиска, продажи и покупки жилья, если вы не сталкиваетесь с этим каждый день долгие годы.

На этом сайте вы можете узнать о новых законах и инициативах правительства, о тонкостях оформления документов и оплаты, о правилах безопасности при совершении сделок купли-продажи, и конечно о том как выбрать идеальный дом для своей семьи.

Здесь я стараюсь рассказывать вам обо всех подводных камнях, встречающихся на пути к жилью вашей мечты.

Барсуков Константин на:

0 комментариев

Ваш адрес email не будет опубликован.