Эксперты предсказали, что в следующие два года цены на жилье будут подниматься вверх. Тому причины: слишком большие кредитные ставки для застройщиков и уменьшение ставки по ипотечным кредитам. Это поспособствует спросу на недвижимость. Кроме того инфляция и внедрение эскроу-счетов. И что в результате? Тут как раз мнения специалистов расходятся. Одни говорят, что жилье станет дороже на 10-15%, другие поднимают процент до 25.
Татьяна Шорникова: Значит нужно в этом разобраться.
Иван Князев: Именно так.
Татьяна Шорникова: Это страшно.
Иван Князев: Не спорю.
Татьяна Шорникова: Пришла пора познакомиться с нашим экспертом. Наш сегодняшний гость – генеральный директор агентства недвижимости Константин Барсуков. Приветствуем вас!
Здравствуйте.
Татьяна Шорникова: Основное здесь, в общем-то, не предсказанное повышение стоимости на недвижимость, поскольку нам уже давно не привыкать, что цены на жилье постоянно растут, однако, сразу на четверть и за 2 года… и такую новость предоставили непосредственно из Совета Федерации и это, конечно, имеет вес.
Скажем так. Если говорить за себя, то я бы не спешил делать прогнозы на 2 года вперед. Учитывая прошлые кризисные ситуации, когда цены стремительно падали, а следом стабилизировались или поднимались выше. Тогда, конечно, да, происходило это слишком быстро. Но если вспомнить 2000-е годы, тогда были кризисы и цены снижались довольно быстро, но потом с такой же скоростью и возрастали. За полтора года падение останавливалось и вновь начинался рост.
В кризисе, произошедшем в 2014, этой ситуации не наблюдалось. В 2015 году цены на недвижимость упали, а в течении года и в 2016 году включительно падение продолжалось, пока не достигло отметки в 35% и с того момента ничего не менялось достаточно длительный срок.
Восстанавливаться цены начали примерно в конце 2018-го. А в 2019 можно было наблюдать незначительный рост, примерно на 10%. Ситуация получилась не совсем «стандартная».
Таким образом, в среднем падение цен произошло на 35%. Кроме того, в этот период времени была и инфляция. Если брать в расчет официальные сведения, за это время добавилось примерно 15%, а реально еще больше. Так что «ценовая яма» составляет примерно 50%.
А значит есть куда расти ценам. С учетом вышеназванных цифр, утверждения экспертов о росте цен на 25% в период следующих двух лет, вполне допустимы.
Однако, по ощущениям, как мне кажется, кризис никуда не исчезал. Он продолжается. Незаметно. И все мы находимся в этой кризисной фазе и по сей день.
Если взять, к примеру, чистую экономику, то нынешняя ситуация не настолько благоприятна, чтобы спрос на недвижимость в эти 2 года был так хорош.
Соответственно, говоря о росте цен необходимо делать оговорки, что он возможен лишь в том случае если экономическое состояние страны не претерпит никаких существенных негативных изменений. Правильнее даже сказать, экономика на мировом уроне. Тогда, конечно же, за будущие 2 года цены могут подняться до 25 %.
Опять же, я бы не загадывал вперед на 2 года, и раз уж мы берем 2020 год, то, скорее всего, существует вероятность, повышения цен на 10-12%, как и в 2019 году. И это возможно в отсутствии новых негативных факторов.
Что касается снижения ипотечных ставок, то по моему мнению не нужно ждать их сильного падения . Не думаю, что ставки упадут больше, чем на 1 процент.
Иван Князев: Постойте, что означает «значительного понижения ждать не следует»? На три пункта, естественно, ставки не смогут упасть, но на данный момент, если собрать вместе все банки, в среднем ставка составит 9%.
Да.
Иван Князев: Заходя в определенные программы, допустим, застройщик является участником программы определенного банка, при наличии зарплатной карты проценты будут колебаться в районе от 7 до 7,6 или выше. А прочие банковские учреждения делают рекламный ход с 5% по ипотеке. Вот так. Логично предположить, что спрос, все-таки будет какой-никакой.
Вот, что я хочу вам сказать. Озвученные ставки по ипотеке действуют, примерно год. Соглашусь, что начиная с 2019 года ипотека становится дешевле…
Иван Князев: Ну, допустим скорее со второй его половины.
Хорошо, со второй половины. Я уверен, что, в районе 1% ставки могут снизится в 2020 году. Но не более. Экономических предпосылок к большему снижению не имеется.
Если поступит установка «вышестоящих инстанций», тогда банки немного ужмутся, так сказать. Однако, за личную практику, я уже видел подобные картины: устанавливается низкая ставка, для отчетности, что мы, мол, снизили среднюю ставку, но вот только получить ставку под такой процент смогут немногие.
Соответственно, если мы перейдем к теме вторичного рынка недвижимости, то там не будет никаких 5% . То, что вы говорите — это ставки по семейной ипотеке на первичном рынке, и они и правда в районе 4,5% и чуть выше. А если учесть ставки с субсидией (которые делает застройщик для повышения продаж), то можно найти и от 3 до 3,5%.
Если же мы возьмем именно ставки без субсидий, то по ипотеке, в зависимости от ситуации, сейчас это будет от 7,7%. Мне кажется, что в этом году как раз ставки от 7% мы наверняка сможем увидеть. Однако в среднем падение будет до 8%.
Иван Князев: Я подозреваю, что не у всех будет возможность их получить. Поэтому, особо радоваться не стоит.
Ну, вы сгущаете краски. Я имею ввиду не такие случаи, о которых я говорил, когда нужно отчитаться, а именно про действительность. Примерно 50% заемщиков вполне могут получить ставку в пределах 8,5% и начиная от 7%, где-то так. Это вполне реально.
Иван Князев: Это повлияет каким-то образом на спрос?
Повлияет, но совершенно незначительно.
Татьяна Шорникова: Наши зрители утверждают, что повышение цен скажется на спросе. Москва говорит: «Снизятся браки и рождаемость, жить будет негде. Как поднимать демографию в стране?». На эту тему и Липецк: «Рожайте детей! Жилье стоит дорого, а если негде жить, о какой семье может идти речь». СМС приходит очень много.
Звоните на наш прямой эфир. Мы хотим услышать, что происходит на рынке недвижимости вашего региона. Хватает ли вам средств на покупку жилья или нет? Если подорожание продолжится, воспользуетесь ли ипотекой? Ждем ваших звонков.
Иван Князев: А вот и звонок у нас.
Иван Князев: С нами на связи Краснодарский край, Елена. Здравствуйте.
Зритель: Здравствуйте. Я из Новороссийска, что в Краснодарском крае. У нас с мужем двое детей и так же мы имеем два ипотечных кредита. Первую ипотеку мы взяли где-то шесть лет назад, в прошлом году оформили вторую, поскольку у нас возникла необходимость во что-то вложить имеющиеся деньги. И вот к чему я виду. Шесть лет назад стоимость квадратного метра составляла 20-22 тысячи. Я сейчас говорю конкретно о нашем городе. В настоящее время она составляет 40-60 тысяч рублей. Меня интересует, где жилье у нас будет стоить дешевле?
Пусть даже по ипотеке процент и снижается, но ведь государство взимает с нас по другим финансовым возможностям. И мы вынуждены оплачивать страховку по ипотеке и прочее. Выходит значительная сумма. По ипотеке ты берешь не очень-то и много, по сути, взять жилье стоит не слишком дорого. А с президентской программой с поднятием демографией, за троих детей возможно получить только однокомнатную квартиру. Но если бы это было так просто. Жилье продолжает дорожать, а зарплаты наоборот опускаются ниже. И это у нас.
Конечно, сейчас все в один голос кричать, мол ипотека по 4-5% — ничего не выходит, а на самом деле мы среднем имеем 9-11% кредита и это еще минимум. Если собраться и дотошно подсчитать всю сумму за 10-20 лет, о переплата получится колоссальная. Далее, мы делаем покупку жилья по одной цене, а застройщика ждет потом совершенно другая сумма, по той причине, что его тоже ждут определенные траты на налоги.
Татьяна Шорникова: Спасибо.
Иван Князев: Благодарим вас, Елена.
Татьяна Шорникова: По поводу застройщиков и налоги, которыми их обременяют. Требования к капиталу предъявляют весьма серьезные. С ними же и кредиты. Многие эсперты прогнозируют, что с ведением эскроу-счетов рынок недвижимости покинет значительно число компаний, по причине отсутствия таких средств, а банки их не смогут предоставить. Какой процент таких компаний может исчезнуть с рынка? Как быть с жильем? Ждать ли дефицита или нет?
Вычислить какой-то конкретный процент очень трудно. Но то, что строительная отрасль будет консолидироваться и укрупняться — это факт..
Иван Князев: Это плохо или наоборот, хорошо?
Ничего хорошего я в этом не вижу. Для государства, это конечно же, плюс. Ведь тогда легче заниматься управлением. Однако…
Татьяна Шорникова: …конкуренция.
Именно. Меньше конкуренции — больше возможностей для ценовых сговоров и меньше заботы о гражданах, в этом нет ничего положительного. Когда есть большая конкуренция, застройщики предлагают интересные варианты. Вспомните кризис. Ситуация была плачевной, но стройку прекращать нельзя, нужны продажи. И поэтому стали возникать различные нестандартные идеи для комфортного проживания людей. Не строить же какую-то…
Татьяна Шорникова: Каморку?
Каморку или допустим комплекс из каморок. Тогда начинают думать, что нужно жилье, в котором человеку будет удобно. Ведь необходимо продавать и быть конкурентым. А если нет конкуренции? Мы становимся в позицию, когда мы, как это, вот они взяли и поделили… Легко же поделить, если условно… И выходит что, если застройщик – отличный парень, порядочный, то для людей старается. А если нет, то возвращаемся с каморкам-клетушкам. Но с другой стороны это и неплохо. Ведь наше государство собственными действиями убрало по факту обманутых дольщиков. Это хорошо. Но консолидация отрасли, я считаю, и плохо. Как правило, во всем есть как положительные, так и негативные моменты.
Иван Князев: Видите ли, Константин, а вот мне, как раз приходилось иметь дело с несколько иной ситуацией, когда небольшие компании, оказавшись в этой среде, где нужно жестко конкурировать, но нет ни сил, ни возможностей и чтобы оставаться на плаву, чтобы продажи не сократились, они начинают понижать цены. Их экономия сказывается на качестве продаваемого жилья. А это ненадежные картонные стены и отсутствие придомовой территории.
Согласен с вами. Именно так. Как я говорю – в любом достоинстве можно найти недостаток и точно так же и наоборот. Если речь идет об увеличении отрасли, здесь остаются крупные застройщики, имеющие достаточно средств, чтобы позволить себе воплотить в жизнь интересные идеи. Соответственно, можно подумать – а зачем им это нужно?
Иван Князев: Если у них все прекрасно.
Совершенно верно. Если и так все прекрасно.
Иван Князев: Такая вот особенность нашей с вами страны, что монополистам делать качественное жилье не с руки, чаще всего.
Да… Но, что я вот еще хочу сказать по поводу этих разговоров, что эскроу-счета создадут дополнительную нагрузку застройщику, и из-за этого теперь они значительно обеднели, им некуда теперь деваться, деньги стали очень дороги, тогда как раньше были бесплатными, это, конечно же, не совсем правда.
Я считаю, что рост был спровоцирован. И способствовали этому «провоцированию» именно застройщики в 2019 году. Они очень активно начали распространять информацию, что в ближайшее время будет скачок цен, потому как эскроу-счета вводятся. А наш народ привык к тому, что все обновления, которые делает государство, это обязательно что-то плохое.
Когда-то был такой эксперимент. Один застройщик, еще на ранней стадии программы экскроу-счетов делал онлайн-эфиры, описывая происходящие события в период работ на проектном финансировании. И случилось следующее. С банком у них произошел определенный договор, что в том случае, когда квартир будет продано на сумму, превышающую ту, которую банк выдал, то тогда им будет начислена нулевая ставка. Одним словом, это ничего не будет стоить. И у них это получилось. Продажи шли достаточно хорошо.
Следовательно, попросту никто даже не пытался работать с эскроу-счетами и утверждение, что они лишь увеличивают цену на строительство, это всего лишь грубое заблуждение. Одни в него поверили, а другие воспользовались, и был дан необходимый толчок для рынка недвижимости, который только ждал определенного момента. Теперь же говорить, что эскроу-счета стимулируют удорожание, совершенно некорректно.
Татьяна Шорникова: Но ведь не только застройщики негодуют по этому поводу. Банки так же утверждают, что нет денег на жизнь.
Да.
Татьяна Шорникова: Банки могут пойти на какую-то сделку с застройщиками?
По сути уже…
Татьяна Шорникова: И каково число желающих?
Вот, что я вам скажу. Субсидированные ставки по ипотечным кредитам – это общий продукт застройщика и банка. И чаще всего, когда появляется человек и предлагает приобрести новостройку, мы соглашаемся, что это отличная идея.
Касательно вторичного рынка, дав согласие и получив одобрение мы занимаемся поисками жилья. С новостройками все в точности до наоборот: сперва находим нужный объект, после чего добиваемся одобрения, по причине того, что может быть интересный процент, какой не дадут под именно этот объект и вообще нигде.
Были застройщики, субсидировавшие так, что возможно было получить ставку по 3,5%. Нет же такой ставки у банков, а они делают субсидию и ставка получается. Банки тоже заинтересованы. Они же привлекают средства на эскроут-счета. Только представьте себе, что у банка имеются деньги, он не должен ими пользоваться, держать, но не более. Нам ведь совершенно ясно, банку известно, что эта сумма зарезервирована…
Иван Князев: Естественно. Эти деньги ведь не в чулане лежат.
А значит, можно использовать другие денежные средства. Банк заинтересован и в связи с этим для ипотечников будут созданы какие-то интересные условия. Когда застройщик ведет дела с определенным банком, соответственно, ипотечные условия это учреждения будут выгодно отличаться от предложений иных банков. Здесь речь идет об общем интересе.
Татьяна Шорникова: Время пообщаться со зрителями.
Иван Князев: У нас на связи Ольга из города Воронеж. Здравствуйте, Ольга.
Зритель: Здравствуйте, программа. Я звоню из Воронежа. У меня к вам следующий вопрос. В нашем городе стоимость одного квадратного метра составляет 70 тысяч рублей, тогда как зарплата в среднем 15 тысяч. Каким образом можно купить себе жилье?
Татьяна Шорникова: Ваш вопрос нам понятен, Ольга.
Иван Князев: Да. Соглашусь.
Знаете, я скорей всего не могу ответить на этот вопрос.
Татьяна Шорникова: Попробуем сделать несколько другую формулировку. Вот у нас есть еще сообщение из Саратовской области: «Много незаселенных многоэтажных домов, жилье никто не покупает, слишком дорого», — и подобных сообщений, конечно же, очень много. Это сейчас именно к тому, а что если застройщик продаст меньше квартир, чем нужно?
В таком случае финансовый план будет не выполнен и у застройщика возникнут определенные проблемы. И это причина банкротства.
Следует взять в расчет, что все полагаются на эскроу-счета как на средство защиты. Люди убеждены, что при наличии эскроу-счета можно не волноваться, в том, что дом не будет построен. Это большое заблуждение.
Иван Князев: Нет. Это лишь дает гарантию, что вложенные деньги не исчезнут.
Что с деньгами ничего не случится, да. Но если дом не будет вовремя сдан в эксплуатацию, застройщик станет банкротом.
Иван Князев: Может в таком случае, застройщику, чтобы обезопасить себя, делать цены на жилье ниже, а не строить многоэтажки, которые потом будут пустовать.
Татьяна Шорникова: Брать количеством?
подобный эксперимент уже имел место быть. Компания, работавшая на количество и занималась постройкой маленьких квартир в конечном итоге разорилась и была проглочена более крупной компанией. На самом деле, потребителю нужно качество, а не количество. А стоимость должна исходить не только от жадности.
Иван Князев: Вы правы.
Что я хочу вам сказать: За весь период кризиса, застройщики не слишком большую маржинальность имели. Поэтому сейчас они стремятся добрать.
Иван Князев: Давайте теперь на тему жадности. В чате прямого эфира пишет нам Иван: «Мне непонятно, инфляция 3%, а цены увеличатся на 25%» — и я сейчас к вопросу о жадности. Это какой-то неправильный подсчет.
Вы только подумайте, в 2014 цены упали на 35%, потом еще 15% инфляция…
Татьяна Шорникова: Возможно они решили вернуться к адекватным ценам?
Суть в том, что если бы не многочисленные банкротства, я бы тогда с вами согласился. Однако, все выглядит так, что цены не сколько завышены, сколько речь о работе на низкой маржинальности.
Татьяна Шорникова: Ясно. Одним словом, выживают.
Да, выживают. И пытаются компенсировать. Мне ведь совершенно понятно, что застройщики не будут делать, что-то во вред себе. Они не стремятся построить побольше, потом назначить немыслимую цену. Им необходимо заниматься продажей, новыми проектами. И по этой причине, они удерживают определенный баланс, беря в расчет финансовые возможности потребителей. Цена должна быть приемлемой для людей.
Иван Князев: А они должны заработать.
Совершенно верно.
Татьяна Шорникова: Вот есть один нюанс. Существуют определенные параметры жилья и они прописаны в национальных проектах…
Так.
Татьяна Шорникова: …«достижение ежегодного ввода 120 миллионов квадратных метров жилья для людей к 2024». У меня такие подозрения, что эти параметры находятся под угрозой. По всей видимости, государство должно что-то предпринять, помочь рынку?
Конечно. В данный момент делают реновацию…
Иван Князев: Хотел бы уточнить. Озвученные цифры, эти 120 миллионов, это мало или много? Нужно уточнение.
Если взять все российское государство, то это не таку уж и много. Если взять, к примеру, столицу, то в Москве еще есть куда двигаться. А в регионах, там у людей квартирный вопрос стоит острей.
Татьяна Шорникова: Что я хочу сказать. Эксперты утверждают, что жилье, которое строится в государстве, еще полгода назад превышало отметку 130 миллионов, на теперешний момент это уже 100 миллионов. Сокращение примерно на 20%.
Национальный проект? Они установили определенную цифру и хотят выполнить план. Не получится – кто будет виноват? Если бы существовал конкретный человек, ответственный за это и понесший наказание, тогда бы я…
Татьяна Шорникова: Ответственность за национальными проектами у нас возложена на министров.
Министры, конечно. В таком случае министры будут стимулировать процесс и общаться с застройщиками.
Когда поймут, что народ не может купить жилье за эти деньги или возникнет ситуация, когда… Я вот вам говорил, если правительство не будет заниматься понижением ипотеки, то казалось бы нет предпосылок, однако теперь вступает в силу очередная программа государственной поддержки… Застройщики находятся в другой позиции. Не нужно равнять со вторичным рынком, где вот и 5% ставка по кредиту и 450 тысяч на ипотеку за третьего ребенка, а за второго уже 600 тысяч есть. Т.е. если родилось три ребенка на ипотеку можно направить миллион рублей.
Иван Князев: Согласен.
А тут, гляди ж и субсидию застройщикам выделят и благодаря этому, застройщики могут поднять цену еще выше.
Иван Князев: Тогда мы все с вами будем ждать хороших перемен и что ситуация со строительством жилья стабилизируется в правильном направлении.
Татьяна Шорникова: Однако, подорожание не избежать.
Иван Князев: Да, жилье будет дорожать.
Скажу еще раз. Где-то в течении года, безусловно. На два не хочу загадывать. Если в экономике не произойдут какие-то изменения, все останется по-прежнему, в таком случае, эти цифры будут достигнуты, как не печально.
Иван Князев: Благодарю. Константин Барсуков был у нас сегодня в гостях, директор агентства недвижимости.
Татьяна Шорникова: Спасибо.
Спасибо.
0 комментариев