Стоимость вторичного жилья должна быть ниже новостроек

Почему вторичка должна стоить дешевле новостроек

За последний десяток лет стоимость жилья на вторичном рынке держится на довольно высоком уровне. При сравнении квартир одинаковой площади, расположенных в одном районе, четко прослеживается значительный перевес стоимости «вторички» по отношению к ценам в новостройках. Это привело к серьезной просадке объемов продаж недвижимости вторичного рынка. Эксперты уверены, что продавцам вторичного жилья пора по-другому относиться к формированию цен.

Специалисты уверены, что стоимость «вторички» должна быть ниже не меньше, чем на четверть. Иначе квартиры в домах старше 25 лет окажутся невостребованными и неконкурентными, проигрывая новостройкам. Если некоторое время назад ставка по ипотеке для покупки в новостройках была выше, то за последний период положение кардинально изменилось. Действующие государственные программы ипотечного кредитования предоставляют льготы для покупок первичного жилья, не касаясь «вторички». Разница между льготными ставками и обычными значительная и доходит до трети.

Продавцам вторичного жилья остается уповать на окончание сроков действия программ льготной ипотеки и относительное уравнивание годовых ипотечных ставок. Но в ближайшие полгода это вряд ли произойдет. Остается снижать цены или ждать покупателей, которым нужна квартира только в старом доме.

Цены «вторички»

В августе текущего года средняя стоимость столичного «старого» жилья незначительно снижалась. В сентябре цены вновь начали подниматься. Средняя цена за 1 м² в декабре достигла 285 тыс. руб., что почти на 20% выше уровня прошлого года. Средняя стоимость «однушки» превысила 10 млн.руб., 2-комнатная квартира стоит в среднем 14 млн.руб., 3-комнатная – 21 млн.руб. Цена зависит от расположения, близости метро, общего состояния дома, вида из окон и многих других критериев. По оценке аналитиков, доля жилья с неоправданно завышенными ценами на вторичном рынке Москвы достигает 30%.

Средняя цена «квадрата» в новостройках Москвы в декабре текущего года составляет 313 тыс. руб., средняя стоимость «однушки» составляет 10 млн.руб., «двушки» – 17 млн.руб., «трешки» – 26 млн.руб.

Значительный период времени стоимость новых и «вторичных» квартир была почти одинаковой. Причем «двушка» из старого фонда площадью 40 м². стоила как 2-комнатная квартира в новостройке площадью 80 м². Цены за «квадрат» внутри МКАД и внутри третьего транспортного кольца сравнялись благодаря введенным объектам массового сегмента и применению новых технологий в строительстве.

После начала действия государственных программ субсидирования ипотечных кредитов, жилье старого фонда снизилось до 20 тыс. за «квадрат». На что застройщики стали уменьшать площадь новых квартир.

Трудно поспорить с фактом, что первичное жилье обладает многими «плюсами», которых нет у вторичного. Оценивая жилье старого фонда, конечно, нужно учитывать город. В таких городах, как Москва и Санкт-Петербург, история играет не второстепенную роль. Если рассматривать старые панельные дома или жилье под снос, цены на квартиры в них неоправданно высокие.

Новостройки или вторичное жилье?

Есть свои плюсы и минусы и у того, и у другого жилья. Рассмотрим подробнее.

Безопасность сделки

Покупатель «вторички» может столкнуться со многими рисками. Часто возникают серьезные неприятности, если покупатель не изучил внимательно юридическую историю квартиры. Например, заключив сделку и даже прожив какое-то время в купленной квартире, покупатель не застрахован от появления неожиданных претендентов. Это могут быть внезапно объявившиеся наследники, супруги, согласие которых на сделку не было оформлено, несовершеннолетние, права которых были ущемлены и др. Суд может признать сделку недействительной. Квартиру могут изъять. Хорошо, если вернутся деньги, потраченные на покупку.

Перед покупкой квартиры в новостройке нет необходимости знать юридическую историю квартиры. Ее попросту нет. Покупатель становится первым собственником. Проблемы с «заморозкой» строительства довольно успешно регулируются новыми принятыми законами и нормами. 214-ФЗ предусматривает обязательную гарантию застройщика перед участниками долевого строительства в виде страховки. Приобретение жилья посредством участия в долевом строительстве практически стало безопасным.

Состояние жилья

Продавцы «вторички» часто не утруждают себя проведением серьезного ремонта, чтобы не тратить дополнительные средства. Покупатель, заселившись, может обнаружить неприятные неожиданности в виде протекающих ржавых труб, холодных радиаторов отопления, отклеивающихся обоев и многого другого. Да и шикарный ремонт прежних хозяев не всегда удовлетворяет вкусы и желания новых, а его высокая цена была включена в стоимость квартиры при покупке. Досадно, если придется переделывать.

При покупке «вторички» нужно учитывать срок службы как самого здания, так и коммуникаций. Например, панельная «хрущевка», построенная с 1955 г. по 1970 г. рассчитана лишь на 50 лет. Коммуникации имеют следующие сроки эксплуатации:

  • электропроводка открытая – 20 лет, скрытая – 30 лет;
  • окна – 15 лет;
  • трубопроводы и радиаторы отопления – 30 лет;
  • горячее водоснабжение – 15 лет;
  • канализация – 15 лет, чугунная – 45 лет.

Узнать год постройки дома можно на сайте Росреестра. Зная дату постройки и сопоставив срок службы коммуникаций, станет понятно, ремонт каких масштабов потребуется в ближайшее время.

8 способов узнать год постройки дома

Тем временем, в новостройках часто предлагаются квартиры с ремонтом «под ключ». Хорошее качество новых коммуникаций и отличное состояние нового дома говорят сами за себя.

Статья «Почему «вторичка» должна стоить дешевле новостройки» на канале Яндекс.Дзен

Читайте также:

Цены на «вторичку» в столице не снизятся

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.