Стоимость вторичного жилья должна быть ниже новостроек


0

За последний десяток лет стоимость жилья на вторичном рынке держится на довольно высоком уровне. При сравнении квартир одинаковой площади, расположенных в одном районе, четко прослеживается значительный перевес стоимости «вторички» по отношению к ценам в новостройках. Это привело к серьезной просадке объемов продаж недвижимости вторичного рынка. Эксперты уверены, что продавцам вторичного жилья пора по-другому относиться к формированию цен.

Специалисты уверены, что стоимость «вторички» должна быть ниже не меньше, чем на четверть. Иначе квартиры в домах старше 25 лет окажутся невостребованными и неконкурентными, проигрывая новостройкам. Если некоторое время назад ставка по ипотеке для покупки в новостройках была выше, то за последний период положение кардинально изменилось. Действующие государственные программы ипотечного кредитования предоставляют льготы для покупок первичного жилья, не касаясь «вторички». Разница между льготными ставками и обычными значительная и доходит до трети.

Продавцам вторичного жилья остается уповать на окончание сроков действия программ льготной ипотеки и относительное уравнивание годовых ипотечных ставок. Но в ближайшие полгода это вряд ли произойдет. Остается снижать цены или ждать покупателей, которым нужна квартира только в старом доме.

Цены «вторички»

В августе текущего года средняя стоимость столичного «старого» жилья незначительно снижалась. В сентябре цены вновь начали подниматься. Средняя цена за 1 м² в декабре достигла 285 тыс. руб., что почти на 20% выше уровня прошлого года. Средняя стоимость «однушки» превысила 10 млн.руб., 2-комнатная квартира стоит в среднем 14 млн.руб., 3-комнатная – 21 млн.руб. Цена зависит от расположения, близости метро, общего состояния дома, вида из окон и многих других критериев. По оценке аналитиков, доля жилья с неоправданно завышенными ценами на вторичном рынке Москвы достигает 30%.

Средняя цена «квадрата» в новостройках Москвы в декабре текущего года составляет 313 тыс. руб., средняя стоимость «однушки» составляет 10 млн.руб., «двушки» – 17 млн.руб., «трешки» – 26 млн.руб.

Значительный период времени стоимость новых и «вторичных» квартир была почти одинаковой. Причем «двушка» из старого фонда площадью 40 м². стоила как 2-комнатная квартира в новостройке площадью 80 м². Цены за «квадрат» внутри МКАД и внутри третьего транспортного кольца сравнялись благодаря введенным объектам массового сегмента и применению новых технологий в строительстве.

После начала действия государственных программ субсидирования ипотечных кредитов, жилье старого фонда снизилось до 20 тыс. за «квадрат». На что застройщики стали уменьшать площадь новых квартир.

Трудно поспорить с фактом, что первичное жилье обладает многими «плюсами», которых нет у вторичного. Оценивая жилье старого фонда, конечно, нужно учитывать город. В таких городах, как Москва и Санкт-Петербург, история играет не второстепенную роль. Если рассматривать старые панельные дома или жилье под снос, цены на квартиры в них неоправданно высокие.

Новостройки или вторичное жилье?

Есть свои плюсы и минусы и у того, и у другого жилья. Рассмотрим подробнее.

Безопасность сделки

Покупатель «вторички» может столкнуться со многими рисками. Часто возникают серьезные неприятности, если покупатель не изучил внимательно юридическую историю квартиры. Например, заключив сделку и даже прожив какое-то время в купленной квартире, покупатель не застрахован от появления неожиданных претендентов. Это могут быть внезапно объявившиеся наследники, супруги, согласие которых на сделку не было оформлено, несовершеннолетние, права которых были ущемлены и др. Суд может признать сделку недействительной. Квартиру могут изъять. Хорошо, если вернутся деньги, потраченные на покупку.

Перед покупкой квартиры в новостройке нет необходимости знать юридическую историю квартиры. Ее попросту нет. Покупатель становится первым собственником. Проблемы с «заморозкой» строительства довольно успешно регулируются новыми принятыми законами и нормами. 214-ФЗ предусматривает обязательную гарантию застройщика перед участниками долевого строительства в виде страховки. Приобретение жилья посредством участия в долевом строительстве практически стало безопасным.

Состояние жилья

Продавцы «вторички» часто не утруждают себя проведением серьезного ремонта, чтобы не тратить дополнительные средства. Покупатель, заселившись, может обнаружить неприятные неожиданности в виде протекающих ржавых труб, холодных радиаторов отопления, отклеивающихся обоев и многого другого. Да и шикарный ремонт прежних хозяев не всегда удовлетворяет вкусы и желания новых, а его высокая цена была включена в стоимость квартиры при покупке. Досадно, если придется переделывать.

При покупке «вторички» нужно учитывать срок службы как самого здания, так и коммуникаций. Например, панельная «хрущевка», построенная с 1955 г. по 1970 г. рассчитана лишь на 50 лет. Коммуникации имеют следующие сроки эксплуатации:

  • электропроводка открытая – 20 лет, скрытая – 30 лет;
  • окна – 15 лет;
  • трубопроводы и радиаторы отопления – 30 лет;
  • горячее водоснабжение – 15 лет;
  • канализация – 15 лет, чугунная – 45 лет.

Узнать год постройки дома можно на сайте Росреестра. Зная дату постройки и сопоставив срок службы коммуникаций, станет понятно, ремонт каких масштабов потребуется в ближайшее время.

8 способов узнать год постройки дома

Тем временем, в новостройках часто предлагаются квартиры с ремонтом «под ключ». Хорошее качество новых коммуникаций и отличное состояние нового дома говорят сами за себя.

Статья «Почему «вторичка» должна стоить дешевле новостройки» на канале Яндекс.Дзен


Нравиться? Поделитесь с друзьями!

0
Expert

EXPERT-NED.RU - это ресурс на котором обсуждается законодательство в сфере недвижимости, прогнозируется рост/падение стоимости жилья, ведутся дискуссии об ипотеке и банках, выражаются экспертные мнения о сделках купли-продажи квартир известными и уважаемыми ЭКСПЕРТАМИ рынка НЕДВИЖИМОСТИ.

0 комментариев

Ваш адрес email не будет опубликован.