Продавец квартиры неправильно использует материнский капитал. Как не лишиться купленного жилья

В начале 2007 года вступила в силу программа материнского капитала, согласно которой семьи с детьми (от двух) получили право на единовременную субсидию, а с 2020 года в нее включили и семьи с одним ребенком. По закону эту выплату можно использовать, в том числе, для покупки жилья или погашения ипотеки, но с одним условием — дети становятся полноправными собственниками. Таким образом на рынке недвижимости появилась масса квартир, приобретение которых может обернуться для покупателя большими проблемами.

В чем проблема?

Как говорилось выше, по закону после покупки жилья с вложением материнского капитала, все члены семьи, включая детей, становятся полноправными собственниками, то есть каждый владеет частью этой квартиры.

Факт наделения детей долями обязаны контролировать органы опеки, но довольно часто на рынок попадает недвижимость, доли в которой не оформлены на детей, что является нарушением закона и поводом к расторжению сделки купли-продажи.

Зачастую злого умысла у родителей в этой ситуации нет, так как например при приобретении жилья в доме-новостройке (в процессе строительства дома) оформить доли невозможно, это нужно делать уже после сдачи дома. Что, соответственно делает невозможной продажу квартиры до окончания всех работ и оформления документов. Но собственник может об этом не знать и не иметь плохих намерений или “забыть” о своих обязательствах. Что конечно, не успокоит нового владельца, когда у него отнимут квартиру.

Кто может расторгнуть договор?

Инициаторов расторжения сделки может быть несколько:

• Дети. После наступления совершеннолетия они абсолютно законно могут предъявить свои права на часть квартиры, которая была приобретена с маткапиталом, если сделка не была проведена в соответствии с законодательством.
• ПФР, опека или даже прокуратура, если нарушение будет замечено ими.

Самое неприятное в этой ситуации то, что семья, подавшая квартиру конечно обязана возместить покупателю ущерб, но не факт, что сможет сделать это единовременно. Из-за этого возвращение средств может затянуться на годы. Таким образом покупатель лишится и жилплощади, и необходимых для новой покупки средств.

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

В первую очередь необходимо выяснить есть ли у продавца несовершеннолетние дети, родившиеся после 1 января 2007 года. Если это так, то есть вероятность, что квартира куплена с использованием маткапитала.

Чтобы узнать использовался мат.капитал или нет необходимо попросить у продавца выписку из ПФР о состоянии счета маткапитала.

Если в выписке будет сказано, что у продавца нет прав на материнский капитал или средства в полном объеме находятся на счету, то волноваться не о чем. В противном случае покупателю и риелтору необходимо выяснить на что именно они были потрачены.

Найти данные об использовании мат.капитала можно в договоре купли-продажи или ДДУ, в пункте о способах оплаты и расчета.

Так же нужно всегда проверять использование материнского капитала в случае покупки жилья продавцом за счет ипотечного кредита.

Если вы покупаете дом с земельным участком, и продавец его построил самостоятельно, тоже попросите продавца предоставить информацию из пенсионного фонда.

В случае обнаружения использования материнского капитала, ни в коем случае нельзя приобретать такую недвижимость до наделения детей долями в ней.

Кроме вышеперечисленного, риски могут присутствовать и при покупке “чистой” квартиры, если она уже перепродавалась с 2007 года, так как среди прошлых владельцев могут оказаться  те,  кто не оформил доли на детей.

Поэтому при покупке жилья нужно запросить выписку из ЕГРН о переходах прав на объект недвижимости. Если среди документов оснований у предыдущих владельцев указан «договор купли-продажи с использованием кредитных средств», надо уточнить у своего продавца проверял ли он использование мат.капитала при своей покупке. Если нет, то есть риски, описанные выше. И нужно проводить мероприятия по их минимизации.