В прошлом году миллионы граждан подавали документы на приобретение квартир в недавно построенных домах по ставкам ниже средних по рынку. В конце 2020 года проанализировали ситуацию и выяснили, что объем выданных ипотечных кредитов составил более 4 трлн. руб. Впервые на жилищном рынке фигурирует такая цифра. Ипотечное кредитование под 6,5% годовых заставило цены на квартиры в новостройках расти со скоростью, непривычной для сегмента. Специалисты уже заявили, что жилье для большинства россиян окажется фактически недоступным по причине резкого увеличения цены за один квадрат жилой площади.
Каков вердикт? Какой вывод сделают эксперты, опираясь на расчеты?
Увеличение стоимости за квадрат – сокращение выгоды от ипотеки.
Население массово обратилось за получением дешевого кредита на жилье, поэтому цены взлетели довольно быстро. Росстат поясняет: в январе, феврале и марте 1м² новостройки стоил 71000 руб. В итоге к концу сентября он уже был чуть более 76000 руб. Прирост составил 6000 руб. Специалисты «Дом. РФ» подсчитали, что новостройки за 2020 год выросли в цене почти на 10,6%. Резкому повышению поспособствовала государственная программа льготной ипотеки на квартиры.
Другие независимые эксперты, анализируя ситуацию в Москве, полагают, что стоимость к концу 2020 года составляла 217000 руб., что означает повышение на 10%. Что касается крупных городов России, то цена за 1м² жилья в новостройках в январе составила почти 89000 руб. Этот показатель указывает на превышение цены на 15%.
Таким образом, аналитики подтверждают, что повышение цен на квартиры значительно уменьшило выгоду от льготной ипотеки. Однако, программа все еще обладает рядом преимуществ для заемщика. К примеру, в компании «Бест-Новострой» отметили, что влияние роста цен только увеличило сумму первоначального взноса. В некоторых случаях, пояснили специалисты, таких мер можно избежать, если первоначальный платеж составит 15%, а не 20. Тем не менее снижение взноса только повышает переплату по ипотечному кредиту.
В то же время глава государства заявил, что обстоятельства, связанные с ростом цен на жилье вследствие действия льготного ипотечного кредитования, способны фактически уничтожить старания властей обеспечить население доступным жильем. Путин отметил, что такая тенденция должна быть сведена к нулю. Участники рынка продажи недвижимости не должны злоупотреблять увеличением кредитной массы в этой сфере, спекулировать на росте цен.
Примеры расчета экономии при покупке жилья по льготной ипотеке
Для того чтобы понять, насколько выгодна или невыгодна действующая программа льготной ипотеки, необходимо рассмотреть несколько примеров.
При расчете выгоды ипотечного кредита с учетом повышения цен на квартиры-новостройки использовались средние цены за один квадрат жилплощади. При этом аналитики учли периоды с января по март и с июля по сентябрь 2020 года. Объектом расчета экономии является 2-комнатная квартира площадью 42м². Специалисты оценивали усредненную стоимость этого жилья. С января по март такую квартиру продавали за 3 млн. руб., с июля по сентябрь – за 3,2. При этом первичный взнос (15%) был 450000 руб. Сумма увеличения в связи с повышением цен составила 50000 руб. Если посчитать стоимость начального взноса полностью, то он будет 500000 руб.
Например, человек оформляет кредит на покупку квартиры на 20 лет (это средний срок, на который он выдается). При этом взнос составляет 15% (средняя ставка по рынку для первичных объектов – 7,8% с января по март и 6% — с июля по сентябрь. Такие данные предоставили независимые эксперты). Заемщик в среднем будет платить на 7% меньше, то есть, не 24000 руб., а 22000. Таким образом, переплата будет меньше – не 2,5, а 1,9 млн. руб. Значит, по мнению специалистов «Эксперт РА», увеличение стоимости жилья в новостройках не сильно повлияло на получение выгоды для заемщика при условии использования им государственной программы льготной ипотеки.
Аналитики организации делают следующий расчет: мужчина собирается приобрести квартиру за 15 млн. руб. Может оплатить первоначальный взнос – 3 млн. руб. Оставшаяся сумма в 12 млн. уже будет выдана банком в качестве кредита.
Льготная ипотека в 6,5% дает ему возможность платить 20 лет каждый месяц сумму в размере 65000 руб. Стоит отметить, что обычная программа ипотечного кредитования, действовавшая до 2020 года, проводилась по ставке 9% годовых. Если делать расчет по ней, то тот же кредит в 12 млн. рублей на 20 лет обошелся бы заемщику по 80000 руб. в месяц. Итак, экономия составляет 15000 руб. ежемесячных платежей или 180000 руб. в год.
При этом аналитики отметили, что рост квадратных метров будет наблюдаться в дальнейшем, а теперешняя ситуация придет в норму, что подчеркивает выгодность льготной ипотеки с годовой ставкой в 6,5%.
Взяли в качестве примера квартиру в Москве с минимальной стоимостью в конце третьего квартала 2020 года (до программы льготной ипотеки) и с актуальной ценой за нее.
Так, в третьем квартале за такую квартиру нужно было выложить не менее 9 млн. рублей. Первоначальный взнос составил 20% или 2 млн. руб. Кредит выдали на сумму 7 млн. руб. по ставке в 8% годовых. При этом срок выплаты кредита составил 25 лет с платежом за каждый месяц в 70000 руб. В итоге переплата составила бы, если учитывать весь срок кредита, 15 млн. руб. В целом заемщик должен был выплатить 24 млн. руб.
В начале января 2020 года приобретение этой же квартиры обошлось бы в 11 млн. руб. Первичный взнос составил 20% или 3 млн. руб. Кредит был выдан на сумму 8 млн. руб. Процентная ставка – 6%. Если человек брал деньги в банке на 25 лет, то каждый месяц он должен был платить по 70000 руб. В итоге он переплачивает за весь период действия кредита почти 13 млн. руб. Всего должен был выплатить 23 млн. руб.
Вывод: весь период выплаты денег банку ему обойдется на 500000 дешевле, чем покупка этой же квартиры в апреле по цене значительно ниже существующей. Аналитики делают вывод: выгода льготной ипотеки очевидна. Между тем повышение цен увеличивает сумму начального взноса, уменьшая экономию, что негативно влияет на выгоду в целом.
Основные выводы
На вопрос, будет ли выгода от льготной ипотеки в этом году, можно ответить следующим образом. Положительными условиями для этого будут: а) стабилизация стоимости квадрата жилплощади в новостройках; б) уравнивание спроса и предложения на рынке продажи недвижимости, что также обусловлено темпами строительства.
Тем не менее, исходя из предложенных примеров, становится понятно, что вариант с низкими ставками намного выгоднее, чем с усредненными по рынку. Особую выгоду смогут ощутить те заемщики, которые готовы вносить первичный взнос в 20% от стоимости жилья. При этом ставка будет ниже 6%. Та же ситуация касается и переплаты.
В то же время рост цен на жилье должен быть приостановлен раньше, чем достигнет суммы в 80-82 тыс. руб. за 1м² при условии выплаты кредита в течение 18-20 лет. В противном случае экономия от льготной ипотеки станет абсолютно минимальной, что сделает ее фактически невыгодной.
Один комментарий