Как выгодно уменьшить налоги на недвижимость

Продавая и приобретая недвижимость большинство из нас оказываются в ситуации, когда необходимо сделать это максимально выгодно, ведь любая лишняя трата скажется на последующей жизни, например не будет хватать средств на ремонт и обустройство нового жилья. Именно поэтому многих раздражает сам факт того, что государству нужно отдать целых 13% налога. Давайте же разберемся, из чего именно вычитаются эти проценты и в каких обстоятельствах можно избежать лишних трат.

Существуют три главных фактора, которые влияют на размер и необходимость уплаты налога при продаже:

• время, которое она является вашей собственностью;
• стоимость жилья при продаже;
• стоимость недвижимости при приобретении.

Как долго вы владеете квартирой

Это, пожалуй, ключевой фактор, так как в Налоговом кодексе существует понятие “минимальный предельный срок владения недвижимостью”. Таких сроков законодатели предусмотрели два: 3 и 5 лет. Когда этот срок пройдет, у вас появится возможность продать жилье без уплаты налога на доход, вне зависимости от ее стоимости и объема полученного дохода.

Три года

Этот срок применяется к недвижимости следующих категорий:

• наследство;
• подарок от близких родственников;
• передача собственности от иждивенцев в обмен на пожизненное содержание;
• приватизированная квартира;
• единственное жилье, находящееся в собственности.

Пять лет

Такое время владения устанавливается для всех остальных, включая тех, кто покупает строящиеся квартиры или доли.

Важно: под сроком владения закон подразумевает время, в течение которого вы числитесь в ЕГРН в качестве собственника жилья, то есть с момента внесения записи в реестр, а не с момента подписания договора купли-продажи.

Но, как и из любого другого, из этого правила есть исключения:

• В случае наследования срок считается с момента смерти наследодателя.
• Приобретение квартиры в ЖСК. Право собственности возникает с момента полной выплаты пая.
• В случае покупки квартиры в доме — новостройке, срок владения исчисляется с момента окончательного расчета с продавцом.
• При «приращении» доли (т.е. если у вас была в собственности какая-то доля квартиры, а потом вы получили другую долю и стали владеть квартирой полностью) срок владения рассчитывается с момента получения в собственность первой доли.

Что является доходом для расчета налоговой базы?

Если вам необходимо продать квартиру раньше установленного минимального срока владения, то государство расценивает это действие как получение дохода и облагает налогом в размере 13% от полученного дохода.

Согласно закону доходом является максимальное из этих двух значений:

• цена, за которую вы продаете недвижимость;
• 70% кадастровой стоимости собственности.

В случае если вы производите обмен одной квартиры на другую, государство всё равно будет расценивать продажу квартиры, как получение дохода.

Но уменьшить сумму НДФЛ можно, это производится за счет налоговых вычетов.

Для продавца недвижимости их два, и продавец имеет право выбрать тот из них, который ему более выгоден.

Налоговый вычет в размере 1 млн. рублей

Вы имеете право вычесть из суммы дохода от продажи жилой (именно жилой!!) недвижимости 1 млн. рублей. и выплачивать налог с полученного результата.  (Если речь идет не о жилой,  а о другой недвижимости, например, гаража или апартаментов, то вычет составит 250 тысяч рублей).

Но обратите внимание, этот вычет выдается не на 1 объект, а на 1 календарный год. Т.е. если вы продали несколько объектов жилой недвижимости в одном году, вычитаться будет все равно только 1 млн. рублей.

Вместо использования этого вычета, налогоплательщик имеет право вычесть: 

Расходы, направленные на получение дохода

Т.е. если вы купили квартиру, например, за 5 млн. рублей, а продаете её за 6 млн. То вы имеете право из 6 млн. рублей вычесть 5 млн. и заплатить налог с 1 млн. рублей. Этот вычет распространяется на любые типы недвижимости и на жилую, и на нежилую.

Причем здесь, в отличие от первого вычета, при продаже нескольких объектов  недвижимости можно зачесть расходы, направленные на приобретение каждого объекта.

Кстати, если вы купили квартиру в доме-новостройке и в договоре указано, что она продавалась без отделки, то расходы на ремонт, так же можно предъявить к вычету. Но, конечно же, эти расходы должны быть документально подтверждены.

Но обратите внимание на то, что данный вычет можно использовать именно ВМЕСТО первого вычета. Т.е. или тот, или это вычет. Но оба сразу нельзя.

Как продавцу получить налоговый вычет?

Для получения налогового вычета нужно обязательно заявить о нём. Автоматически он не начисляется.

Заявление происходит при подаче налоговой декларации, которую вы подаете по окончании налогового периода (календарного года).

Т.е. если вы продали недвижимость в январе и в вашей ситуации, вы должны заплатить налог с продажи, то вам нужно не забыть в следующем году до 30 апреля подать декларацию.

В этой декларации вы указываете доход, который получили от продажи своего имущества, а также указываете вычет, который хотите применить.

Ну, и о некоторых нюансах вычета при продаже недвижимости, полученной в порядке наследования или дарения, смотрите в нашем видео.