Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни

Сегодня, у нас в стране ипотека, пожалуй, единственный способ для многих людей, получить собственное жилье. Она неплохо подходит для молодых семей, нет нужды тратить годы, что бы накопить первоначальный капитал для приобретения жилья. Получив ипотечный кредит можно сразу купить квартиру, не переплачивая годами за аренду съёмного жилья. Тем более, что список программ кредитования на покупку жилья на выгодных условиях, весе время расширяется банками, а государство регулярно поддерживает заёмщиков финансово и выделяет субсидии для льготных ставок. На протяжении 20–го года в России было оформлено 1,8 миллиона ипотечных кредитов, что в суме составило 4,45 триллиона рублей. Без сомнений выдающееся достижение в истории ипотечного кредитования в РФ.

Но зачастую, когда изучаются условия ипотечного договора, клиенты не до конца разбираются в его хитросплетениях. Обычно при заключении ипотечного соглашения клиенты банка, прежде всего, обращают внимание на процентные суммы по ставкам кредита, суммы первоначального взноса, сроки льготного кредитования, наличие каникул и далеко не всем приходит в голову посмотреть на условия погашения кредитных обязательств. А ведь условия возврата и являются определяющими при выборе методики расчета обязательных выплат, и суммы переплаты банку. В отдельных банках появилась возможность, самостоятельного выбора клиентом порядка погашения ипотеки, из предложенных схем. Которые имеют между собой существенные отличия, а главное у них часто различается итоговая сума выплат.

Аннуитетные платежи, что это?

Аннуитетные платежи – вид выплат, при котором платежи осуществляются равными, долями. Сами такие выплаты состоят из двух компонент основной, тела кредита и процентных выплат, начисленных банком. Главная хитрость такой выплаты как раз и состоит в том, что при равной ежемесячной сумме выплат внутри суммы большая часть уходит на выплату процентов банку, а меньшая на погашение тела кредита. И в результате получается, что на начальном периоде, долг заемщика перед банком практически не уменьшается. Со временем соотношение выравнивается, если на начальном этапе человек гасил в основном проценты банку, то на более поздних этапах происходит погашение тела кредита. Таким образом, банк страхует свои проценты, ведь в ситуации досрочного погашения ипотечного кредита, банк свои проценты уже получит, а тело кредита придётся гасить в полном объеме.

Другой способ погашения – дифференцированный, при таком способе погашения кредита, клиент выплачивает банку достаточно крупные ежемесячные суммы, которые правда становятся все ниже с течением времени.
Это происходит за счет того, что погашения тела кредита происходит одинаковыми суммами весь период выплат, а проценты начисляются на все уменьшающееся тело кредита. В случае если кредит гаситься досрочно сумма переплат выходит значительно ниже, особенно это заметно при больших сроках и суммах по ипотеке.

Расчет ежемесячного взноса

При получении ипотечного кредита необычайно важно, правильно оценивать свои финансовые и бюджетные возможности, хотя бы на несколько лет вперед. По расчетам экономистов ежемесячные издержки на оплату кредитов не должны превышать 39% от совокупного бюджета семьи. В случае если эта сумма превышает указанный процент то, заёмщику придётся переходить в режим строгой экономии, что значительно снизим уровень его жизни. График ежемесячных выплат обычно составляется совместно с банком, и является частью договора.

Для примерного расчета аннуитетного платежа можно воспользоваться этим калькулятором:

Преимущества и недостатки Аннуитетного платежа

У такого вида платежей есть несомненное достоинство, его простота, нет необходимости, постоянно справляется в графике платежей, какую сумму нужно заплатить. Стабильность платежа позволит, гораздо легче планировать свой бюджет, заранее закладывая в него на долгий период строго зафиксированную суму средств на оплату банку. Эта система так же более приемлема для тех клиентов, которые желают уменьшить сумму обязательных выплат, равномерно разделив ее, при этом увеличив срок возврата средств. Однако не стоит забывать, что больший срок кредитования, увеличивает сумму приплаты. Ипотечный кредит с такой системой погашения легко оформить практически в любом банке и требования к клиенту будут гораздо более мягкими. Причем выбирая аннуитета, вы сможете взять сразу большую сумму. Дело в том, что банки всегда уделяют пристальное внимание соотношению суммы выплат и доходов клиента. И именно аннуитет, в связи с тем, что на первых этапах выплаты по нему гораздо ниже, чем по дифференцированной системе, позволяет людям с более низкими, но стабильными доходами, получать необходимые кредитные средства, на условиях долгосрочного займа, что выгодно и самому банку.

Досрочное погашение кредита.

Понимая, что происходит значительная переплата, многие клиенты хотят произвести, полную или частичную выплату кредитов до окончания сроков определенных договором. Банки, идя навстречу пожеланием заемщиков, всегда дают им такую возможность. При этом заёмщик стоит перед выбором, что ему выгодней, минимизировать сумму ежемесячной выплаты, или срок погашения. В первом случае заемщик высвобождает определенные суммы, которые может направить на другие свои нужды. Но срок выплат при этом удлиняется и в итоге заемщик заплатит больше. В случае сокращения сроков вы уменьшаете переплату, но сумма ежемесячных выплат остается неизменной.

При этом существует еще один вариант, эксперты советуют, уменьшить сумму обязательного платежа по соглашению с банком, при этом выплачивать сумму, установленную первоначально в полном объеме. Так будет сокращен срок на погашение кредита, а при возникновении у заемщика каких либо трудностей с выплатами, по ипотеке, он сможет безболезненно снизить платежи до установленных минимальных значений.